L’essentiel
En résumé
- Issue : location illicite d’un appartement en meublé de tourisme sans autorisation
- Règle de droit : articles L.631-7 et L.651-2 CCH, loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024
- Preuve : constat d’infraction, déclarations contradictoires de résidence principale
- Enseignement : amende civile de 55.000 € et obligation de retour à l’habitation sous astreinte
- Rejet des demandes d’amende administrative et de garantie par la société de conciergerie
Contexte de l’affaire
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Existence d’un local à usage d’habitation selon critères légaux
- Changement illicite d’usage sans autorisation préalable
- Location en meublé de tourisme postérieure à l’entrée en vigueur de la loi applicable
- Preuve de la location illicite par constat et documents officiels
- Participation active de la société de conciergerie à la location illicite
- Durée et importance des locations illicites et gains générés
- Mauvaise foi et absence de coopération des parties concernées
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Constat de location meublée touristique du 07 octobre 2025
- Déclaration en ligne de location meublée du 09 mai 2022
- Acte authentique de vente du 06 mai 2021
- Données du logiciel OFEA consulté le 04 juin 2025
- Contrat de prestations de services du 19 mai 2022
- Constat d’infraction produit par la ville de [Localité 1]
Conséquences pratiques
La propriétaire est condamnée à une amende civile de 55.000 € pour location illicite en meublé de tourisme, avec obligation de remettre le local à usage d’habitation sous astreinte. La société de conciergerie est également condamnée à la même amende.
- Amende civile de 55.000 € pour la propriétaire
- Amende civile de 55.000 € pour la société de conciergerie
- Ordonnance de retour à l’usage d’habitation sous astreinte de 1.000 € par jour de retard
- Rejet des demandes d’amendes administratives et autres demandes
- Condamnation aux dépens et paiement de 2.000 € au titre de l’article 700
- Exécution provisoire de la décision
Checklist pour Avocats
À faire
- Constater usage d’habitation du local
- Établir changement d’usage sans autorisation
- Fixer amende civile à 55 000 € pour propriétaire et conciergerie
- Ordonner retour à l’habitation sous astreinte de 1 000 € par jour
- Assurer exécution provisoire de la décision
À éviter
- Ne pas appliquer amende administrative prévue au code du tourisme
- Ne pas ignorer la preuve de résidence principale
- Ne pas omettre la liquidation de l’astreinte
- Ne pas négliger la coopération avec les services municipaux
- Ne pas rejeter les demandes sans fondement juridique
FAQ / Q-R juridiques
Quelle loi est applicable au changement d’usage et à l’amende civile pour les locations touristiques avant et après l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ?
Le juge se réfère à un avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 selon lequel, lorsque l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée pour un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 doit s’effectuer selon les critères de la loi ancienne.
Il rappelle que, dans sa rédaction antérieure, l’article L. 631-7 disposait que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, et que, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, le même article prévoit que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage.
Le juge en déduit que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage tant sous l’ancienne que sous la nouvelle loi, et que les nouvelles dispositions issues de la loi du 19 novembre 2024 sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après le 21 novembre 2024, peu important la date des premières locations. En revanche, il précise que l’amende de 100.000 euros prévue par la nouvelle rédaction de l’article L. 651-2 n’est encourue que pour la période postérieure à l’entrée en vigueur de la loi, seule l’amende de 50.000 euros étant applicable pour la période antérieure.
Quelles sont, selon les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, les conditions de caractérisation d’un changement d’usage illicite et de l’amende civile correspondante ?
Le juge reproduit l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039, qui définit :
– le champ d’application de la section (communes visées par un décret) ;
– la notion de locaux à usage d’habitation (toutes catégories de logements et annexes, y compris certains logements meublés) ;
– les critères permettant de présumer l’usage d’habitation (affectation entre 1970 et 1976 ou au cours des trente années précédant la contestation, sauf travaux postérieurs réputant l’usage autorisé) ;
– la nécessité d’une autorisation de changement d’usage et la nullité de plein droit des conventions conclues en violation du texte ;
– la règle selon laquelle « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage ».
