Charges de copropriété impayées : confirmation de la fixation de la créance à 11 046 euros

La procédure de traitement de sortie de crise, applicable par renvoi aux dispositions du redressement judiciaire, ne permet pas de prononcer une condamnation mais seulement une fixation de créance. En matière de copropriété, la créance du syndicat devient exigible après approbation des comptes par l’assemblée générale, et les provisions sont exigibles selon les modalités votées, conformément aux articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat doit apporter la preuve de la qualité de copropriétaire et du montant des sommes dues, tandis que le copropriétaire doit justifier du paiement ou d’un fait extinctif. Les frais de recouvrement imputables au copropriétaire sont strictement encadrés, excluant notamment les frais de mise en demeure non justifiés ou non opposables. La faute du copropriétaire défaillant, caractérisée par un refus répété de payer, ouvre droit à des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Cette décision rappelle les conditions de fixation de la créance en procédure collective et les limites des frais récupérables.

La procédure de sortie de crise ne permet pas de prononcer une condamnation mais seulement une fixation de créance. En copropriété, la créance devient exigible après approbation des comptes, et les provisions sont exigibles selon les modalités votées. Le syndicat doit prouver la qualité de copropriétaire et le montant des sommes dues, tandis que le copropriétaire doit justifier du paiement ou d’un fait extinctif. Les frais de recouvrement sont strictement encadrés, excluant les frais non justifiés. Le refus répété de payer ouvre droit à des dommages-intérêts.

Un syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire pour charges impayées, dommages-intérêts et frais. Le tribunal a condamné le copropriétaire à payer certaines sommes au titre des charges, intérêts, dommages-intérêts et frais, tout en rejetant d’autres demandes. Le syndicat a interjeté appel, produisant des preuves de la créance et demandant la condamnation du copropriétaire au paiement intégral des sommes réclamées, sans délais de paiement. Le copropriétaire n’a pas constitué avocat. Une procédure de sortie de crise a été ouverte pour le copropriétaire, avec désignation d’un mandataire judiciaire. La cour a ordonné la réouverture des débats pour permettre l’intervention du mandataire. En statuant, la cour a infirmé partiellement le jugement, fixé la créance du syndicat à un montant précis avec intérêts, confirmé le jugement pour le surplus, condamné le copropriétaire aux frais de justice, et rejeté les autres demandes.

• Régularité, recevabilité et bien-fondé des prétentions du syndicat des copropriétaires
• Application des dispositions du redressement judiciaire à la procédure de sortie de crise
• Fixation de la créance au passif de la SCI BN IMMO avec intérêts légaux
• Confirmation du jugement pour les demandes non contestées
• Fixation de la somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile
• Charge des dépens à la Selarl Detroit ès-qualités mandataire
• Rejet des autres demandes non fondées

• Relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire
• Décompte des sommes dues par la SCI BN IMMO
• Procès-verbaux des assemblées générales (16 janvier 2023, 17 octobre 2024, 24 juin 2025)
• Appels de fonds sur l’année 2025
• Historique du compte de copropriétaire

La SCI BN IMMO est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme importante au titre des charges impayées, avec intérêts et dommages-intérêts. Elle devra également supporter les frais irrépétibles et les dépens, malgré l’absence de constitution d’avocat.

• Fixation de la créance à plus de 11 000 € avec intérêts
• Condamnation au paiement de 1 000 € au titre de l’article 700
• Charge des dépens à la Selarl Detroit ès-qualités
• Rejet des demandes de frais de recouvrement non justifiés
• Exécution provisoire non ordonnée

À faire

• Produire les preuves de propriété et créances
• Vérifier les assemblées générales et approbations
• Contrôler les calculs des intérêts et provisions
• Respecter les articles 10, 14, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
• Vérifier la régularité des demandes et notifications

À éviter

• Ne pas réclamer frais de mise en demeure non justifiés
• Ne pas ignorer la procédure de sortie de crise
• Ne pas omettre les intérêts au taux légal
• Ne pas oublier la charge des dépens
• Ne pas ignorer les règles de preuve pour créances

Quelle règle de droit la cour applique-t-elle à une instance en cours lorsque le débiteur est placé sous procédure de traitement de sortie de crise ?

