Garantie des vices cachés et décennale : recours contre vendeur et notaire pour malfaçons en rénovation

Le vendeur qui réalise des travaux de rénovation lourde est réputé connaître les vices de l’ouvrage et engage sa responsabilité au titre des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil) et de la garantie décennale (articles 1792 et suivants). En l’espèce, les désordres affectant l’installation électrique, l’étanchéité et l’humidité constituent des vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination. La clause d’exonération de garantie ne s’applique pas lorsque le vendeur est réputé professionnel ou s’est comporté comme tel, ce qui est le cas ici. Le notaire, tenu à une obligation de conseil et d’information, a manqué à son devoir en annexant des diagnostics obsolètes, notamment pour l’installation électrique, ce qui engage sa responsabilité quasi délictuelle (article 1240 du code civil). La cour condamne solidairement le vendeur et le notaire à indemniser les acquéreurs pour le coût des travaux de remise en état, le préjudice de jouissance et le préjudice moral, en répartissant la charge de la dette entre eux. Les dépens et frais irrépétibles sont également mis à leur charge.

Le vendeur qui réalise des travaux de rénovation lourde est réputé connaître les vices de l’ouvrage et engage sa responsabilité au titre des vices cachés et de la garantie décennale. Les désordres affectant l’installation électrique, l’étanchéité et l’humidité rendent l’immeuble impropre à sa destination. La clause d’exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur est professionnel. Le notaire a manqué à son devoir en annexant des diagnostics obsolètes, engageant sa responsabilité quasi délictuelle. Le vendeur et le notaire sont condamnés à indemniser les acquéreurs.

Un vendeur a cédé une propriété comprenant une maison et des dépendances, après avoir réalisé divers travaux de rénovation sans souscrire d’assurance dommages-ouvrage. Les acquéreurs ont constaté plusieurs désordres importants, notamment un début d’incendie électrique, des infiltrations et de l’humidité. Une expertise judiciaire a conclu à des malfaçons rendant l’immeuble impropre à sa destination. Les acquéreurs ont assigné le vendeur, le notaire et la société d’exercice de ce dernier. Le tribunal a débouté les acquéreurs, mais ceux-ci ont interjeté appel. La cour a infirmé le jugement, retenant que les désordres constituaient des vices cachés et relevaient de la garantie décennale. Elle a condamné le vendeur et le notaire solidairement à verser aux acquéreurs une somme importante au titre des travaux, du préjudice de jouissance et moral. La cour a également retenu la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil en annexant des diagnostics obsolètes. La répartition de la charge de la dette a été fixée à moitié entre le vendeur et le notaire. Les dépens et frais irrépétibles ont été alloués aux acquéreurs.

• Rapport d’expertise judiciaire de M. [F] du 1er octobre 2021
• Actes de vente sous seings privés et authentique des 12 juin et 25 septembre 2019
• Diagnostics techniques établis en décembre 2016 par la société Expertises Habitat
• Jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 17 janvier 2024
• Conclusions des parties en appel des 19 août 2025 et 30 août 2024
• Planche photographique et constatations d’amiante

Le vendeur et le notaire sont condamnés solidairement à indemniser les acquéreurs pour vices cachés et manquement au devoir d’information. Le vendeur est présumé connaître les défauts des travaux qu’il a réalisés, et le notaire a failli à son devoir de vigilance.

• Condamnation solidaire vendeur et notaire
• Indemnisation des acquéreurs pour vices cachés et préjudices
• Répartition des charges entre co-débiteurs
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
• Confirmation de la garantie décennale applicable

À faire

• Informer précisément sur l’état des travaux et diagnostics
• Mettre à jour les diagnostics techniques avant vente
• Assurer la conformité des installations électriques
• Réparer les vices cachés constatés rapidement
• Respecter les obligations de conseil et vigilance notariales

À éviter

• Ne pas annexer de diagnostics obsolètes
• Ne pas dissimuler les défauts ou malfaçons
• Ne pas ignorer les risques d’électrocution et incendie
• Ne pas exclure la garantie des vices cachés sans preuve
• Ne pas minimiser les préjudices de jouissance et moral

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière ?

