Fixation de l’indemnité d’expropriation : évaluer précisément la valeur vénale et l’indemnité de remploi pour sécuriser la compensation

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain (art. L. 321-1 Code de l’expropriation). La fixation de l’indemnité principale se fait à la date de référence prévue par les articles L. 322-1 et L. 322-2, modifiée par l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme en cas de préemption. La valeur vénale doit être appréciée en tenant compte des contraintes spécifiques du bien, notamment patrimoniales et environnementales. Les comparaisons doivent être adaptées à la consistance du terrain. L’indemnité de remploi est calculée selon l’article R. 322-5, en tenant compte des frais d’acquisition et avantages fiscaux. En l’espèce, la valeur retenue a été celle d’une vente antérieure réalisée par la propriétaire, ajustée aux caractéristiques du terrain. Les préjudices allégués doivent être démontrés pour justifier une majoration. Les frais et dépens sont à la charge du demandeur (art. L. 312-1).

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. La fixation de l’indemnité principale se fait à la date de référence prévue par les articles L. 322-1 et L. 322-2, modifiée par l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme en cas de préemption. La valeur vénale doit être appréciée en tenant compte des contraintes spécifiques du bien, notamment patrimoniales et environnementales.

• Acte de vente du 20 mars 2023
• Certificat d’urbanisme produit en pièce 14
• Termes de comparaison 4, 5 et 6 fournis par le commissaire du gouvernement
• Ordonnance du 3 février 2026 fixant le transport sur les lieux
• Mémoires et conclusions des parties
• Rapport du commissaire du Gouvernement à l’audience

La commune est condamnée à verser à Madame l’indemnité principale et l’indemnité de remploi fixées par le juge de l’expropriation. La demande de Madame d’une indemnisation plus élevée est rejetée faute de preuve suffisante.

• Fixation de l’indemnité principale à 18 671,31 euros
• Fixation de l’indemnité de remploi à 2 867 euros
• Condamnation de la commune au paiement des indemnités
• Rejet des demandes supplémentaires de Madame
• Répartition des dépens à la charge de la demanderesse

À faire

• Contester offre d’indemnisation si insuffisante
• Fournir preuves des préjudices
• Se référer aux articles du code d’expropriation
• Participer au transport sur les lieux
• Respecter délais de procédure

À éviter

• Ignorer contraintes patrimoniales
• Ne pas justifier valeur réelle du bien
• Omettre de présenter mémoire en défense
• Confondre date de référence d’évaluation
• Ne pas prendre en compte les frais de remploi

Quelle est la règle applicable pour la fixation des indemnités d’expropriation ?

Selon l’article L. 311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation.

L’article L. 321-1 du même code précise que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article R. 311-22 du même code dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Quelle est la date de référence pour l’estimation de l’immeuble exproprié ?

Conformément aux articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’immeuble doit être estimé au jour du jugement, soit le 28 avril 2026, en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 24 septembre 2025, et en fonction de son usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Par dérogation, l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme prévoit que lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.

En l’espèce, la date de référence est fixée au 7 octobre 2022, date rendant exécutoire la modification n°1 du PLU de la commune.

Quels critères sont retenus pour la détermination de la valeur du bien exproprié ?

La parcelle est située en zone UA du PLU, dans un périmètre délimité des abords des monuments historiques, inscrite à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, en zone violette d’aléa fort au PPRI.

La valeur ne peut être comparée à celle de parcelles constructibles libres de contraintes et de plus grande surface.

Les valeurs moyennes proposées par la propriétaire ne sont pas retenues car non adaptées à la consistance de la parcelle.

Les termes de comparaison 4, 5 et 6, notamment la vente réalisée par la propriétaire elle-même en 2023 à 98,79 euros par m², sont retenus.

La valeur vénale est fixée à 98,79 euros par m², soit une indemnité principale de 18 671,31 euros pour la parcelle.

Quelle est la règle applicable pour le calcul de l’indemnité de remploi ?

L’article R. 322-5 du code de l’expropriation prévoit que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale, en tenant compte des avantages fiscaux.

Il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois précédant la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, l’indemnité de remploi est calculée par application de pourcentages dégressifs habituels, totalisant 2 867 euros.

Quelle est la règle applicable concernant les frais et dépens ?

L’article L. 312-1 du code de l’expropriation prévoit que les dépens sont mis à la charge du demandeur.

L’équité commande que chaque partie supporte les frais exposés pour sa défense.

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