Responsabilité banque prêt immobilier : évaluer faute dans négociations et conditions de dommages-intérêts

La responsabilité précontractuelle est régie par l’article 1112 du Code civil qui impose la bonne foi dans les négociations. La faute dans la conduite des pourparlers peut engager la responsabilité civile, mais ne peut compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. L’article L313-11 du Code de la consommation s’applique uniquement à compter de l’émission d’une offre de prêt. En l’espèce, la demande de financement a été présentée tardivement et de manière incomplète, avec des modifications du projet en cours d’instruction, ce qui a allongé les délais. La banque n’a pas manqué à son obligation de bonne foi, et aucune offre formelle n’a été émise. Les demandeurs n’ont pas prouvé une faute imputable à la banque ni un lien de causalité avec leur préjudice. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée. Les dépens sont à la charge des demandeurs, qui sont également condamnés à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire de plein droit par provision selon l’article 514 du Code de procédure civile.

La responsabilité précontractuelle impose la bonne foi dans les négociations. La faute dans les pourparlers peut engager la responsabilité civile, mais ne compense pas la perte des avantages attendus du contrat non conclu. L’article L313-11 du Code de la consommation s’applique à compter de l’émission d’une offre de prêt. En l’espèce, la demande de financement a été tardive et incomplète, la banque n’a pas manqué à son obligation de bonne foi, et aucune offre formelle n’a été émise. La demande de dommages et intérêts est rejetée.

Des acquéreurs ont signé un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt auprès d’une banque. La condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans les délais, la vente est devenue caduque. Les acquéreurs ont assigné la banque pour obtenir des dommages et intérêts, l’accusant d’une faute dans la phase précontractuelle en ne se prononçant pas clairement sur leur demande de financement. La banque a contesté en invoquant l’absence de contrat de prêt et le caractère tardif et incomplet de la demande. Le tribunal a constaté que les délais d’instruction étaient liés à la nature évolutive du projet et à des échanges postérieurs à la date limite, et que la banque n’avait pas manqué à son obligation de bonne foi. La demande d’indemnisation a été rejetée, les acquéreurs condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Compromis de vente signé le 14 janvier 2022
• Courriels et échanges entre les parties et la banque
• Prorogations successives de la condition suspensive
• Documents transmis à la banque et nature évolutive du projet
• Absence d’offre de prêt formelle ou de refus notifié

La demande de dommages et intérêts contre la banque est rejetée, la faute n’étant pas établie dans la phase précontractuelle. Les demandeurs sont condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 au profit de la banque.

• Rejet de la demande de dommages et intérêts
• Condamnation des demandeurs aux dépens
• Condamnation au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700
• Pas de faute retenue contre la banque
• Décision exécutoire de plein droit

Enseignements de cette décision

• Respecter les conditions suspensives et leurs délais
• Fournir dossier complet et à jour à la banque
• Documenter les échanges avec la banque
• Solliciter prorogations si nécessaire avant échéance
• Consulter les articles 1112 et L313-11 du code civil et consommation

À éviter

• Ne pas tarder à déposer la demande de financement
• Éviter l’envoi incomplet de documents
• Ne pas ignorer les délais contractuels
• Ne pas imputer faute sans preuve de manquement bancaire
• Ne pas confondre négociations et offre de prêt formelle

Quelle est la règle de droit applicable à la responsabilité dans les négociations précontractuelles ?

L’article 1112 du code civil dispose : « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. »
La responsabilité d’une partie ne peut être engagée qu’en cas de faute dans la conduite des pourparlers, distincte de la seule absence de conclusion du contrat.

Quelle est la portée de l’article L313-11 du code de la consommation dans le cadre d’une demande de prêt ?

Les dispositions de l’article L313-11 du code de la consommation relatives au contenu et aux modalités de l’offre de crédit ne s’appliquent qu’à compter de l’émission d’une offre de prêt.
En l’espèce, aucune offre de prêt n’ayant été émise, ces dispositions sont inapplicables au litige, demeuré au stade des négociations.

Quels sont les critères retenus pour écarter la faute de la banque dans la conduite des négociations ?

Il est constaté que la demande de financement a été présentée tardivement, réduisant le délai utile à l’instruction.
Les échanges montrent la nature évolutive et complexe du projet, avec des documents transmis de manière incomplète, rendant le dossier inexploitable pour statuer définitivement.
La banque n’a pas été informée de la dernière prorogation du délai, ne pouvant adapter le traitement du dossier.
Les demandeurs ont poursuivi les échanges après l’expiration du délai sans mettre en demeure la banque.
Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir sollicité une prorogation à la date du 30 juin 2022.
Ces éléments ne permettent pas d’établir un manquement de la banque à son obligation de bonne foi.

Quelle est la règle applicable aux dépens en matière civile ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui peut en mettre la charge à une autre partie.
En l’espèce, les demandeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Quelle est la règle applicable à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, décider qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, les demandeurs, tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.
L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Dijon, 29 avril 2026, 23/02140 – Thématiques associées : Banque / Crédits — Responsabilité banque —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.