Expropriation : fixation de l’indemnité de dépossession et contestation des évaluations foncières

L’indemnisation en matière d’expropriation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par la dépossession, conformément aux articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation. La fixation de l’indemnité principale repose sur une évaluation objective de la valeur vénale du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation ou du jugement, tenant compte des caractéristiques du bien, de son usage effectif et des données d’urbanisme applicables (articles L. 322-1 et L. 322-2). Les termes de comparaison doivent être rigoureusement sélectionnés, excluant notamment les ventes de droits à construire ou de biens bâtis non comparables. L’abattement pour enclavement peut être appliqué lorsque le bien exproprié ne dispose pas d’accès direct à la voie publique, sauf preuve contraire. L’indemnité de remploi est calculée selon une méthode jurisprudentielle tenant compte de tranches progressives. L’indemnité pour dépréciation du surplus vise à compenser la perte de valeur de la partie non expropriée du bien, sous réserve que le préjudice soit direct et certain. Les demandes d’indemnité pour frais de clôture ou remboursement de taxe foncière relèvent de la compétence de l’administration fiscale ou des juridictions administratives et ne sont pas indemnisables dans le cadre de l’expropriation. Ces principes illustrent la complexité de l’évaluation indemnitaire en expropriation et l’importance d’une analyse précise des éléments de fait et de droit.

L’indemnisation en expropriation couvre le préjudice direct, matériel et certain. La valeur vénale est évaluée à la date de l’ordonnance, tenant compte des caractéristiques et de l’usage du bien. Les comparaisons excluent les ventes non comparables. L’abattement pour enclavement peut s’appliquer. L’indemnité de remploi suit une méthode jurisprudentielle. Les frais de clôture et taxes foncières ne sont pas indemnisables dans ce cadre.

Des propriétaires de deux parcelles non construites situées dans une zone d’aménagement concerté ont été expropriés par la SADEV 94. La SADEV a proposé une indemnité de dépossession, mais faute d’accord, le juge de l’expropriation a fixé une indemnité totale de 437 040 euros, rejetant certaines demandes des propriétaires. Les propriétaires ont interjeté appel, demandant une réévaluation à plus de 4 millions d’euros, incluant indemnités principales, de remploi, de dépréciation du surplus et de clôture, ainsi que le remboursement de taxes foncières. La SADEV a formé un appel incident, proposant une indemnité moindre. Un autre propriétaire a également formé appel. La cour a ordonné la réouverture des débats, notifié les parties, et renvoyé l’examen à une audience ultérieure. Les débats portent sur la valeur des parcelles, l’application d’abattements pour enclavement, la qualification des indemnités accessoires, et la recevabilité des conclusions des parties.

• Fixation de l’indemnité de dépossession fondée sur la valeur vénale à la date de l’ordonnance d’expropriation
• Prise en compte des références comparables pertinentes et rejet des ventes non comparables (VEFA, droits à construire)
• Application d’un abattement pour enclavement justifié par l’absence d’accès direct à la voie publique
• Rejet de l’indemnisation pour dépréciation du surplus en l’absence de préjudice direct et certain
• Sursis à statuer sur l’indemnité de clôture faute de devis probants
• Incompétence du juge de l’expropriation pour le recouvrement des taxes foncières
• Respect des règles de procédure et recevabilité des conclusions

• Ordonnance d’expropriation du 28 janvier 2013 modifiée le 1er juin 2015
• Transport sur les lieux du 28 février 2023
• Jugement contradictoire du 6 novembre 2023 du juge de l’expropriation
• Expertises immobilières et avis de valeur
• Décision d’appel du 21 mai 2026 sur fixation des indemnités

Les consorts [K] contestent le montant de l’indemnité d’expropriation fixé par le juge de première instance et demandent une réévaluation significative. La SADEV 94 conteste ces demandes et propose des montants moindres. La cour ordonne la réouverture des débats pour examiner ces prétentions contradictoires.

