Fixation de l’indemnité d’expropriation : évaluation foncière, dépréciation du surplus et frais accessoires

L’indemnisation en matière d’expropriation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par la dépossession, conformément aux articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation. La fixation de l’indemnité principale repose sur une évaluation précise de la valeur vénale du bien à la date de référence, ici celle du jugement de première instance. La méthode par comparaison est privilégiée, en tenant compte des références cadastrales, de la consistance du bien, de son état, de son usage effectif et des contraintes d’urbanisme. L’abattement pour enclavement est justifié lorsque le bien ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique, sauf preuve contraire. L’indemnité de remploi est calculée selon un barème progressif en fonction du montant de l’indemnité principale. L’indemnité pour dépréciation du surplus indemnise la perte de valeur de la partie non expropriée du bien, sur la base d’un pourcentage appliqué à la valeur vénale du pavillon hors emprise, généralement jusqu’à 10 %. L’indemnité de clôture est subordonnée à la production de devis justifiant les travaux envisagés. Les demandes de remboursement de taxes foncières relèvent de la compétence de l’administration fiscale et des juridictions administratives, et ne sont pas indemnisables dans le cadre de l’expropriation. Enfin, les dépens sont à la charge de l’expropriant, et les frais irrépétibles peuvent être alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’indemnisation en expropriation couvre le préjudice direct, matériel et certain. La fixation repose sur une évaluation précise de la valeur vénale à la date de référence. L’abattement pour enclavement est justifié sans preuve contraire. L’indemnité de remploi est calculée selon un barème progressif. Les demandes de remboursement de taxes foncières ne sont pas indemnisables.

Trois propriétaires de deux parcelles non construites situées dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) ont été expropriés par la SADEV 94, devenue propriétaire des parcelles par ordonnance d’expropriation. La SADEV 94 a proposé une indemnité de dépossession, mais faute d’accord, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité à environ 437 040 euros, rejetant certaines demandes des propriétaires. Deux des propriétaires ont interjeté appel, demandant une réévaluation significative des indemnités, incluant une indemnité pour dépréciation du surplus et le remboursement de taxes foncières. La SADEV 94 a formé un appel incident, contestant ces demandes et proposant une indemnité moindre. Un troisième propriétaire a également formé des conclusions demandant une indemnisation plus élevée. La cour a examiné la recevabilité des conclusions, les caractéristiques des parcelles, leur état, les références de valeur vénale proposées par les parties, et les demandes d’indemnisation accessoires. Elle a confirmé la date de référence pour l’évaluation, retenu une valeur unitaire supérieure à celle fixée en première instance, confirmé un abattement pour enclavement, et accordé une indemnité pour dépréciation du surplus à un montant moindre que celui demandé. La cour a sursis à statuer sur l’indemnité de clôture faute de devis produits et rejeté la demande de remboursement des taxes foncières, considérant que cette question relève de l’administration fiscale. Elle a confirmé la condamnation de la SADEV 94 à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a réparti les dépens entre les parties.

• Respect du droit de propriété et de la nécessité publique avec juste et préalable indemnité (articles 1er protocole additionnel CEDH, DDHC, article 545 code civil)
• Fixation de l’indemnité principale, de remploi et accessoires selon les règles du code de l’expropriation
• Prise en compte de la date de référence pour l’estimation des biens (date du jugement de première instance)
• Examen des références comparatives pertinentes et rejet des termes non comparables (VEFA, droits à construire, pavillons pour terrains nus)
• Application d’un abattement pour enclavement en l’absence d’accès direct à la voie publique
• Rejet des demandes non justifiées (indemnité de clôture sans devis, remboursement taxe foncière hors compétence du juge de l’expropriation)
• Confirmation ou infirmation partielle du jugement selon les éléments de preuve et arguments présentés

• Ordonnance d’expropriation du 28 janvier 2013 modifiée le 1er juin 2015
• Transport sur les lieux du 28 février 2023
• Jugement contradictoire du 6 novembre 2023 du juge de l’expropriation
• Conclusions des parties en appel
• Expertises et avis de valeur immobilière
• Documents cadastraux et plans
• Pièces justificatives des travaux et factures

L’appel partiel des consorts [K] est partiellement accueilli avec fixation d’une indemnité totale de dépossession majorée, incluant indemnités principales, de remploi et de dépréciation du surplus. La SADEV 94 est condamnée à verser des sommes au titre de l’article 700, tandis que les demandes de remboursement de taxe foncière sont rejetées.

