Résiliation de contrat de résidence et expulsion ordonnée pour loyers impayés à Lyon

La résiliation d’un contrat de résidence pour impayé de redevances doit respecter les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, notamment les articles L 633-2 et R 633-3, qui prévoient un délai de préavis d’un mois et la condition d’impayés sur trois termes consécutifs ou d’une dette équivalente à deux fois le montant mensuel. En l’espèce, des clauses contradictoires dans le contrat et le règlement intérieur empêchent de retenir l’existence d’une clause résolutoire claire. Le bailleur ne justifie pas avoir respecté la procédure légale, ce qui conduit au rejet de la demande de constat de résiliation. Toutefois, la gravité des impayés persistants justifie le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat. Le locataire, devenu occupant sans titre, peut être expulsé après un commandement de quitter les lieux. Le juge peut également accorder des délais de paiement adaptés à la situation du débiteur, conformément à l’article 1343-5 du code civil, comme ici où des échéances mensuelles sont fixées. Cette décision illustre la nécessité d’une procédure régulière et d’une clause résolutoire claire pour la résiliation, ainsi que la possibilité d’aménagements pour le paiement des dettes locatives.

La résiliation d’un contrat de résidence pour impayé doit respecter les articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, prévoyant un préavis d’un mois et des conditions d’impayés. Des clauses contradictoires empêchent de retenir une clause résolutoire claire. La procédure légale n’étant pas respectée, la demande de résiliation est rejetée. Toutefois, la gravité des impayés justifie la résiliation judiciaire et l’expulsion après commandement.

Une association a loué un logement à un occupant pour une durée d’un mois renouvelable tacitement, moyennant une redevance mensuelle. Suite à une fusion, le contrat a été transféré à une autre association. L’occupant a accumulé des impayés, ce qui a conduit l’association à délivrer un commandement de payer et à assigner l’occupant en justice pour constater la résiliation du contrat, obtenir son expulsion et le paiement des sommes dues. L’occupant a reconnu la dette et demandé des délais de paiement en raison d’une perte d’emploi puis d’une reprise d’activité. Le juge a constaté la dette, a rejeté la demande de constat de résiliation du contrat faute de respect des procédures légales et contractuelles, mais a prononcé la résiliation du contrat pour inexécution grave. L’occupant est condamné à payer les sommes dues, bénéficie de délais de paiement, doit quitter les lieux sous peine d’expulsion, et verser une indemnité d’occupation ainsi que les frais de justice. La décision est exécutoire de plein droit.

• Obligation contractuelle de paiement des redevances locatives conformément à l’article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation
• Absence de contestation sérieuse du montant de la dette par le locataire
• Inexécution persistante et grave des obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail
• Non-respect par le bailleur de la procédure légale ou contractuelle pour la résiliation, excluant la constatation de la résiliation de plein droit
• Prononcé judiciaire de la résiliation du contrat en raison de la gravité du manquement
• Droit du bailleur à l’expulsion de l’occupant sans titre
• Possibilité d’accorder des délais de paiement tenant compte de la situation économique du débiteur

• État de créance en date du 13 mai 2026
• Contrat de résidence et règlement intérieur annexé
• Commandement délivré à Monsieur [B] [Q]
• Déclarations de Monsieur [B] [Q] lors des débats
• Clause résolutoire figurant dans l’article « sanction » du règlement

Le locataire est condamné à payer la dette locative et à quitter le logement, tandis que l’association bailleur obtient la résiliation du contrat et l’autorisation d’expulsion.

• Condamnation au paiement de 5423,68 euros
• Accord de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois
• Prononcé de la résiliation du contrat de résidence
• Autorisation d’expulsion avec assistance de la force publique
• Condamnation à une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
• Condamnation aux dépens

À faire

• Vérifier le contrat de résidence et les clauses applicables
• Contrôler la validité du commandement de payer
• Examiner la demande de délais de paiement du locataire
• Prononcer la résiliation du contrat si inexécution grave
• Autoriser l’expulsion après délai légal de deux mois

À éviter

• Ne pas appliquer une clause résolutoire non respectée
• Ne pas ignorer la demande de délais de paiement
• Ne pas omettre la notification du commandement
• Ne pas oublier de condamner aux dépens
• Ne pas négliger l’exécution provisoire de droit

Quelle est l’obligation de paiement de la personne logée au regard de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation et comment le juge en déduit la dette ?

Le juge vise l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation et les conditions contractuelles liant les parties pour rappeler que la personne logée est tenue de payer la redevance de location aux termes convenus.

En application de ces dispositions légales et conventionnelles, et en l’absence de contestation de la part de la personne logée, le bailleur établit l’obligation de paiement en produisant le contrat de résidence, le règlement intérieur annexé et un état de créance en date du 13 mai 2026.

Le juge retient que ces pièces démontrent que la personne logée reste devoir la somme de 5 423,68 euros correspondant aux redevances, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’avril 2026 inclus, et prononce la condamnation à ce titre.

Quelles sont les conditions légales de résiliation du contrat de résidence prévues par les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation et comment le juge apprécie leur respect ?

