Indemnisation expropriation : fixation de la valeur, date de référence et prise en compte de l’état

L’évaluation des indemnités d’expropriation doit respecter les principes posés par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, notamment les articles L321-1 et L322-2. La date de référence pour l’estimation des biens est celle de la décision de première instance, tenant compte de l’usage effectif des biens à cette date, conformément aux articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme. En cas de droit de préemption urbain, cette date est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme. L’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’état d’entretien des biens, leur consistance matérielle, la situation locative et les abattements pour vétusté, occupation précaire ou vente en bloc doivent être pris en compte. Les parties peuvent contester ces éléments, mais la juridiction apprécie souverainement les preuves et constats, notamment lors du transport sur les lieux. Les indemnités accessoires, telles que l’indemnité de remploi, sont calculées selon des taux progressifs sur la base de l’indemnité principale. La procédure d’appel doit respecter les règles de recevabilité, notamment en matière de conclusions et de pièces, conformément aux articles R311-24 et R311-26 du code de l’expropriation. La cour peut infirmer partiellement le jugement de première instance en réévaluant la date de référence, les abattements et le montant des indemnités, tout en confirmant les autres dispositions, y compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’évaluation des indemnités d’expropriation doit respecter les principes du code de l’expropriation, notamment la date de référence pour l’estimation des biens, tenant compte de l’usage effectif à cette date. L’indemnité couvre l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. L’état d’entretien, la consistance matérielle, la situation locative et les abattements doivent être pris en compte. La cour peut infirmer partiellement le jugement en réévaluant la date de référence, les abattements et le montant des indemnités.

Un propriétaire de deux lots dans une copropriété située dans une zone d’aménagement concerté a été exproprié par l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) dans le cadre d’une opération d’intérêt national. Après une procédure judiciaire de fixation de l’indemnité d’expropriation, le tribunal judiciaire de Bobigny a fixé l’indemnité à environ 38 136 euros, incluant une indemnité principale et une indemnité de remploi. L’EPFIF a interjeté appel, contestant notamment l’absence d’abattement pour inhabitabilité et la déduction pour absence d’emplacement de stationnement. Le propriétaire a demandé la confirmation du jugement, tandis que le commissaire du Gouvernement a formé un appel incident sur certains points. La cour d’appel a examiné les éléments relatifs à la date de référence pour l’évaluation, la consistance et l’état des biens, les abattements pour vétusté, occupation et vente en bloc, ainsi que les indemnités accessoires. Elle a partiellement infirmé le jugement de première instance, notamment en fixant la date de référence à une modification récente du plan local d’urbanisme, en ajustant l’indemnité principale et de remploi, et en confirmant certains abattements. La cour a condamné l’EPFIF aux dépens d’appel et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Fixation de la date de référence au 12 décembre 2023 conformément aux articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme
• Prise en compte de la dernière modification du PLU opposable aux tiers
• Evaluation en valeur libre avec déduction pour absence d’emplacement de stationnement
• Rejet de l’abattement supplémentaire pour inhabitabilité compte tenu de la vocation à démolition
• Application des taux usuels pour indemnité de remploi
• Confirmation de la recevabilité des conclusions des parties
• Condamnation de l’EPFIF aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• Procès-verbal de transport du 16 novembre 2023
• Étude de la copropriété du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 5] en 2014
• Arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019 (déclaration d’utilité publique)
• Jugement contradictoire du 6 juin 2024
• Rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [P]
• Photographies et constatations des travaux réalisés

L’appel de l’EPFIF est partiellement accueilli, avec une révision à la baisse de l’indemnité de dépossession due à l’exproprié. La cour confirme la date de référence au 12 décembre 2023 et ajuste les montants en fonction de l’état des biens et des abattements applicables. L’EPFIF est condamné aux dépens d’appel et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

• Fixation de la date de référence au 12 décembre 2023
• Révision à la baisse de l’indemnité principale et de remploi
• Confirmation des abattements pour vétusté et occupation
• Condamnation de l’EPFIF aux dépens d’appel
• Condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC

À faire

• Fixer la date de référence selon le PLU modifié
• Évaluer l’indemnité en valeur libre
• Appliquer abattement pour absence de parking
• Calculer indemnité de remploi selon barème
• Condamner aux dépens d’appel

À éviter

• Ignorer les modifications du PLU
• Ne pas tenir compte de l’état d’entretien
• Omettre l’abattement pour stationnement
• Calculer incorrectement l’indemnité de remploi
• Ne pas condamner la partie perdante aux dépens

Quelles sont les règles applicables aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.
L’expropriant, perdant pour l’essentiel le procès, est condamné aux dépens d’appel.
Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.
La cour, en équité, condamne l’expropriant à verser à l’exproprié la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

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