• Fixation d’une indemnité totale de dépossession à 430 187,50 euros
• Infirmation partielle du jugement sur les montants
• Rejet des demandes de remboursement de taxe foncière
• Condamnation aux dépens partagés
• Condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

À faire

• Vérifier la délimitation cadastrale des parcelles
• Examiner les offres d’indemnisation et leurs justifications
• Suivre les procédures d’expropriation et appels
• Analyser les références de valeur foncière comparables
• Contrôler la recevabilité des conclusions et délais

À éviter

• Ne pas omettre les pièces justificatives
• Ne pas ignorer les délais de notification
• Ne pas confondre terrains nus et bâtis pour évaluation
• Ne pas sous-estimer l’impact de l’enclavement
• Ne pas négliger les règles d’indemnisation accessoires

Quels sont les principes applicables à l’indemnisation en cas d’expropriation ?

L’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme garantit le droit au respect des biens et prévoit une juste et préalable indemnité en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété que pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.
L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Quels sont les éléments que le juge doit distinguer dans le montant de l’indemnité ?

Selon l’article L321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant leurs bases.

Quelle est la date de référence pour l’estimation des biens expropriés ?

Selon l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou, si l’indemnité est fixée avant cette ordonnance, à la date du jugement.
L’article L322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération leur usage effectif à cette date.

Quels sont les critères pour la fixation de la valeur vénale des parcelles ?

La valeur vénale est déterminée par comparaison avec des ventes de biens similaires, en tenant compte de la superficie, de la localisation, du zonage, de l’état d’entretien, et des servitudes.
Les cessions de droits à construire ne sont pas comparables car elles incluent une valeur supérieure.
Un abattement pour enclavement peut être appliqué si le terrain n’a pas d’accès direct à la voie publique.

Quelle est la méthode retenue pour l’indemnité principale ?

La valeur unitaire retenue est fixée à 700 euros/m², tenant compte des références comparables et des caractéristiques du bien.
Un abattement de 40 % est appliqué pour enclavement, conduisant à une valeur vénale de 375 480 euros.

Quelle est la méthode de calcul de l’indemnité de remploi ?

L’indemnité de remploi est calculée selon la jurisprudence habituelle :
– 20 % sur les premiers 5 000 euros,
– 15 % sur la tranche suivante,
– 10 % sur le surplus.
En l’espèce, elle est fixée à 38 548 euros.

Quelle est la nature et le calcul de l’indemnité pour dépréciation du surplus ?

L’indemnité pour dépréciation du surplus indemnise la perte de valeur de la partie non expropriée du bien.
Les nuisances liées aux constructions futures ne constituent qu’un préjudice indirect non indemnisable.
Le pavillon jouit d’un jardin d’agrément important.
Le pourcentage retenu est de 3 % de la valeur vénale du pavillon hors emprise, soit 16 159,50 euros.

Quelle est la position sur l’indemnité de clôture ?

Le juge a sursis à statuer en l’absence de devis justifiant la demande.
Cette décision est confirmée en appel.

Quelle est la compétence du juge de l’expropriation concernant le remboursement des taxes foncières ?

Le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et impositions.
Les réclamations doivent être faites devant l’administration fiscale ou le tribunal administratif.

Quelle est la règle applicable à la recevabilité des conclusions en appel ?

Les conclusions doivent être déposées dans les délais réglementaires.
Les conclusions déposées hors délai sont irrecevables sauf si le délai n’a pas commencé à courir faute de notification effective.

Quelle est la règle applicable aux dépens et aux frais irrépétibles ?

Les dépens de première instance sont à la charge de l’expropriant selon l’article L312-1 du code de l’expropriation.
La cour condamne la SADEV 94 à payer des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger