Consultez les éléments essentiels de cette décision : résumé, faits, motifs, dispositif et accès direct à la version officielle.
COUR D’APPEL DE NANCY
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY
Dossier n° N° RG 26/00097 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CUA4
ORDONNANCE DE REFERE
DU 06 Juillet 2026
DEMANDERESSE :
S.C.I. BBKA.
RCS BRIEY B 499 802 551
agissant poursuites et dilligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège
[Adresse 1]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,
DEFENDEUR :
Monsieur [I], [P], [A] [Q], [U]
[Adresse 2] [Localité 1]
non comparant ni représenté
_________________________
JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente
GREFFIER : Mme Pauline PRIEUR,
_______________________________________________________________________
Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2021, la SCI BBKA a donné à bail à [M] [U], un box/garage/parking situé [Adresse 3] à VILLERUPT (54), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 70 €.
Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [M] [U] par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, pour une somme de 504 € au principal, au titre des loyers échus et alors impayés au titre du contrat.
Par acte en date du 6 mai 2026, la SCI BBKA a fait assigner [M] [U] devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé aux fins de voir, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et le condamner, avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes assorties des intérêts au taux légal :
576,87 € selon décompte du 23 février 2026, somme à parfaire; 70 € par jour au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation; 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, au visa notamment des articles 651, 1224 et 1728 du code civil, la demanderesse fait valoir que le contrat contient une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement d’un terme de loyer et 48 heures après une sommation de payer les sommes dues restée infructueuse, le bail est résilié de plein droit. La demanderesse précise que le défendeur n’a réglé aucun loyer depuis janvier 2023 et n’a pas donné suite au commandement de payer.
[M] [U], cité à étude le 6 mai 2026 pour l’audience du 8 juin 2026, n’a pas comparu et n’était pas représenté.
A l’issue des débats à l’audience du 8 juin 2026, les parties ont été avisés que le délibéré est fixé au 6 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code civil, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la demande d’expulsion du preneur
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils ne peuvent être révoqués que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, ils doivent être exécutés de bonne foi.
En l’espèce, la clause du contrat intitulée « Clause résolutoire » stipule qu’en cas de manquement par le locataire à une seule de ses obligations contractuelles, le bail est résilié de plein droit 48 heures après une sommation de payer les sommes dues restée infructueuse.
Il a été adressé un commandement de payer en date du 19 décembre 2025 mentionne bien le contrat de bail et vise et reproduit la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint.
Les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées alors qu’un délai supérieur à celui stipulé dans la clause résolutoire lui a été accordé après le commandement, de sorte que le contrat s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.
Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 19 janvier 2025 à 24 heures et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
L’obligation de [M] [U] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient également d’accueillir la demande d’expulsion.
Sur la demande relative au paiement des arriérés de loyers
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.
S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. La condition de l’urgence n’est en revanche pas exigée.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.
En l’espèce, il résulte du décompte produit au moment de la délivrance du commandement de payer qu’une somme de 504 € était due au titre des loyers impayés de janvier 2023 à novembre 2025 inclus. La demanderesse chiffre sa demande à hauteur de 576,87 € en incluant d’une part les frais de commandement (72,87 €) et d’autre part les loyers impayés, janvier 2023 à novembre 2025.
Cependant, la demanderesse sollicite de voir [M] [U] condamné à verser la somme de 576,87€. Or, en présence d’une obligation pécuniaire non sérieusement contestable, le juge des référés, tenu de ne pas préjudicier au principal, ne peut accorder qu’une provision.
Dès lors, la SCI BBKA sera déboutée de sa demande.
Sur la demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation
Le maintien de [M] [U] dans les lieux causant un préjudice à la demanderesse, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.
Par principe, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en application du contrat de location et des décomptes produits.
En l’espèce, la SCI BBKA sollicite la condamnation de [M] [U] à lui payer une provision de 70 € par mois à titre d’indemnité pour l’occupation à compter 20 janvier 2026 jusqu’à son départ du bien concerné avec intérêts de droit.
En conséquence, il y a lieu de condamner [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente à 70 € par mois, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.
Sur les dépens
La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions d’expertise.
A titre provisionnel, il convient de condamner [M] [U] aux dépens de la présente instance.
Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
En l’espèce, [M] [U], qui succombe, sera condamné à payer à la SCI BBKA la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par mise à disposition du greffe, par décision réputée contradictoire,
CONSTATONS, à la date du 19 janvier 2025 à 24 heures, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 29 mars 2021, portant sur un box/garage/parking, sis au [Adresse 4] à VILLERUPT (54) et conclu entre la SCI BBKA d’une part et [M] [U] d’autre part;
CONSTATONS, à compter du 19 janvier 2025 à 24 heures, la résiliation dudit bail;
ORDONNONS l’expulsion de [M] [U] et de tous occupants de son chef du box/garage/parking sis au [Adresse 4] à [Localité 1] (54), avec, si besoin, le concours de la force publique et le concours d’un serrurier;
RAPPELONS que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 70 €, charges incluses, s’agissant du box/garage/parking, sis au [Adresse 4] à [Localité 1] (54);
CONDAMNONS à titre provisionnel [M] [U] à payer à la SCI BBKA cette indemnité d’occupation provisionnelle pour le box/garage/parking, et ce, à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
DISONS n’y avoir lieu à REFERE sur la demande de condamnation de [I] [U] aux arriérés de loyers ;
DEBOUTONS la SCI BBKA du surplus de ses demandes.
CONDAMNONS [M] [U] à payer à la SCI BBKA la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNONS [M] [U] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile?;
Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par:
LE GREFFIER LA PRESIDENTE