La cour se fonde sur l’article 13, II, A, de la loi du 31 mai 2021, qui rend applicables à la procédure de traitement de sortie de crise les dispositions du titre III du livre VI du code de commerce, c’est-à-dire celles relatives au redressement judiciaire.

En application de ce renvoi, la cour considère qu’une action en cours dirigée contre un débiteur soumis à cette procédure ne peut plus donner lieu à une condamnation en paiement, mais uniquement à la fixation de la créance au passif de la procédure collective.

Ainsi, la juridiction substitue à la demande de condamnation une décision de fixation de créance, en déterminant le montant dû et les intérêts, sans prononcer de condamnation exécutoire contre le débiteur soumis à la procédure de sortie de crise.

Quelles sont, selon la cour, les conditions de la créance de charges de copropriété au regard des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?

La cour rappelle d’abord l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».

Elle précise que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend « certaine, liquide et exigible » la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges étant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée générale, et les sommes afférentes aux travaux étant exigibles selon les modalités votées.

En application de l’article 14-1, la cour rappelle que le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel et que les copropriétaires paient des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale.

Au regard de l’article 14-2, elle indique que le syndicat constitue un fonds de travaux pour faire face à certaines dépenses, ce fonds étant alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel.

Sur cette base, la cour vérifie que les comptes ont été approuvés et que les appels de fonds ont été régulièrement votés, ce qui permet de considérer la créance du syndicat comme certaine, liquide et exigible et de la fixer au passif du débiteur.

Comment la cour applique-t-elle l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour caractériser la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des charges ?

La cour cite l’article 19-2, alinéas 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023 : « à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Elle rappelle que, « après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ».

En l’espèce, la cour retient l’existence d’une mise en demeure et d’une déchéance du terme, ce qui lui permet de considérer que l’ensemble des sommes réclamées (provisions échues, sommes dues au titre d’exercices approuvés, cotisations au fonds de travaux) sont devenues immédiatement exigibles et peuvent être intégrées dans la créance fixée au passif du débiteur.

Comment la cour répartit-elle la charge de la preuve de la créance de charges de copropriété au regard de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile ?

La cour rappelle les dispositions combinées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, selon lesquelles « il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation ».

Elle vérifie que le syndicat produit les pièces nécessaires : relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire du débiteur, décompte des sommes dues arrêté à une date déterminée, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel, appels de fonds et historique du compte de copropriétaire.

Constatant que ces éléments établissent le montant des sommes restant dues, et en l’absence de contestation ou de preuve de paiement par le débiteur, la cour retient que la preuve de la créance est rapportée et fixe la créance du syndicat à hauteur des montants qu’elle détaille, avec intérêts.

Selon quels critères la cour fixe-t-elle le point de départ des intérêts au taux légal sur la créance de charges de copropriété ?

La cour distingue plusieurs composantes de la créance et fixe des points de départ d’intérêts différents en fonction des actes de mise en demeure et de procédure.

Elle retient d’abord que, pour une partie de la créance (8 071,90 euros), les intérêts au taux légal courent « à compter du 18 juillet 2022, date de réception de la lettre de mise en demeure » par le débiteur, cette mise en demeure constituant le point de départ de l’exigibilité assortie d’intérêts.

Pour le surplus de la créance, elle fixe le point de départ des intérêts « à compter du 12 novembre 2024, date de signification des conclusions d’appelant », considérant que cette signification vaut mise en demeure pour les sommes supplémentaires réclamées.

Pour la somme due au titre du troisième appel de fonds de l’année 2025, elle fixe également les intérêts au taux légal « à compter du 12 novembre 2024 », date de signification des conclusions d’appelant, qui matérialise la demande en justice portant sur cette somme.

Sur quel fondement juridique et avec quels critères la cour rejette-t-elle la demande de remboursement des frais de recouvrement ?