• Fixation initiale de l’indemnité à 437 040 euros
• Appel des consorts [K] pour majoration substantielle
• Appel incident de la SADEV 94 pour réduction
• Réouverture des débats ordonnée par la cour
• Notification des conclusions aux parties
• Audience fixée pour examen contradictoire

À faire

• Produire tous justificatifs d’entretien et état du bien
• Fournir actes de vente et références cadastrales
• Établir la valeur unitaire précise du terrain
• Présenter devis pour indemnité de clôture
• Respecter les délais de notification et conclusions

À éviter

• Ne pas omettre la preuve d’accès à la voie publique
• Éviter de réclamer indemnités sans devis
• Ne pas ignorer les règles sur la dépréciation du surplus
• Ne pas contester sans éléments probants
• Ne pas oublier les règles sur la taxe foncière

Quels sont les textes applicables en matière d’expropriation et d’indemnisation ?

L’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme garantit le droit au respect des biens, permettant la privation de propriété pour cause d’utilité publique moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen affirme que la propriété est un droit inviolable et sacré, sauf nécessité publique légalement constatée et indemnisation préalable.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété que pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Les articles L.321-1, L.321-3, L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation régissent la fixation et la composition des indemnités d’expropriation.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité principale et des indemnités accessoires en expropriation ?

L’indemnité principale est fixée en valeur libre, selon la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou du jugement.

Les indemnités accessoires comprennent notamment l’indemnité de remploi, l’indemnité de dépréciation du surplus et l’indemnité de clôture.

L’indemnité de remploi est calculée selon une méthode jurisprudentielle avec des pourcentages dégressifs selon les tranches de montant.

L’indemnité pour dépréciation du surplus indemnise la perte de valeur de la partie non expropriée du bien, à condition que le préjudice soit direct, matériel et certain.

Quels sont les critères d’évaluation de la valeur vénale des parcelles expropriées ?

La valeur vénale est déterminée par comparaison avec des termes de référence présentant des caractéristiques similaires en superficie, localisation et zonage.

Les cessions de droits à construire ne sont pas comparables avec des terrains nus et doivent être écartées (Cass. Civ. 3e, 2 février 2017, n° 15-27.121).

Un abattement pour enclavement peut être appliqué lorsque le terrain n’a pas d’accès direct à la voie publique, sauf si une servitude de passage est établie (article 682 du code civil).

Quels sont les critères d’appréciation de l’état du bien et de sa consistance ?

L’état du bien est apprécié au vu du procès-verbal de transport sur les lieux et des photographies produites.

L’usage effectif et la consistance des biens sont pris en compte pour la fixation de l’indemnité.

Quels sont les critères de recevabilité des conclusions en appel en matière d’expropriation ?

Selon l’article R311-26 du code de l’expropriation, les conclusions doivent être notifiées dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions adverses.

Les conclusions notifiées hors délai sont irrecevables.

En l’espèce, la cour a jugé recevables les conclusions des appelants principaux et de l’appelant incident, et irrecevables celles de l’intimé ayant notifié hors délai.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité pour dépréciation du surplus ?

L’indemnité pour dépréciation du surplus est calculée en appliquant un pourcentage sur la valeur vénale du bien hors emprise, pouvant aller jusqu’à 10 %.

Le préjudice doit être direct, matériel et certain.

Les nuisances liées à des constructions futures ne constituent pas un préjudice direct indemnisable.

En l’espèce, la cour a retenu un pourcentage de 3 % sur la valeur vénale du pavillon hors emprise.

Quelle est la compétence du juge de l’expropriation concernant le recouvrement ou remboursement des taxes foncières ?

Le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et impositions (article L.321-1 du code de l’expropriation).

Les réclamations en matière de contestation d’impôt ou taxes doivent être adressées à l’administration fiscale, puis éventuellement au tribunal administratif.

Quels sont les critères de fixation de la date de référence pour l’évaluation des indemnités ?

L’article L.322-1 du code de l’expropriation fixe la date de référence à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou, si l’indemnité est fixée avant, à la date du jugement.

L’article L.322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en tenant compte de leur usage effectif.

En l’espèce, la date retenue est celle du jugement de première instance, soit le 6 novembre 2023.

Quels sont les critères de fixation des dépens et des frais irrépétibles ?

Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Les frais irrépétibles peuvent être alloués sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la cour a condamné la SADEV 94 à payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a confirmé la répartition des dépens.

Article 912 du code de procédure civile, Article 1103 du code civil, Article 1231-6 du code civil, Article 1343-2 du code civil, Article 699 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile

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