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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/00886
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIHN
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
C/
Madame [B] [J]
Monsieur [V] [Q] [D]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Me Antoine DELPLA
– Madame [B] [J]
– Monsieur [V] [Q] [D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier lors des débats et Nicole BIELER , Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au Barreau du VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, avocat auBarreau du VAL D’OISE
ET :
DÉFENDEURS :
Madame [B] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne
Monsieur [V] [Q] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2023 avec prise d’effet le 19 décembre 2023, la société CDC habitat social a loué à M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 8 du contrat, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 458,65 euros hors charges outre 122,63 euros de provision pour charges et 14,38 euros de contribution pour le partage des économies de charges.
Des impayés de loyer sont apparus et ont été signalés le 12 août 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la société CDC habitat social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 971,28 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2024 inclus.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, la société CDC habitat social a fait assigner M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner conjointement et solidairement les locataires à payer la somme de 2 014,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1153, alinéa 1er du code civil,condamner les locataires conjointement et solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela, jusqu’au départ effectif des lieux,condamner les locataires conjointement et solidairement à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 décembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.
A cette audience, la société CDC habitat social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 644,22 euros, au titre des loyers et charges échus au 4 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise qu’un paiement de 390,93 euros est intervenu, soit 100,00 euros de plus que le loyer. Ainsi, elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Cités par actes délivrés à sa personne pour M. [V] [Q] [D], et à tiers présent à domicile pour Mme [B] [J], ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 150,00 euros. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.
Ils exposent percevoir, à deux, 960,00 euros de la Caisse d’allocations familiales, Mme [B] [J] ne travaillant pas et M. [V] [Q] [D] étant en situation de handicap et attendant de percevoir l’allocation aux adultes handicapés. Ils ajoutent avoir deux enfants à charge et précisent qu’aucun dossier de surendettement n’est constitué à leur nom, n’ayant pas d’autres dettes que la dette locative.
Par ailleurs, il est fait état au dossier d’un plan d’apurement signé le 24 septembre 2025 par un des locataires et la bailleresse qui prévoit un remboursement de la dette par vingt-et-une mensualités de 100,00 euros et une vingt-deuxième de 14,61 euros.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
– Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 août 2024.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société CDC habitat social verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 4 mai 2026, la dette locative de M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] s’élève à la somme de 1 613,74 euros (soit la somme de 1 644,22 euros réclamée lors de l’audience diminuée d’un montant de 30,48 euros correspondant à des frais injustifiés tels que des pénalités liées à l’enquête sociale) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] solidairement au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 octobre 2024 pour la somme de 971,28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
– Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de l’accord de la bailleresse, de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] un échelonnement de la dette sur une durée de 17 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
– Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail du 15 décembre 2023 avec prise d’effet le 19 décembre 2023 unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 décembre 2024.
– Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande des locataires et de l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d’attirer l’attention de M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la société CDC habitat social les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE solidairement M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] à verser à la société CDC habitat social la somme de 1 613,74 euros (décompte arrêté au 4 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 971,28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100,00 euros chacune et une 17e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2023 avec prise d’effet le 19 décembre 2023 entre la société CDC habitat social, d’une part, et M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC habitat social puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] soient condamnés solidairement à verser à la société CDC habitat social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
DÉBOUTE la société CDC habitat social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [V] [Q] [D] et Mme [B] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.