La cour se réfère au a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Elle examine la nature des frais réclamés (frais de mise en demeure, de relance, frais d’envoi du dossier à l’avocat) et la base sur laquelle ils sont facturés. Elle relève que la facturation prévue au contrat de syndic « n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat », et qu’il n’est pas justifié d’une clause d’aggravation permettant de mettre à sa charge des frais supplémentaires.

En conséquence, la cour juge que ne sont pas dues la somme de 72 euros au titre de la mise en demeure rédigée par l’avocat du créancier, la somme de 5,06 euros au titre de la relance, considérée comme première mise en demeure, ni la somme de 220 euros correspondant à des frais relevant de l’activité normale du syndic. Elle confirme donc le rejet de la demande en paiement des frais de recouvrement.

Dans quelles conditions la cour admet-elle l’octroi de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires en sus des intérêts moratoires, au regard de l’article 1231-6 du code civil ?

La cour rappelle l’article 1231-6 du code civil, selon lequel « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Elle se réfère à la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (arrêts des 12 juillet 2018, 24 mars 2009 et 3 novembre 2016) pour affirmer que « les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ».

Constatant que le débiteur s’est refusé de manière répétée à régler les charges appelées et n’a pas invoqué de difficultés financières pour expliquer sa défaillance, la cour retient l’existence d’une faute et d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Elle juge que le montant de 300 euros alloué en première instance est correctement évalué et confirme cette condamnation à titre de dommages-intérêts.

Quels sont les critères retenus par la cour pour fixer la créance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens en cause d’appel ?

La cour constate que le débiteur succombe en appel, le syndicat des copropriétaires obtenant la fixation de sa créance à un montant supérieur à celui retenu en première instance et la confirmation des dommages-intérêts.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle fixe la créance du syndicat au passif du débiteur à hauteur de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés, considérant qu’il est équitable de lui allouer une somme pour compenser une partie des frais non compris dans les dépens.

S’agissant des dépens, la cour décide de les laisser à la charge du mandataire de la débitrice ès-qualités, ce qui signifie que les frais de la procédure d’appel sont supportés par la masse, conformément aux règles de la procédure collective, le débiteur étant la partie qui succombe.

Comment la cour applique-t-elle l’article 472 du code de procédure civile en présence d’un intimé non constitué ?

La cour relève que, malgré l’absence de constitution d’avocat par le mandataire de la débitrice, il lui appartient de statuer sur les prétentions de l’appelant après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont « régulières, recevables et bien fondées ».

Elle examine donc la régularité de la procédure, la recevabilité des demandes et leur bien-fondé au regard des pièces produites et des textes applicables, sans se borner à faire droit automatiquement aux prétentions de l’appelant du seul fait de la défaillance de l’intimé.

Ce contrôle conduit la cour à infirmer partiellement le jugement, à fixer la créance du syndicat à des montants précis avec intérêts, à confirmer le rejet des frais de recouvrement et à statuer sur les demandes accessoires, tout en respectant l’office du juge en cas de défaut de comparution de l’intimé.

Quelle est la portée de l’absence d’exécution provisoire de droit de l’arrêt au regard de l’article 514 du code de procédure civile et de la voie de recours ouverte ?

La cour indique que l’arrêt est « susceptible d’opposition », cette voie de recours ayant un effet suspensif. Elle précise que l’arrêt « ne bénéficie pas de l’exécution provisoire de droit puisque l’article 514 du code de procédure civile, qui ne vise que les décisions de première instance, ne lui est pas applicable ».

En conséquence, la cour juge qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt. La décision de fixation de créance et les condamnations accessoires ne sont donc pas assorties de l’exécution provisoire, et leur exécution est suspendue pendant le délai et, le cas échéant, l’exercice de la voie de recours par opposition.

Article 700 du code de procédure civile, Article 19-2, Article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées, Article 13, Article 10, Article 14-1, Article 14-2, Article 14-2-1, Article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité, Article 10-1, Article 1231-6 du code civi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire, Article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d’appel, Article 514 du code de procédure civile, qui ne vise que les décisions de première instance, ne lui est pas applicable

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