Résiliation judiciaire de bail commercial : sanctionner le changement d’activité non autorisé et ordonner l’expulsion

La résiliation judiciaire d’un bail commercial peut être prononcée en cas de manquement grave du preneur à ses obligations, notamment en cas de violation de la clause de destination (articles 1134, 1728, 1729 du Code civil). Le locataire peut demander la déspécialisation partielle en respectant la procédure prévue à l’article L. 145-47 du Code de commerce, sous peine de déchéance. L’usage des locaux doit correspondre à la destination stipulée au contrat, les activités connexes doivent être autorisées selon les formes légales. La preuve du manquement peut être apportée par constat de commissaire de justice. L’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre est fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé (article 1240 du Code civil). Le juge peut ordonner l’expulsion de l’occupant sans titre conformément aux articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. La partie perdante peut être condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire (article 514 du Code de procédure civile).

La résiliation judiciaire d’un bail commercial peut être prononcée en cas de manquement grave du preneur à ses obligations, notamment en cas de violation de la clause de destination. Le locataire peut demander la déspécialisation partielle en respectant la procédure prévue, sous peine de déchéance. L’usage des locaux doit correspondre à la destination stipulée au contrat. La preuve du manquement peut être apportée par constat de commissaire de justice.

Un bail commercial a été conclu entre une société bailleresse et une société locataire pour une activité d’organisation d’événementiel. La bailleresse a assigné la locataire en résiliation judiciaire du bail, expulsion, et paiement d’indemnité d’occupation, reprochant à la locataire d’exercer une activité de salon de beauté en violation de la clause de destination. La locataire a contesté la demande, arguant que les nouvelles activités sont connexes. Le tribunal a retenu que la demande de déspécialisation n’a pas été valablement notifiée, que la locataire exerce une activité principale de salon de beauté non autorisée, et que ce manquement justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire. Le tribunal a ordonné la restitution des locaux dans un délai de trois mois, l’expulsion en cas de non-restitution, fixé l’indemnité d’occupation trimestrielle au montant du dernier loyer indexé, condamné la locataire à payer cette indemnité jusqu’à libération effective, condamné la locataire aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire.

• Procès-verbal de constat par commissaire de justice
• Constatations sur site internet et page Instagram
• Clause de destination du bail commercial
• Non-respect de la procédure de déspécialisation
• Résiliation judiciaire du bail commercial prononcée
• Ordonnance d’expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

La résiliation judiciaire du bail commercial est prononcée aux torts exclusifs de la SARL ZEN D’AMOUR pour manquement à la clause de destination. L’expulsion est ordonnée, une indemnité d’occupation est fixée, et la SARL est condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 CPC.

• Résiliation judiciaire du bail commercial
• Ordonnance d’expulsion avec délai de restitution des clés
• Fixation de l’indemnité d’occupation trimestrielle
• Condamnation aux dépens
• Indemnité de 3.800 euros au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire de droit

Enseignements de cette décision

• Respecter la clause de destination du bail
• Notifier toute déspécialisation par lettre recommandée
• Fournir preuves des activités exercées
• Respecter les délais pour restitution des locaux
• Fixer indemnité d’occupation au dernier loyer indexé

À éviter

• Exercer une activité non autorisée sans accord
• Ignorer la procédure de déspécialisation
• Ne pas justifier les manquements contractuels
• Retarder l’expulsion après jugement
• Demander astreinte sans fondement

Quelle est la règle applicable à la déspécialisation partielle dans un bail commercial ?

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant les activités envisagées. Cette formalité vaut mise en demeure pour le propriétaire de contester dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, le caractère connexe ou complémentaire des activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire se prononce notamment en fonction de l’évolution des usages commerciaux.

Quelle est la condition de recevabilité de la contestation du bailleur sur la déspécialisation partielle ?

