Référé en copropriété : obtenir l’exécution urgente des travaux pour prévenir un dommage imminent

En référé, le juge peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état en cas d’urgence, même en présence d’une contestation sérieuse (articles 834 et 835 du code de procédure civile). La charge de la preuve du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite incombe au demandeur. Le dommage imminent est un dommage futur certain si la situation perdure. Le vendeur d’un immeuble à construire est responsable des vices apparents ou cachés avant réception et un mois après prise de possession (article 1642-1 du code civil). En l’espèce, l’absence d’éclairage sur un ensemble immobilier constitue un péril imminent justifiant l’ordonnance de travaux sous astreinte. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive non motivée est irrecevable. Les dépens sont à la charge du défendeur, qui est également condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. Il est recommandé de bien documenter la preuve du péril imminent et de motiver les demandes de dommages-intérêts en référé.

En référé, le juge peut ordonner des mesures conservatoires en cas d’urgence, même en présence d’une contestation sérieuse. La charge de la preuve du dommage imminent incombe au demandeur. Le vendeur est responsable des vices apparents ou cachés avant réception et un mois après prise de possession. En l’espèce, l’absence d’éclairage constitue un péril imminent justifiant des travaux sous astreinte. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est irrecevable. Les dépens sont à la charge du défendeur.

La SAS LA MERINDOLE a réalisé un ensemble immobilier dont les parties communes ont été livrées avec réserves, notamment concernant l’éclairage. L’ASL gestionnaire a constaté la non-levée de cette réserve et a assigné la société en référé pour obtenir la mise en service de l’éclairage sous astreinte et des dommages-intérêts pour résistance abusive. La société a contesté l’urgence et demandé le rejet des demandes. Le tribunal a constaté le péril imminent lié à l’absence d’éclairage, condamné la société à exécuter les travaux sous astreinte, rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive faute de motivation, condamné la société aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’ASL. L’exécution provisoire est de droit.

• Procès-verbal de livraison du 28 juillet 2025
• Liste de réserves du 23 juillet 2025 (réserve n°99)
• Constat du commissaire de justice du 9 février 2026
• Courriers recommandés et échanges par courriel
• Assignations en référé des 17 février 2026

La société LA MERINDOLE est condamnée à exécuter les travaux de mise en service de l’éclairage sous astreinte, tandis que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est déclarée irrecevable. Elle est également condamnée aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du CPC.

• Condamnation à exécuter les travaux d’éclairage sous astreinte
• Rejet de la demande de dommages et intérêts
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire de droit

Enseignements de cette décision

• Procéder à la levée de la réserve d’éclairage rapidement
• Respecter l’astreinte fixée en cas de retard
• Fournir les preuves des diligences entreprises
• Assurer la conformité des installations selon les normes
• Préparer la documentation pour le juge en cas de contestation

À éviter

• Ignorer la mise en demeure et le constat de commissaire
• Retarder la réalisation des travaux sans justification
• Contester le péril imminent sans preuve sérieuse
• Ne pas respecter les délais légaux pour la levée des réserves
• Demander des dommages-intérêts non motivés ou non provisionnels

Quelle est la compétence du juge des référés en cas d’urgence ?

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Quelle est la portée des mesures conservatoires ou de remise en état en référé ?

L’article 835 du même code dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Qui a la charge de la preuve du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite ?

La charge de la preuve du trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent pèse sur le demandeur.

Comment est défini le dommage imminent ?

Le dommage imminent s’entend du «dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer ».

Comment est défini le trouble manifestement illicite ?

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » ou par l’accomplissement par une partie d’actes caractéristiques d’une voie de fait.

Quelle est la règle applicable à la garantie du vendeur d’un immeuble à construire ?

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Quels sont les éléments factuels retenus pour constater le manquement du vendeur ?

Le procès-verbal de livraison avec réserves mentionne la réserve n° 99 « Mettre en service l’éclairage sous une semaine ». Le constat du 09 février 2026 relève que sur 40 lampadaires, trois seulement fonctionnent, les petits éclairages étant éteints et n’ayant jamais été en état de marche. La société ne conteste pas l’absence de levée de cette réserve et malgré plusieurs échanges, la réserve n’était toujours pas levée sept mois après la livraison.

Quelle est la motivation du rejet de l’argument d’absence de péril imminent ?

L’absence d’éclairage expose les habitants et usagers à des risques certains de chutes et autres accidents. Le constat de commissaire de justice relève que trois lampadaires sur 40 fonctionnent et aucun petit éclairage n’est en état de marche. Il ne peut être utilement soutenu que le péril imminent n’est pas démontré.

Quelle est la décision relative à l’exécution de l’obligation de faire ?

Il convient de condamner la société à faire diligenter les travaux permettant la mise en service de l’éclairage des espaces, aux fins de lever la réserve, assortie d’une astreinte au regard du temps écoulé et de l’insuffisance des diligences entreprises.

Quelle est la compétence du juge des référés pour allouer des dommages et intérêts ?

Le juge des référés n’est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts autres que ceux sanctionnant l’abus du droit d’ester en justice ou le caractère dilatoire de l’action, qui ne peuvent être alloués qu’à titre provisionnel.

Quelle est la motivation de l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts ?

La demande de 3000 euros pour résistance abusive n’est pas motivée et n’est pas formée à titre provisionnel. Elle est de ce fait irrecevable.

Quelle est la règle applicable aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile en référé ?

Les dépens seront laissés à la charge de la société. Elle sera condamnée à payer 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’ASL. La demande de la société au titre de l’article 700 sera rejetée.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire en référé ?

L’exécution provisoire est de droit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, 26/00259 – Thématiques associées : BTP / Construction — Référé en copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.