Infraction au changement d’usage illicite : preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation interdit le changement d’usage illicite d’un local à usage d’habitation, notamment la location meublée de courte durée sans autorisation préalable. La preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est une condition préalable à l’application de ces dispositions. En l’espèce, la ville de Paris a assigné un particulier et une SCI pour infraction à ces règles. Le tribunal a rejeté la demande de condamnation à une amende civile et condamné la ville aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En appel, la ville a demandé l’infirmation de cette décision et la condamnation des intimés à une amende civile. Les intimés ont contesté la preuve de l’usage d’habitation et la recevabilité des demandes. La Cour a confirmé le jugement, constatant que la ville n’avait pas démontré que le local était affecté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, notamment en raison de l’absence de précision sur le numéro de lot et la composition du local. Elle a rappelé que la preuve de l’usage doit être apportée par tout moyen et que les déclarations postérieures sont inopérantes. Cette décision souligne l’importance de la preuve précise et circonstanciée de l’usage d’un local pour caractériser une infraction au changement d’usage.

L’article L.631-7 interdit le changement d’usage illicite d’un local à usage d’habitation, notamment la location meublée de courte durée sans autorisation préalable. La preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est une condition préalable. La ville de Paris a assigné un particulier et une SCI pour infraction. La Cour a confirmé le jugement, constatant que la ville n’avait pas démontré que le local était affecté à l’usage d’habitation à cette date, notamment en raison de l’absence de précision sur le numéro de lot et la composition du local.

La ville de Paris a assigné un particulier et une société civile immobilière pour infraction aux dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’usage des locaux à usage d’habitation. Le juge des référés a rejeté la demande de condamnation à une amende civile, mais a condamné la ville à verser des sommes au particulier et à la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La ville a interjeté appel, demandant l’infirmation de cette décision et la condamnation des intimés pour infraction, avec une amende civile importante. Les intimés ont contesté la preuve de l’usage d’habitation et la légitimité des demandes. La cour a confirmé le jugement, estimant que la ville n’avait pas démontré que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, condition nécessaire pour appliquer les dispositions légales invoquées. La ville a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700.

• Preuve insuffisante de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970
• Inopérance des déclarations postérieures pour établir l’usage à cette date
• Absence de correspondance précise entre les documents produits et le local contrôlé
• Non-établissement d’un changement illicite d’usage sans autorisation préalable
• Application stricte des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation
• Rejet des demandes de la ville faute de preuve probante
• Confirmation du jugement de première instance sur tous les points

• Fiche H2 (déclaration modèle) non datée, signée par un mandataire, mentionnant un appartement litigieux
• Fiche R précisant l’occupation d’un appartement au 2ème étage, porte D, sans numéro de bâtiment ni d’escalier
• Calepin de propriété bâtie établissant l’occupation d’un appartement au 2ème étage, première porte à gauche
• Actes de vente et succession (1995, 2003) et recensement général de la population en 1968
• Constat d’infraction mentionnant bâtiment A et escalier 1, indiquant plusieurs bâtiments ou escaliers
• Composition du local selon fiche H2 et attestation de propriété discordante

Le jugement rejetant la demande d’amende civile est confirmé. La ville de Paris est condamnée à verser des sommes au titre de l’article 700 et aux dépens.

• Confirmation du rejet de la demande d’amende civile
• Condamnation de la ville de Paris au paiement de 2 000 euros
• Condamnation aux dépens d’appel
• Rejet des demandes supplémentaires

À faire

• Fournir des preuves datées et précises de l’usage d’habitation
• Vérifier la correspondance des documents avec le local contrôlé
• Respecter les dispositions légales applicables
• Présenter des arguments sur la bonne foi et la coopération
• Respecter les délais de procédure et d’appel

À éviter

• Ne pas produire de documents non datés ou incomplets
• Éviter les contestations sans fondement probant
• Ne pas ignorer les règles sur la preuve d’usage au 1er janvier 1970
• Ne pas sous-estimer l’importance des pièces justificatives
• Ne pas omettre les conséquences des décisions de première instance

Quelles sont les conditions pour établir l’existence d’un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ?

Il incombe à la ville de démontrer que le local était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout moyen de preuve. Un local est réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage à cette date, sauf pour les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux postérieurs au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés (articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).
La preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante.

Quel est le critère pour caractériser un changement illicite d’usage selon les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ?

Le changement illicite d’usage, sans autorisation préalable, est notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Quelle est la portée de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation concernant la résidence principale du loueur ?

Selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Quelle est la valeur probante des déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties pour établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ?

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, ne permettent pas d’établir l’usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970 ni de le faire présumer. Elles sont inopérantes pour prouver que le local était affecté à un usage d’habitation à cette date (Cass., 3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463).

Quels sont les critères d’identification du local à usage d’habitation que la ville doit démontrer pour caractériser l’infraction ?

La ville doit démontrer que le local contrôlé correspond bien au local à usage d’habitation, notamment par des éléments précis tels que le numéro de lot, le bâtiment, l’escalier, et la composition du local. L’absence de ces éléments ou des incohérences entre les documents produits (fiche H2, fiche R, calepin de propriété bâtie, actes de vente et succession) empêche de caractériser l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Quelle est la conséquence juridique de l’absence de preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ?

L’absence de preuve que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 empêche de remplir la première condition nécessaire à l’application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. En conséquence, la demande de condamnation fondée sur ces dispositions doit être rejetée et le jugement confirmé.

Quelle est la règle applicable concernant la charge de la preuve pour caractériser l’infraction de changement d’usage illicite ?

Il revient à la ville de démontrer que le local en cause était affecté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 pour caractériser l’infraction de changement d’usage illicite. La preuve d’une affectation postérieure à cette date est inopérante.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour rejeter la demande de condamnation de la ville ?

La juridiction retient que les documents produits par la ville (fiche H2 non datée, sans numéro de lot, bâtiment ni escalier, incohérences dans la composition du local) ne permettent pas d’établir que le local contrôlé correspond au local à usage d’habitation au 1er janvier 1970. Par conséquent, la ville n’a pas démontré l’existence d’un local à usage d’habitation à cette date, condition nécessaire à l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans la décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais irrépétibles. En l’espèce, la ville de [Localité 1], partie perdante à l’appel, est condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre de cet article.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exécution provisoire de plein droit ?

La décision de première instance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit, ce qui signifie que la décision est exécutoire immédiatement, indépendamment de l’appel formé.

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