Le bailleur qui n’a pas contesté dans le délai de deux mois à compter de la réception de la demande de déspécialisation partielle formée par le preneur ne peut obtenir la résiliation judiciaire du bail pour ce motif (Civ. 3, 1er mars 1995 : pourvoi n°93-16062).

Quelle est la portée d’un courriel non notifié par lettre recommandée dans le cadre d’une demande de déspécialisation ?

Un courriel adressé au bailleur ne vaut pas demande de déspécialisation partielle dès lors qu’il n’a pas été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ni signifié par acte de commissaire de justice, et que le bailleur conteste l’avoir reçu sans preuve contraire. Ainsi, le bailleur demeure recevable à contester le caractère connexe ou complémentaire des nouvelles activités exercées.

Quels sont les fondements juridiques de la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement du preneur ?

Selon l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1728 impose au preneur d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail. L’article 1729 prévoit que si le preneur n’use pas raisonnablement ou emploie la chose à un autre usage, le bailleur peut faire résilier le bail. L’article 1184 ancien prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander la résolution en justice. L’article 1741 précise que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Quelle est la condition de gravité du manquement justifiant la résiliation judiciaire ?

Seul un manquement contractuel d’une gravité suffisante peut justifier la résolution d’un contrat (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

La demande de résiliation judiciaire d’un bail commercial impose-t-elle une mise en demeure préalable ?

Non, la demande de résiliation judiciaire d’un bail commercial n’impose pas de mise en demeure préalable (Civ. 3, 3 mars 1992 : pourvoi n°90-21908 ; Civ. 3, 18 mai 1994 : pourvoi n°92-17676 ; Civ. 3, 1er mars 1995 : pourvoi n°93-10172 ; Civ. 3, 11 juin 1997 : pourvoi n°94-21056 ; Civ. 3, 4 mai 2000 : pourvoi n°98-18011 ; Civ. 3, 30 septembre 2008 : pourvoi n°07-11459).

Quelle est la portée de la clause de destination dans le bail commercial ?

La clause intitulée « DESTINATION » stipule que le preneur utilisera les locaux pour l’organisation d’événementiel liée aux mariages et fêtes ainsi que toutes activités connexes s’y rattachant, sauf commerces alimentaires. Toute extension ou transformation d’activités doit être régulièrement autorisée dans le cadre des dispositions du titre VII du décret du 30 septembre 1993 sur la déspécialisation. Toute infraction entraîne la résiliation du bail.

Quels éléments ont été retenus pour caractériser le manquement du preneur à la clause de destination ?

Le procès-verbal de constat du 23 juillet 2024 constate que la boutique est exploitée à usage de salon de beauté, soins des mains et des pieds, avec personnel et clientèle visibles, et matériel spécifique. Le site Internet de la preneuse présente exclusivement une activité de salon esthétique. Les factures récentes sont peu nombreuses et ne couvrent pas la période postérieure au constat. Ces éléments démontrent que l’activité principale exercée est un salon de beauté, non connexe à l’activité prévue au bail.

Quelle est la conséquence juridique du manquement constaté ?

En l’absence d’autorisation de la bailleresse et compte tenu de la gravité du manquement, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial est justifiée aux torts exclusifs du preneur à compter de la date de la décision.

Quelles sont les règles applicables à l’expulsion d’un occupant sans titre ?

Selon l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement de libération des locaux. L’article L. 433-1 prévoit que les meubles sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné ou entreposés avec description précise et sommation de retrait.

Quelle est la nature et la fixation de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre ?

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte compensatoire et indemnitaire, visant à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien (article 1382 ancien devenu 1240 du code civil). Le montant retenu est celui du dernier loyer contractuel indexé, en l’absence de préjudice particulier justifié.

Quelles sont les conséquences accessoires de la résiliation judiciaire ?

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. La preneuse est condamnée à payer une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens, fixée à 3.800 euros conformément à l’article 700 du même code.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire de la décision ?

La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, aucune des parties ne sollicitant son écartement sur le fondement de l’article 514-1.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 24/12609 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Résiliation judiciaire de bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.