Résiliation de bail pour impayés : appliquer la clause résolutoire et sécuriser la procédure d’expulsion locative

La résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable en vertu de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, la notification ayant été régulièrement effectuée au représentant de l’État. Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. La clause résolutoire insérée dans le bail produit effet six semaines après un commandement de payer infructueux, conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, entraînant la résiliation du bail à compter du 21 mars 2024. L’indemnité d’occupation due par le locataire sans droit ni titre est fixée conformément à l’article 1730 du code civil. La demande de paiement des loyers et charges est fondée, sous déduction des paiements effectués. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Les demandes reconventionnelles relatives aux troubles de jouissance et travaux sont rejetées faute de preuve suffisante, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La décision est exécutoire à titre provisoire selon l’article 514 du code de procédure civile.

La résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement est recevable. Le locataire est tenu de payer le loyer selon les termes convenus. La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement infructueux. Les conditions d’acquisition sont réunies, entraînant la résiliation du bail. L’indemnité d’occupation est fixée conformément au code civil. Les demandes reconventionnelles sont rejetées faute de preuve. La décision est exécutoire à titre provisoire.

Un bail d’habitation a été conclu entre un bailleur et une locataire pour un logement moyennant un loyer mensuel. Le bailleur a fait signifier un commandement de payer à la locataire pour loyers et charges impayés, puis a assigné la locataire en résiliation judiciaire du bail, expulsion et paiement des arriérés. La locataire a contesté en sollicitant la suspension de la clause résolutoire, des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et la réalisation de travaux. Le tribunal a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement, fixé une indemnité d’occupation, condamné la locataire au paiement des sommes dues sous déduction des paiements effectués, accordé des délais de paiement, et rejeté les demandes reconventionnelles de la locataire. La décision est exécutoire à titre provisoire.

• Commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice le 20 janvier 2024
• Assignation devant le juge des contentieux de la protection
• Audit réalisé sur le logement produit par la locataire
• Relevés de virements effectués par la locataire
• Absence de diagnostic social et financier

Le bailleur obtient la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, avec fixation d’une indemnité d’occupation. La locataire est condamnée au paiement des sommes dues, sous déduction des paiements effectués, et bénéficie de délais de paiement. Les demandes reconventionnelles de la locataire sont rejetées.

• Résiliation judiciaire du bail prononcée
• Indemnité d’occupation fixée à 807,78 € par mois
• Condamnation au paiement des loyers et charges impayés
• Accord de délais de paiement sur 24 mois
• Rejet des demandes reconventionnelles de la locataire
• Condamnation aux dépens et article 700

À faire

• Notifier assignation au représentant de l’État 6 semaines avant audience
• Fournir preuve du commandement de payer
• Justifier la résiliation du bail après délai impayé
• Calculer indemnité d’occupation mensuelle
• Accorder délais de paiement si locataire reprend loyers

À éviter

• Ne pas produire diagnostic social et financier
• Ignorer preuve de paiement partiel du locataire
• Ne pas motiver déclaration d’appel
• Omettre notification des dépens et article 700 CPC
• Accepter demande reconventionnelle sans preuve

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ?

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation doit être notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, cette notification a été effectuée le 15 janvier 2025, rendant la demande recevable.

Quelles sont les obligations principales du preneur selon l’article 1728 du code civil ?

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Quelle est l’obligation du locataire en matière de paiement selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ?

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Quelle est la portée de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 ?

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Comment s’applique le délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 aux contrats de bail en cours ?

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cas d’espèce ?

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 janvier 2024, réclamant le paiement d’une somme de 4 674,20 €. Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois, soit le 20 mars 2024 à 24 heures.

Quelle est la conséquence juridique de l’acquisition de la clause résolutoire ?

Il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 01 juin 2018 à compter du 21 mars 2024.

Quelle est la nature et la base juridique de l’indemnité d’occupation ?

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. Cette indemnité, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Quelle est la preuve de l’obligation de paiement des loyers et charges selon l’article 1353 du code civil ?

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire selon la loi du 6 juillet 1989 et le code civil ?

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de décence du logement selon la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale […] ». Il doit également assurer au locataire « la jouissance paisible du logement et […] de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ».

Quelle est la portée probatoire d’un audit produit par une partie selon l’article 16 du code de procédure civile ?

L’article 16 du code de procédure civile relatif au principe de contradiction fonde une jurisprudence constante selon laquelle une condamnation ne peut être prononcée à l’encontre d’une partie sur le seul fondement d’une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, même si le rapport a été soumis à la discussion contradictoire et réalisé en présence de la partie à laquelle on l’oppose. En l’espèce, l’audit produit n’a pas valeur d’expertise et aucun autre élément ne corrobore ses constatations.

Quels sont les fondements légaux pour condamner aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la partie perdante peut être condamnée aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer. L’article 700 du code de procédure civile permet également de condamner la partie à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens. En l’espèce, Madame [T] [X] est condamnée à payer 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Draguignan, 29 avril 2026, 25/00416 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.