L’article 1641 du code civil dispose que : ’Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’.

L’article 1643 précise que : ’Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie’.

L’article 1644 prévoit que : ’Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix’.

Enfin, l’article 1645 dispose que : ’Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur’.

En l’espèce, une clause d’exonération de garantie des vices cachés a été stipulée, mais elle ne s’applique pas si le vendeur est réputé professionnel ou s’il est prouvé que les vices étaient connus du vendeur.

Quelle est la qualification juridique des travaux réalisés par le vendeur et leur incidence sur la garantie des vices cachés ?

Le vendeur ayant réalisé lui-même divers travaux de rénovation (isolation, électricité, plomberie, couverture, etc.), il est réputé connaître les vices de ces travaux, même s’il n’a pas la qualité de professionnel, conformément au rappel fait par le notaire dans l’acte de vente.

Par conséquent, le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour caractériser les vices cachés ?

Le rapport d’expertise judiciaire a constaté des défauts graves et cachés affectant l’installation électrique (vétusté, non-conformités, dangerosité), l’humidité et les infiltrations liées à des malfaçons dans la couverture et la douche, ainsi que la présence de déchets amiantés.

Ces défauts, non décelables par un acquéreur profane, rendent l’immeuble impropre à sa destination et constituent des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

Quelle est la portée de la responsabilité du notaire en matière d’obligation d’information et de conseil ?

Le notaire est tenu à une obligation d’information et de conseil envers les parties et doit assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit.

Sa responsabilité quasi délictuelle peut être engagée en cas de faute, notamment pour manquement à son devoir de vigilance et d’information.

En l’espèce, le notaire a annexé à l’acte des diagnostics techniques obsolètes, notamment un diagnostic électrique de 2016, alors qu’il connaissait les travaux de rénovation réalisés par le vendeur.

Cette omission a constitué une faute engageant sa responsabilité, ayant pu induire en erreur les acquéreurs sur l’état réel de l’installation électrique.

Quels sont les critères retenus pour la fixation du préjudice et des indemnités ?

Les acquéreurs ont choisi de conserver le bien et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice.

Le coût des travaux de remise en état a été estimé à 43 642,65 euros TTC, auquel s’ajoutent 10 % TTC de frais de maîtrise d’œuvre (4 364 euros) et un préjudice de jouissance et moral fixé à 5 000 euros.

Le vendeur est condamné à verser la somme totale de 51 146,21 euros TTC, indexée sur l’indice national du bâtiment BT01, déduction faite des sommes déjà versées.

Quelle est la répartition de la responsabilité entre le vendeur et le notaire ?

Le vendeur et le notaire sont condamnés in solidum à indemniser les acquéreurs.

La répartition de la charge de la dette entre co-débiteurs est fixée par moitié.

L’assiette de cette répartition comprend la somme due au titre de la responsabilité du notaire (4 816,06 euros TTC) et la fraction déjà réglée par le vendeur.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à verser une somme au titre des frais irrépétibles.

En l’espèce, le tribunal condamne in solidum le vendeur, le notaire et sa société à verser aux acquéreurs la somme de 6 000 euros sur ce fondement.

La répartition de cette somme est fixée à 75 % à la charge du vendeur et 25 % à la charge du notaire et de sa société.

Quelle est la motivation de la cour pour infirmer le jugement de première instance ?

Le jugement de première instance a écarté la garantie des vices cachés sur une motivation jugée lapidaire.

La cour infirme ce jugement en raison de la reconnaissance des vices cachés par l’expertise, de la présomption de connaissance des défauts par le vendeur ayant réalisé les travaux, et de la faute du notaire dans son devoir d’information.

Elle statue à nouveau en appliquant les articles 1641 et suivants et 1240 du code civil.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Rennes, 28 avril 2026, 24/01028 – Thématiques associées : BTP / Construction — Garantie des vices cachés —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.