TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE CIVILE 1ère section

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/00527 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EU6T

[Y] [X], [L] [X], [R] [X]
C/
[N] [A], [K] [T]

ENTRE :

Monsieur [Y] [X]
75 avenue du Bois Guimier 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
représenté par la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [L] [X]
7 rue Amiati 95130 FRANCONVILLE
Copie exécutoire délivrée
le 29/04/26
– SELARL Duterme
représenté par la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [R] [X]
18 rue du Maréchal Joffre 60260 LAMORLAYE
représenté par la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

ET :

Monsieur [N] [A]
20 rue Saint Eloi 02850 BARZY-SUR-MARNE
défaillant

Madame [K] [T]
20 rue Saint Eloi 02850 BARZY-SUR-MARNE
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame Marie DIEDERICHS, juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile

Greffier : Madame Valérie BERGANZONI

Dépôt des dossiers pour l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026

JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Marie DIEDERICHS, juge et Valérie BERGANZONI, greffier.

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en 20 novembre 2023, Monsieur [Y] [X], Monsieur [L] [X] et Monsieur [R] [X] (ci-après les consorts [X]) ont signé un compromis de vente avec Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] portant sur une maison d’habitation cadastrée section AK n°258 d’une contenance de 4 a 31 ca, sise 16 rue de la Tour à VERNEUIL (51700), pour un prix de vente de 155.000 euros.

L’acte sous seing privé contient notamment le détail selon lequel Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] entendent financer l’acquisition de ce bien immobilier ainsi qu’une condition suspensive relative au financement.

Par le biais de l’agence immobilière GLOB’IMMO, Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] ont fait état de difficultés à obtenir leur prêt.

Un avenant de prorogation de délai du compromis de vente a été émis le 07 février 2024, selon lequel cette prorogation est valable jusqu’au 20 mars 2024 et l’accord de prêt devra être fourni avant le 29 février 2024.

Les consorts [X] ont été informés par l’agence immobilière que Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] n’étaient plus en possession de leur apport mentionné dans le compromis.

Par courriel en date du 28 février 2024, le notaire en charge de la vente a sollicité Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] afin que ceux-ci justifient par retour de mail de l’obtention d’un prêt et du refus de celui-ci, par la production d’une attestation en ce sens.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [Y] [X], Monsieur [L] [X] et Monsieur [R] [X] ont assigné Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins d’indemnisation.

Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T], cités selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Moyens et prétention des parties

Monsieur [Y] [X], Monsieur [L] [X] et Monsieur [R] [X] n’ont pas conclu outre leur assignation.

Aux termes de cette assignation, Monsieur [Y] [X], Monsieur [L] [X] et Monsieur [R] [X] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1589 alinéa 1er et 1304-3 du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées au débat,
– Déclarer les consorts [X] recevables et bien fondés en leur demandes,
– Condamner Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] à payer à Messieurs [Y], [L] et [R] [X] la somme de 15.500 euros à titre de clause pénale,
– Condamner Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] à payer à Messieurs [Y], [L] et [R] [X] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

– Condamner Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] aux dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL DUTERME MOITTIE ROLLAND.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [X] se fondent sur les articles 1589 alinéa 1er et 1304-3 du code civil ainsi que la jurisprudence. Ils rappellent avoir signé un compromis de vente assorti de conditions suspensives avec Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T]. Ils exposent qu’une des conditions suspensives était l’obtention d’un prêt par les défendeurs. Ils se réfèrent à la clause pénale de l’acte. Ils exposent que les défendeurs ont indiqué avoir des difficultés dans l’obtention de leur prêt et que de ce fait, un avenant a été signé. Ils exposent avoir été informés que Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] n’ont plus été en possession de l’apport initial. Ils en déduisent que Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] ont présenté une offre de prêt non conforme au compromis : l’apport personnel de 15.000 euros étant inexistant et la demande de prêt excédant celle prévue de 201.875 euros. Enfin, ils soulignent que Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] n’ont pas justifié de leur demande de prêt de 201.875 euros au taux de 5% pour une durée de 25 ans. Ils soutiennent donc que la non réalisation de la clause suspensive leur est imputable, de sorte que la clause pénale doit s’appliquer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025 et l’audience de dépôt a été fixée au 04 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la responsabilité contractuelle et la demande d’indemnisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1589 alinéa 1er du code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Selon l’article 1304-3 alinéa 1er du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente (pièce 1), qui comporte une condition suspensive relative au financement. Le financement est détaillé à l’acte, notamment le fait que les acquéreurs indiquent qu’ils disposent d’un apport personnel à hauteur de 15.000 euros. En outre, l’acte prévoit que l’acquéreur, en l’espèce les défendeurs, s’engagent à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques de l’acte (apport de 15.000 euros, montant global 201.875 euros, taux intérêt maximum 5% sur une durée de 25 ans).

Malgré une prorogation convenue entre les parties (pièce 3.1), il ressort des différents courriels que Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] ne se sont plus trouvés en possession de l’apport convenu et n’ont pas réussi à obtenir leur prêt. Ils n’ont pas, en outre, produit d’attestation permettant de justifier les démarches accomplies en ce sens ou le refus d’obtention du prêt.

Le compromis de vente prévoit en cas de non-réalisation de la condition suspensive de financement : « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. »

En l’espèce, il ressort des échanges que les requérants ont dû insister pour obtenir des informations sur les démarches en cours pour l’obtention du prêt. Ils ont consenti à une prorogation. Malgré cela, à la date butoir, aucune offre de prêt ou refus de prêt ne leur a été présentée. Au surplus, il apparaît que les acquéreurs ne disposaient plus de l’apport convenu dans l’acte.

L’ensemble de ces éléments met en exergue la négligence et la passivité des acquéreurs qui justifient de déclarer la condition suspensive réalisée et de faire droit à la demande d’indemnisation, dont le montant sollicité est conforme à la clause pénale convenue entre les parties (15.500 euros).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL DUTERME MOITIE ROLLAND.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T], condamnés aux dépens, devront verser aux consorts [X] la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code civil prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire, compatible avec le présent litige est de droit.

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] à verser à Messieurs [Y], [L] et [R] [X] la somme de 15.500 € (quinze-mille-cinq-cents euros) en application de la clause pénale prévue au compromis de vente signé entre les parties le 20 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] aux dépens, dot distraction au profit de la SELARL DUTERME MOITIE ROLLAND ;

CONDAMNE Monsieur [N] [A] et Madame [K] [T] à payer à Messieurs [Y], [L] et [R] [X] la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Le greffier, Le juge,