Congé pour non-paiement : conditions de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le congé délivré pour non-paiement des loyers est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, notamment l’article 4 qui garantit le droit au maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi. La mauvaise foi est caractérisée par un manquement grave à l’obligation essentielle de paiement du loyer, conformément à l’article 1728 du Code civil et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, l’ancienneté et le montant important des impayés justifient la déchéance du droit au maintien dans les lieux. Le juge peut accorder des délais de paiement selon l’article 1343-5 du Code civil, ce qui suspend la déchéance si le débiteur respecte le plan d’apurement. L’indemnité d’occupation due après résiliation du bail a un caractère indemnitaire et compensatoire. La décision précise les modalités de paiement des arriérés, de l’indemnité d’occupation et les conséquences en cas de non-respect des délais. Les dépens sont à la charge de la partie défaillante, mais l’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé au bailleur. Cette jurisprudence souligne l’équilibre entre protection du bailleur et droits du locataire, notamment en matière de maintien dans les lieux et de délais de paiement.

Le congé délivré pour non-paiement des loyers est soumis à la loi du 1er septembre 1948, garantissant le droit au maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi. La mauvaise foi est caractérisée par un manquement grave à l’obligation de paiement du loyer. L’ancienneté et le montant important des impayés justifient la déchéance du droit au maintien. Le juge peut accorder des délais de paiement, suspendant la déchéance si le débiteur respecte le plan d’apurement. L’indemnité d’occupation a un caractère indemnitaire et compensatoire.

Un office public d’habitations à loyer modéré a loué un logement à une locataire en 2009. En octobre 2024, l’office a notifié un congé pour non-paiement des loyers, avec un arriéré important. La locataire a été assignée en justice en octobre 2025. L’office a demandé la constatation de la régularité du congé, la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour mauvaise foi, la résiliation judiciaire du bail, le paiement des arriérés, des indemnités d’occupation et des dépens. La locataire n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation du bail au 31 janvier 2025, prononcé la déchéance du droit au maintien dans les lieux en raison de l’ancienneté et du montant des impayés, condamné la locataire au paiement des sommes dues avec intérêts, accordé un plan d’apurement sur 60 mois, suspendu la déchéance du droit au maintien pendant ce délai, et ordonné l’expulsion en cas de non-respect. La locataire a été condamnée aux dépens, l’office débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Contrat de location du 17 juillet 2009
• Lettre recommandée avec avis de réception du 25 octobre 2024 notifiant le congé
• Décompte des sommes dues
• Assignation par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025
• Extraits de compte produits
• Plan d’apurement conclu le 6 janvier 2026

Le bailleur obtient la résiliation du bail et la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la locataire pour non-paiement des loyers. Un plan d’apurement est accordé, suspendant la déchéance sous condition de respect des échéances. La locataire est condamnée à payer les arriérés et indemnités d’occupation.

• Résiliation du bail au 31 janvier 2025
• Déchéance du droit au maintien dans les lieux prononcée
• Condamnation au paiement de 10.364,53 € d’arriérés et indemnités
• Accord d’un plan d’apurement sur 60 mois
• Suspension de la déchéance sous condition de respect du plan
• Condamnation aux dépens, rejet de la demande au titre de l’article 700 CPC

Enseignements de cette décision

• Notifier le congé avec décompte des sommes dues
• Saisir la CCAPEX pour prévention des expulsions
• Conclure un plan d’apurement avec le locataire
• Accorder des délais de paiement selon la situation
• Condamner aux dépens et intérêts légaux

À éviter

• Ne pas ignorer la mauvaise foi du locataire
• Ne pas omettre la notification au préfet
• Ne pas refuser les délais de paiement raisonnables
• Ne pas statuer sans preuve de régularité
• Ne pas exclure la suspension du droit au maintien

Quelle est la portée de l’article 472 du Code de Procédure Civile en cas d’absence du défendeur ?

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, la défenderesse étant absente, le jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Quelle est la règle applicable au congé délivré dans un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 ?

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.
L’article 4 de cette loi dispose que les occupants de bonne foi bénéficient de plein droit du maintien dans les lieux loués, sous réserve d’exécuter leurs obligations.
L’acte de congé doit reproduire ces dispositions à peine de nullité.
En l’espèce, le congé notifié le 25 octobre 2024 pour le 31 janvier 2025 est régulier et a pris effet à cette date.

Quelles sont les conditions de déchéance du droit au maintien dans les lieux ?

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi.
La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation essentielle du locataire (article 1728 du code civil).
Le bailleur peut demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant, appréciée au jour de la demande.
En l’espèce, au 24 octobre 2025, les impayés s’élevaient à 10.041,43 € avec une dette locative ancienne, caractérisant une mauvaise foi justifiant la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Selon l’article 1728 2° du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Quelle est la nature et la fonction de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire, destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite.

Quels sont les pouvoirs du juge pour accorder des délais de paiement ?

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, un plan d’apurement a été conclu, le juge a accordé des délais de paiement conformes à ce plan, dérogeant aux délais légaux.

Quelle est la conséquence du respect ou non du plan d’apurement sur le droit au maintien dans les lieux ?

Si la locataire apure sa dette selon le plan et paie les loyers courants, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupant de bonne foi.
Dans le cas contraire, son expulsion sera ordonnée.

Quelle est la règle applicable aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.
L’équité ne justifie pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile à la défenderesse.

Quelle est la portée de l’article 514 du code de procédure civile ?

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition légale ou décision contraire.
En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette exécution provisoire.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Strasbourg, 29 avril 2026, 25/09269 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Congé pour non-paiement —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.