Recouvrement de charges de copropriété : obtenir des délais de paiement en cas de difficultés financières

Le syndicat des copropriétaires peut agir en recouvrement des charges impayées conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services et éléments communs. Les frais de recouvrement imputables au copropriétaire sont limités aux frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et d’hypothèque, conformément à l’article 10-1 de la même loi. La preuve de la créance incombe au syndicat, tandis que le copropriétaire doit justifier du paiement ou de l’extinction de son obligation (article 1353 du Code civil). Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier (article 1343-5 du Code civil). En cas de non-paiement d’une échéance, la dette devient immédiatement exigible. Le juge peut condamner la partie perdante aux dépens et aux frais irrépétibles en application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile. Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire (article 514 du Code de procédure civile).

Le syndicat des copropriétaires peut agir en recouvrement des charges impayées. Les frais de recouvrement imputables au copropriétaire sont limités aux frais nécessaires exposés par le syndicat. La preuve de la créance incombe au syndicat, tandis que le copropriétaire doit justifier du paiement ou de l’extinction de son obligation. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans.

Un copropriétaire a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour le paiement de charges impayées, frais de recouvrement et frais de justice. Le syndicat a actualisé ses demandes. Le copropriétaire a sollicité le retrait des frais et des délais de paiement sur 24 mois. Le tribunal a partiellement accueilli la demande du syndicat, condamnant le copropriétaire à payer les charges impayées justifiées, les frais de recouvrement limités à certains montants, et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le copropriétaire est autorisé à régler sa dette en 24 mensualités. En cas de défaut de paiement, la totalité deviendra exigible. Le copropriétaire est condamné aux dépens. L’exécution provisoire est ordonnée.

• Procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes
• Contrat de syndic
• Appels de fonds et états de répartition
• Extrait de compte arrêté au 06 octobre 2025
• Application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
• Autorisation de délais de paiement sur 24 mois

Le copropriétaire est condamné à payer les charges impayées et certains frais de recouvrement, avec possibilité d’échelonnement sur 24 mois. Il est également condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 CPC.

• Condamnation au paiement des charges impayées
• Acceptation partielle des frais de recouvrement
• Octroi de délais de paiement sur 24 mois
• Condamnation aux dépens
• Indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 CPC
• Suspension de l’exécution forcée pendant le délai

Enseignements de cette décision

• Produire les preuves des charges impayées et assemblée générale
• Respecter les règles de calcul des quotes-parts
• Accorder des délais de paiement jusqu’à 24 mois
• Condamner aux dépens et frais irrépétibles équitables
• Notifier le jugement contradictoire et exécutoire

À éviter

• Ne pas demander des frais de recouvrement non justifiés
• Ne pas ignorer les intérêts légaux à compter de l’assignation
• Ne pas omettre la suspension de l’exécution forcée pendant les délais
• Ne pas oublier la sanction en cas de défaut de paiement
• Ne pas négliger la preuve des paiements ou extinction des obligations

Quel est le pouvoir du juge en matière de qualification juridique des faits et actes litigieux ?

Aux termes de l’article 12 du Code de Procédure Civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée.

Il peut relever d’office les moyens de pur droit quels que soient les fondements juridiques invoqués par les parties.

Quelle est la charge de la preuve en matière de paiement des charges de copropriété ?

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire.

Réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges selon la loi du 10 juillet 1965 ?

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils doivent participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Quels frais sont imputables au seul copropriétaire concerné selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

b) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application des articles 24 et 25.

Quelle est la compétence du juge en matière d’octroi de délais de paiement ?

Par application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Quels sont les critères d’application de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La condamnation prévue par l’article 700 n’implique pas la constatation d’un recours dilatoire ou abusif, ni même d’une faute à la charge de la partie condamnée.

Quelle est la force exécutoire des décisions de première instance ?

En application de l’article 514 applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 29 avril 2026, RG n° 25/03534 – Thématiques associées : Copropriété — Recouvrement de charges —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.