Clause pénale et condition suspensive de prêt : indemniser la non-réalisation du financement

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix, conformément à l’article 1589 alinéa 1er du Code civil. La condition suspensive de financement est régie par l’article 1304-3 du Code civil, qui prévoit qu’elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La non-réalisation de la condition suspensive imputable à l’acquéreur justifie la réalisation de la condition et l’attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi. La clause pénale prévue dans le compromis peut être appliquée en cas d’immobilisation abusive du bien. La charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution de l’obligation, selon l’article 1353 du Code civil. Les dépens sont à la charge de la partie perdante, sauf décision motivée contraire, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 du Code de procédure civile permet d’allouer des frais irrépétibles à la partie gagnante. L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, selon l’article 514 du Code civil.

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. La condition suspensive de financement est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La non-réalisation imputable à l’acquéreur justifie la réalisation de la condition et l’attribution de dommages-intérêts. La clause pénale peut être appliquée en cas d’immobilisation abusive. La charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution.

Plusieurs vendeurs ont signé un compromis de vente avec des acquéreurs portant sur une maison, incluant une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Les acquéreurs ont rencontré des difficultés pour obtenir ce prêt et n’ont pas justifié de leur demande ou refus de prêt. Un avenant a prorogé le délai pour fournir l’accord de prêt, mais les acquéreurs n’ont pas respecté cette condition, notamment en ne disposant plus de l’apport personnel convenu. Les vendeurs ont assigné les acquéreurs en indemnisation sur la base de la clause pénale prévue au compromis. Le tribunal a retenu la négligence des acquéreurs, déclaré la condition suspensive réalisée, condamné les acquéreurs à verser la somme prévue par la clause pénale, aux dépens et aux frais irrépétibles, et a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

• Compromis de vente signé par les parties
• Courriels et avenant de prorogation de délai
• Absence de justificatifs d’obtention ou refus de prêt
• Clause pénale prévue au compromis de vente
• Articles 1589 et 1304-3 du code civil

Les acquéreurs sont condamnés à verser aux vendeurs une indemnité correspondant à la clause pénale du compromis de vente, en raison de la non-réalisation de la condition suspensive de financement imputable à leur négligence. Ils sont également condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Condamnation au paiement de 15 500 euros au titre de la clause pénale
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire du jugement
• Jugement rendu en l’absence d’avocat des défendeurs

Enseignements de cette décision

• Fournir une attestation de demande ou refus de prêt
• Respecter les conditions suspensives du compromis de vente
• Justifier les démarches pour l’obtention du prêt
• Respecter les délais de prorogation convenus
• Assumer les dépens et frais irrépétibles selon les articles 695 et 700

À éviter

• Ne pas fournir de justificatifs de prêt
• Ignorer la condition suspensive de financement
• Ne pas respecter les délais de prorogation
• Retarder le paiement des sommes dues
• Contester sans fondement la clause pénale

Quelle est la portée juridique de l’article 1304-3 du code civil concernant la condition suspensive dans un compromis de vente ?

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Dans cette affaire, le compromis de vente comportait une condition suspensive relative au financement.
Le défaut de réalisation de cette condition imputable aux acquéreurs justifie que la condition soit réputée accomplie.

Quels sont les critères retenus pour qualifier la non-réalisation de la condition suspensive comme imputable aux acquéreurs ?

Le compromis prévoit que si la non-obtention des prêts résulte de la faute, négligence, passivité, mauvaise foi ou abus de droit de l’acquéreur, le vendeur peut demander la réalisation de la condition suspensive et des dommages-intérêts.
En l’espèce, les acquéreurs n’ont pas produit d’attestation justifiant leurs démarches ou le refus du prêt.
Ils ne disposaient plus de l’apport convenu et n’ont pas présenté d’offre ou refus de prêt à la date butoir.
Ces éléments démontrent leur négligence et passivité.

Quelle est la qualification juridique de la clause pénale dans ce litige ?

La clause pénale prévue dans le compromis de vente prévoit une indemnisation en cas de non-réalisation fautive de la condition suspensive.
Le montant de 15 500 euros correspond à la clause pénale convenue entre les parties.
La juridiction a fait droit à la demande d’indemnisation sur ce fondement.

Quelle est la règle applicable aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge en disposant autrement.
Les défendeurs, ayant succombé, sont condamnés aux entiers dépens.
La distraction des dépens est ordonnée au profit de la SELARL DUTERME MOITIE ROLLAND.

Quelle est la base juridique et les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700, 1° du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.
Il peut aussi décider qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, il est jugé équitable de fixer cette somme à 1 500 € en faveur des consorts demandeurs.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance selon l’article 514 du code civil ?

L’article 514 du code civil prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.
L’exécution provisoire est donc de droit dans le présent litige.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne, 29 avril 2026, 25/00527 – Thématiques associées : Immobilier — Clause pénale —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.