Il reproduit également l’article L. 651-2, dans sa rédaction issue de la même loi, qui prévoit :
– la condamnation à une amende civile pouvant aller jusqu’à 100.000 euros par local irrégulièrement transformé pour toute personne enfreignant les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou ne se conformant pas aux conditions imposées ;
– la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune ;
– la possibilité d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai fixé, sous astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 euros par jour et par mètre carré utile, et la faculté pour l’administration de procéder d’office à l’expulsion et aux travaux nécessaires.
Le juge en déduit que, pour appliquer ces dispositions, il doit être établi :
– l’existence d’un local à usage d’habitation, selon les critères temporels et probatoires fixés par l’article L. 631-7 ;
– un changement d’usage illicite, sans autorisation préalable, caractérisé notamment par la location du local en meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme (location de villas, appartements ou studios meublés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des séjours de courte durée).
Comment le juge apprécie-t-il la preuve de l’usage d’habitation du local et du changement d’usage illicite au regard de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ?
Le juge rappelle que, selon l’article L. 631-7, l’usage d’habitation peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Il relève que la défenderesse ne conteste pas que le local a été affecté à un usage d’habitation au cours des trente années précédant la contestation.
Il se fonde sur plusieurs éléments produits par la commune :
– un constat de location meublée touristique établissant que le local est mis en location via une plateforme numérique ;
– une déclaration en ligne de location meublée effectuée au titre de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;
– l’acte authentique de vente décrivant le lot comme une studette à usage d’habitation louée à une occupante ;
– des données fiscales décrivant le local comme un appartement à usage d’habitation.
Il constate en outre que la défenderesse a déclaré plusieurs locaux comme résidence principale alors qu’elle réside à l’étranger, ce qui exclut que le local litigieux soit sa résidence principale et confirme son caractère de résidence secondaire. Il en conclut que la preuve de l’usage d’habitation est rapportée et que la défenderesse a, sans autorisation préalable, changé l’usage de son bien en le louant en meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Selon quels critères le juge retient-il l’imputabilité de l’infraction à la société de conciergerie sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ?
Le juge relève que la société de conciergerie est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste en des prestations de services de conciergerie pour locations meublées. En tant que professionnel, elle ne pouvait ignorer la réglementation applicable au changement d’usage.
Il examine le contrat de prestations de services conclu entre la propriétaire et la société de conciergerie, qui prévoit notamment :
– la remise de plusieurs jeux de clés à la société ;
– la mise en place d’une boîte à clés pour la clientèle de passage ;
– l’intervention de la société en cas d’urgence et la communication avec la clientèle via un logiciel de gestion ;
– une rémunération par commission de 20 % du montant total perçu pour chaque réservation, avec un minimum par séjour.
Constatant que l’annonce du bien sur la plateforme Airbnb est reprise sur le site de la société de conciergerie avec renvoi vers cette plateforme, le juge en déduit que la société participe pleinement à la mise en location illicite du local et qu’elle enfreint ainsi les dispositions de l’article L. 631-7. Il retient son implication directe dans l’infraction et la condamne à une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2.
Quels éléments déterminants le juge retient-il pour fixer le montant de l’amende civile infligée à la propriétaire et à la société de conciergerie ?
Le juge indique que le montant de l’amende doit être fixé en fonction :
– de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dans une ville où existe une forte tension entre l’offre et la demande de logements ;
– des revenus procurés par les locations illicites ;
– de la durée des locations ;
– des diligences éventuellement accomplies pour le retour à un usage d’habitation ;
– de la bonne ou mauvaise foi de l’intéressé ;
– de sa situation personnelle et financière.
Il constate que le bien a été loué de manière intensive sur plusieurs années, avec un nombre élevé de nuitées annuelles, et que les gains tirés des locations illicites, non contestés par la défenderesse, sont très supérieurs à ceux qu’aurait générés une location licite. Il relève également le montant important de la compensation nécessaire pour obtenir une autorisation de changement d’usage.
Il retient la mauvaise foi de la propriétaire, en relevant que l’ignorance de la loi ne peut être invoquée, que la réglementation lui a été rappelée lors de la déclaration en ligne, qu’elle est propriétaire de plusieurs appartements loués illicitement, qu’elle n’a pas coopéré avec les services de la ville et que l’annonce est restée active malgré un courriel allégué de masquage. Il note aussi l’absence de coopération de la société de conciergerie.
