Suspension de la clause résolutoire : conditions pour éviter l’expulsion après reprise du paiement du loyer courant

La régularité de la déclaration d’appel est soumise à l’exigence de mention de l’objet de l’appel, notamment en ce qui concerne l’infirmation ou l’annulation du jugement, conformément à l’article 901 du code de procédure civile. L’absence de cette mention peut entraîner la nullité de la déclaration d’appel, privant l’appel de son effet dévolutif, sauf si la partie appelante démontre l’absence de grief pour la partie adverse. En l’espèce, bien que la déclaration d’appel ne mentionne pas explicitement l’objet de l’appel, la partie intimée a pu se constituer et faire valoir ses moyens, ce qui exclut la nullité. Sur le fond, la nullité du commandement de payer peut être prononcée si l’acte ne mentionne pas les voies de recours, en violation de l’article 680 du code de procédure civile. Toutefois, lorsque le jugement est définitif, cette mention n’est pas requise. La notification d’un jugement pénal contradictoire doit être effectuée avant mise à exécution civile, conformément à l’article 503 du code de procédure civile. En l’espèce, le commandement était fondé sur un jugement définitif, justifiant l’absence de mention des voies de recours. La nullité du commandement a donc été prononcée à tort et la décision infirmée. Cette jurisprudence souligne l’importance du respect des formalités de notification et des mentions obligatoires dans les actes de procédure, ainsi que la distinction entre jugements définitifs et non définitifs.

La régularité de la déclaration d’appel exige la mention de l’objet de l’appel. L’absence de cette mention peut entraîner la nullité, sauf absence de grief pour la partie adverse. En l’espèce, malgré l’absence de mention explicite, la partie intimée a pu se constituer, excluant la nullité. La nullité du commandement de payer peut être prononcée si l’acte ne mentionne pas les voies de recours, sauf si le jugement est définitif. La notification d’un jugement pénal contradictoire doit précéder la mise à exécution civile.

Identique à la ligne 305, cette affaire concerne un litige entre une SCI bailleur et un locataire concernant la résiliation du bail pour loyers impayés, la demande d’expulsion, et le paiement des sommes dues. Le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, condamné le locataire au paiement des arriérés et indemnités, ainsi qu’aux frais. Le locataire a fait appel, demandant la suspension de la clause résolutoire et l’infirmation de la décision. La SCI a demandé la confirmation. La cour a confirmé la résiliation et la condamnation au paiement des arriérés, mais a ordonné la suspension de la clause résolutoire en raison de la reprise du paiement du loyer, débouté la SCI de ses demandes d’expulsion et d’indemnité, et condamné les parties à partager les dépens.

• Acte sous seing privé du 22 août 2021
• Commandement de payer du 10 mai 2023
• Jugement du juge des contentieux de la protection du 4 juillet 2024
• Assignation notifiée à la préfecture le 19 février 2024
• Déclarations formalisées par RPVA

La cour confirme la résiliation du bail et l’expulsion, mais suspend les effets de la clause résolutoire en raison de la reprise du paiement du loyer par le locataire. La dette locative est constatée comme intégralement payée.

• Confirmation de la résiliation du bail
• Suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée
• Débouté la SCI AVENIR de la demande d’expulsion
• Condamnation au paiement de 250 EUR au titre de l’article 700 CPC
• Partage des dépens entre les parties
• Appel formé par le locataire

À faire

• Vérifier la régularité de la déclaration d’appel.
• Produire preuves de paiement et virement permanent.
• Respecter les délais pour suspension de clause résolutoire.
• Documenter la reprise du paiement du loyer courant.
• Partager les dépens équitablement entre parties.

À éviter

• Omettre l’objet de l’appel dans la déclaration.
• Ignorer la nécessité de mentionner les chefs critiqués.
• Ne pas justifier la suspension de la clause résolutoire.
• Retarder la procédure d’appel sans motif.
• Ne pas produire justificatifs de paiement et saisie-attribution.

Quelle est la règle applicable à la clause résolutoire pour défaut de paiement dans un bail d’habitation ?

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 22 août 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer la somme de 5.924,94 € en principal a été délivré le 10 mai 2023, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Il n’est pas justifié par le locataire qu’il aurait apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 10 juillet 2023.

Quels sont les critères et conditions pour la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner la suspension de la clause résolutoire ?

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment des justificatifs d’exécution d’une saisie-attribution, que l’intégralité de la dette locative a été payée, de sorte qu’il n’existe à ce jour aucun arriéré locatif connu.

En outre, le locataire justifie de la mise en place de virements mensuels permanents au bénéfice du bailleur à hauteur de 829 € à compter du 13 décembre 2024, correspondant au montant du loyer.

Il en résulte que le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce que ne conteste pas la bailleresse.

Ainsi, les conditions de l’article 24 VII pour ordonner la suspension de la clause résolutoire sont réunies.

Quelle est la règle applicable à la fixation des dépens et des frais irrépétibles en appel ?

Les dispositions de première instance au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées en ce que seule cette première décision aura permis au locataire d’apurer sa dette.

Il y a lieu de dire que chaque partie prendra en charge la moitié des dépens de la présente instance, de sorte que leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

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