Le juge rappelle qu’en application des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir en cas d’inexécution de l’obligation de paiement.

Il précise que cette résiliation est subordonnée à un délai de préavis d’un mois et à la réunion de l’une des conditions suivantes : trois termes mensuels consécutifs impayés ou, en cas de paiement partiel, une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restant due au gestionnaire.

Le juge constate que le bailleur ne justifie pas avoir respecté cette procédure légale, notamment quant au préavis et aux conditions de montant et de durée de l’impayé, et en déduit qu’il ne peut se prévaloir d’une résiliation opérée sur ce seul fondement légal.

Comment le juge apprécie-t-il l’existence et la validité d’une clause résolutoire au regard des stipulations contractuelles contradictoires ?

Le juge relève que le contrat signé par les parties prévoit que l’association peut résilier le titre d’occupation, par écrit, de plein droit, sans préavis, en cas d’impayé.

Il constate cependant que le règlement intérieur annexé prévoit une sanction différente en cas d’impayé, consistant en une résiliation après deux avertissements et respect d’un préavis, et que le commandement délivré à la personne logée vise cette clause.

Face à ces dispositions contractuelles contradictoires, le juge estime qu’il n’est pas possible de retenir l’existence d’une clause résolutoire claire et applicable. Il en conclut que le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une résiliation de plein droit sur le fondement d’une telle clause et le déboute de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence.

Dans quelles conditions le juge peut-il prononcer judiciairement la résolution du contrat en application de l’article 1224 du code civil et comment ces conditions sont-elles remplies ?

Le juge vise l’article 1224 du code civil, selon lequel « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Constatant l’absence de clause résolutoire applicable et le non-respect de la procédure légale spécifique, le juge examine la gravité de l’inexécution. Il relève, à partir de l’état de créance, que la personne logée a omis de façon persistante de régler les redevances convenues malgré la réclamation adressée par le bailleur.

Il qualifie ce manquement renouvelé aux obligations contractuelles d’« inexécution suffisamment grave » au sens de l’article 1224 du code civil, ce qui justifie la résolution judiciaire du contrat. Il prononce en conséquence la résiliation du contrat de résidence à compter du jour du jugement.

Quels sont les effets de la résiliation du contrat de résidence sur la qualité d’occupant et le droit à indemnité d’occupation ?

Après avoir prononcé la résiliation du contrat de résidence, le juge considère que la personne logée devient un occupant sans titre.

Il en déduit que le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, après un commandement de quitter les lieux resté infructueux pendant deux mois.

Le juge condamne également l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des prestations annexes qui auraient été dues en l’absence de cessation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et totale des lieux, rappelant que jusqu’à cette date, le contrat s’appliquait et les redevances restaient dues.

Selon quels critères le juge accorde des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ?

Le juge vise l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel il peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il prend en considération les éléments fournis par la personne logée, qui expose avoir retrouvé un emploi et percevoir à nouveau des revenus lui permettant de s’acquitter de la redevance et de sa dette, ainsi que le fait qu’il ressort du décompte qu’elle a repris le paiement de la redevance.

Estimant que cette situation justifie un aménagement de la dette, le juge autorise le débiteur à s’acquitter des sommes dues par 23 mensualités de 200 euros, la 24e mensualité étant égale au solde, et prévoit qu’en cas de défaut de règlement d’une échéance après mise en demeure restée infructueuse, le créancier pourra réclamer l’intégralité des sommes restant dues.

Comment le juge articule la demande de constat de résiliation et la demande de prononcé judiciaire de la résiliation ?

Le bailleur sollicitait à titre principal le constat de la résiliation du contrat de résidence et, à défaut, le prononcé de cette résiliation.

Le juge, après avoir constaté l’absence de clause résolutoire applicable et le non-respect de la procédure légale spécifique, déboute le bailleur de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence.

Il examine ensuite la demande subsidiaire fondée sur l’article 1224 du code civil et, au vu de la gravité de l’inexécution, prononce la résiliation judiciaire du contrat à compter du jour du jugement, ce qui emporte les effets attachés à cette résolution.

Selon quelles règles de procédure le juge statue sur les dépens et l’exécution provisoire ?

Pour les dépens, le juge se fonde sur l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire motivée. Constatant que les demandes principales du bailleur (condamnation au paiement, résiliation judiciaire, expulsion, indemnité d’occupation) sont accueillies, il condamne la personne logée aux dépens.

S’agissant de l’exécution provisoire, le juge vise l’article 514 du code de procédure civile, qui dispose que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire. Il indique qu’aucune circonstance particulière de l’affaire n’impose d’écarter cette exécution provisoire de droit et dit expressément qu’il n’y a pas lieu de la suspendre, de sorte que la décision est immédiatement exécutoire.

Article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux conditions contractuelles liant les parties, le locataire est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus, Articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir dans le cas d’inexécution par la personne logée de son obligation de paiement, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois et lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire, Article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, Article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, Article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Q] sera condamné aux dépens, Article 514 du Code de procédure civile, L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux conditions contractuelles liant les parties, le locataire est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus, L 633-2, R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir dans le cas d’inexécution par la personne logée de son obligation de paiement, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois et lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

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