Au vu de ces éléments, il fixe l’amende civile à un montant significatif pour chacune des deux condamnées, en tenant compte de la durée de la période incriminée, du profit généré et de la mauvaise foi caractérisée.
Dans quelles conditions le juge ordonne-t-il le retour à l’usage d’habitation du local et fixe-t-il une astreinte en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ?
Se fondant sur l’article L. 651-2, le juge rappelle que, sur assignation de la commune, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe, et qu’à l’expiration de ce délai, il prononce une astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 euros par jour et par mètre carré utile.
Il constate que l’annonce du bien est restée active sur la plateforme de location plusieurs mois après les courriers de la ville et qu’elle est encore active peu de temps avant l’audience, ce qui démontre que le local n’est pas revenu à l’usage d’habitation.
En conséquence, il ordonne le retour effectif du local à l’habitation, sous astreinte journalière, en fixant un délai d’exécution et une durée maximale de l’astreinte. Il précise qu’il n’y a pas lieu pour la juridiction de se réserver la liquidation de l’astreinte, laissant cette question à une éventuelle instance ultérieure.
Pourquoi le juge rejette-t-il la demande d’amende fondée sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ?
Le juge reproduit le V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui prévoit que toute personne ne se conformant pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
Il en déduit que l’amende prévue par ce texte a la nature d’une sanction administrative, relevant de la compétence de la commune, et non d’une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond.
Dès lors, la demande de la commune tendant à voir le juge judiciaire prononcer cette amende est jugée irrecevable en raison de l’incompétence de la juridiction pour infliger une sanction qui relève d’une procédure administrative. La demande est en conséquence rejetée.
Pour quel motif la demande d’amende fondée sur l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation est-elle rejetée ?
Le juge cite l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit quiconque ne produit pas, dans les délais fixés, les déclarations prescrites par le livre VI est passible d’une amende de 2.250 euros, et que le ministère public poursuit d’office l’application de cette amende devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, statuant en référé.
Il en déduit que :
– seul le ministère public est habilité à poursuivre l’application de cette amende ;
– la procédure doit être engagée en référé et non selon la procédure accélérée au fond ;
– la commune n’est pas autorisée par ce texte à solliciter directement l’amende.
Constatant que la demande émane de la commune et est formée dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le juge la déclare irrecevable et la rejette.
Pourquoi la demande de garantie formée par la propriétaire contre la société de conciergerie est-elle jugée irrecevable dans le cadre de la procédure accélérée au fond ?
Le juge se fonde sur l’article 839 du code de procédure civile, selon lequel la procédure accélérée au fond doit être expressément prévue par un texte pour une catégorie de demandes déterminée.
Il constate qu’aucun texte ne prévoit le recours à la procédure accélérée au fond pour les demandes de garantie entre la propriétaire et la société de conciergerie. En l’absence de base textuelle autorisant l’examen d’une telle demande dans ce cadre procédural, le juge estime qu’il n’est pas compétent pour en connaître dans la présente instance.
En conséquence, il rejette la demande de la propriétaire tendant à être relevée et garantie par la société de conciergerie de toute condamnation prononcée à son encontre.
Dans quelles conditions le juge rejette-t-il la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société de conciergerie ?
Le juge rappelle que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que s’il est caractérisé une faute de nature à engager la responsabilité civile de son auteur.
Il constate qu’aucun élément ne permet de retenir une telle faute à l’encontre de la commune, alors même que les infractions sont caractérisées et que la société de conciergerie est condamnée. La société de conciergerie étant partie perdante, sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est rejetée.
Comment le juge statue-t-il sur les dépens et l’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et quelle est la portée de l’exécution provisoire de droit ?
Le juge constate que la propriétaire est partie perdante et la condamne en conséquence aux dépens. Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il la condamne également à verser à la commune une somme destinée à couvrir une partie des frais non compris dans les dépens, appréciée en équité.
Il rappelle enfin que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, ce qui signifie que les condamnations (amendes civiles, retour à l’habitation sous astreinte, dépens, article 700) sont immédiatement exécutoires, sans qu’il soit nécessaire de motiver spécialement cette exécution provisoire ni de l’ordonner.
Textes cités
Urbanisme & construction
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