Responsabilité du bailleur et exclusion de garantie d’assurance en cas de sinistre lié à un défaut de couverture du local

Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux loués, conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil. Cette obligation inclut la réalisation des grosses réparations, notamment celles relatives à la toiture. Une clause du bail excluant la responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations ou de défaut d’entretien est réputée non écrite si elle contrevient aux dispositions d’ordre public, telles que l’article R145-35 du code de commerce issu de la loi Pinel, qui interdit d’imputer au locataire les grosses réparations. La responsabilité du bailleur est engagée lorsqu’il n’a pas assuré la mise hors d’eau du bien, causant des infiltrations et des désordres affectant la jouissance des locaux. En matière d’assurance, la nullité du contrat pour fausse déclaration suppose une réticence ou une fausse déclaration intentionnelle modifiant l’objet du risque, ce qui n’est pas démontré en l’espèce. La faute dolosive, distincte de la faute intentionnelle, suppose un acte délibéré avec conscience du caractère inéluctable du dommage. La cour a retenu une faute dolosive du bailleur en raison du report volontaire des travaux de couverture sans mesures conservatoires adéquates, privant ainsi le contrat d’assurance de son aléa et excluant la garantie. En conséquence, la garantie de l’assureur n’est pas due. Les préjudices matériels et immatériels sont indemnisés à hauteur des sommes fixées par le tribunal, la suspension du loyer est limitée à trois mois pendant les travaux, et les dépens sont répartis conformément à la décision.

Le bailleur doit délivrer un local conforme et assurer la jouissance paisible, incluant les grosses réparations comme la toiture. Une clause excluant sa responsabilité en cas d’infiltrations est réputée non écrite si contraire à l’ordre public. La responsabilité est engagée en cas de défaut de mise hors d’eau causant des désordres. La faute dolosive du bailleur, par report volontaire des travaux sans mesures conservatoires, prive le contrat d’assurance d’aléa et exclut la garantie. Les préjudices sont indemnisés, la suspension du loyer limitée, et les dépens répartis.

La société [L]'[H], locataire d’un local commercial appartenant à la SCI [M], a subi des désordres liés à un dégât des eaux causé par l’absence de couverture du toit. La SCI [M], propriétaire, et la société Le Finistère assurance, assureur, ont été assignées. Le tribunal judiciaire de Quimper a condamné la SCI [M] pour manquement à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, et a débouté l’assureur de sa garantie. La SCI [M] a fait appel, contestant sa responsabilité, tandis que l’assureur contestait sa garantie pour fausse déclaration et faute dolosive. La cour a confirmé la responsabilité de la SCI [M] et a rejeté la garantie de l’assureur, constatant une faute dolosive de la SCI [M] ayant exposé le bien aux intempéries sans couverture adéquate. La cour a également confirmé les indemnisations accordées au locataire et limité la suspension des loyers à trois mois.

• Constat d’huissier du 6 décembre 2018
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 4 octobre 2021
• Jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 21 mars 2023
• Constat amiable dégâts des eaux du 14 décembre 2018
• Courrier de mise en demeure du 26 avril 2019

La SCI [M] est reconnue responsable du manquement à son obligation de délivrance conforme, causant des infiltrations et préjudices à la société [L]'[H]. La société Le Finistère assurance est déboutée de sa garantie en raison d’une faute dolosive de la SCI [M]. La SCI [M] et la société Le Finistère assurance sont condamnées à indemniser la société [L]'[H] pour divers préjudices et aux dépens.

• Responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance conforme
• Rejet de la garantie de l’assureur pour faute dolosive
• Indemnisation des préjudices matériels et immatériels
• Suspension et réduction du loyer pendant travaux
• Condamnation aux dépens et frais d’expertise

À faire

• Respecter l’obligation de délivrance conforme
• Assurer la couverture et l’entretien des locaux
• Réagir rapidement aux sinistres et demandes
• Fournir preuves précises des dommages
• Respecter les délais de procédure et appel

À éviter

• Ne pas négliger les clauses contractuelles applicables
• Éviter les fausses déclarations ou omissions
• Ne pas retarder les travaux de réparation
• Éviter les contestations sans preuves solides
• Ne pas ignorer les obligations légales du bailleur

Quelle est la responsabilité du bailleur en cas de manquement à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ?

Le bailleur est tenu, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, à une obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux donnés à bail. Il doit délivrer un bien conforme à sa destination et en bon état de réparation, supportant les grosses réparations, notamment la toiture. En l’espèce, la SCI [M] a manqué à cette obligation en ne réalisant pas les travaux de couverture nécessaires, ce qui a causé des infiltrations et empêché la pleine exploitation des locaux par la société [L]'[H].

Quelle est la portée de la clause du bail excluant la responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations ?

La clause du bail par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d’humidité, fuites, infiltrations ou autres causes similaires est réputée non écrite en application de l’article R 145-35 du code de commerce issu de la loi Pinel, qui interdit d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations, y compris la toiture. Cette clause ne peut donc exonérer la SCI [M] de son obligation de délivrance et d’entretien.

Quels sont les critères pour prononcer la nullité d’un contrat d’assurance pour fausse déclaration ?

Selon l’article L 113-8 du code des assurances, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou fausse déclaration intentionnelle de l’assuré qui change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur. Il appartient à l’assureur de prouver la mauvaise foi de l’assuré. En l’espèce, la société Le Finistère assurance n’a pas démontré que la SCI [M] a fait une déclaration inexacte de mauvaise foi lors de la souscription du contrat.

Quels sont les critères pour prononcer la nullité d’un contrat d’assurance pour absence d’aléa ?

L’article L 113-1 du code des assurances prévoit que l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, qui fait perdre à l’opération d’assurance son caractère aléatoire. La faute dolosive est un acte délibéré commis avec la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables. En l’espèce, la SCI [M] a commis une faute dolosive en reportant les travaux de couverture sans mesures conservatoires, exposant le bien aux intempéries, ce qui prive le contrat d’aléa et exclut la garantie.

Quelle est la portée des stipulations contractuelles relatives aux garanties en cas d’infiltrations ?

Le contrat garantit les infiltrations ou pénétrations accidentelles des eaux provenant de la toiture, la toiture comprenant la charpente et la couverture. Une simple bâche plastique provisoire ne peut être assimilée à une couverture. En l’espèce, les conditions de garantie ne sont pas réunies, et la garantie de la société Le Finistère assurance ne peut être recherchée.

Quels sont les éléments déterminants retenus pour l’indemnisation des préjudices matériels et immatériels ?

Le tribunal a retenu l’indemnisation de la société [L]'[H] pour la dégradation des vélos, pièces détachées, mobilier et matériel informatique, ainsi que pour la réfection des aménagements intérieurs et le préjudice de jouissance. Les demandes relatives aux mesures conservatoires et travaux de reprise ont été rejetées faute de pièces justificatives suffisantes. La suspension du loyer est limitée à la durée des travaux, avec une limitation maximale de trois mois.

Quelle est la décision sur la garantie de la société Le Finistère assurance ?

La cour infirme le jugement qui prononçait des condamnations contre la société Le Finistère assurance, rejetant la demande subsidiaire de garantie formée par la SCI [M] à son encontre, en raison de la faute dolosive de l’assurée et de l’absence de conditions de garantie.

Quelle est la décision sur les dépens et frais irrépétibles ?

La cour confirme le jugement s’agissant des dépens et frais irrépétibles, sauf à l’infirmer en ce qu’il prononce des condamnations à l’encontre de la société Le Finistère assurance.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Rennes 29 avril 2026 23/02164 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Responsabilité du bailleur —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.