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ROLE N° RG 26/00214 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FITK
AFFAIRE : [G] [L], [X] [F] épouse [L] / [R] [M], [U] [C]
Nature affaire : 50G
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
PÔLE CIVIL
JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026
DEMANDEURS :
Monsieur [G] [L]
30 Impasse Demolin – RDC A
51100 REIMS
Madame [X] [F] épouse [L]
30 Impasse Demolin – RDC A
51100 REIMS
représentés par Me Ségolène JACQUEMET-POMMERON, avocat au barreau de REIMS
DÉFENDEURS :
Madame [R] [M]
8 Rue Jean François de Pérouse
91300 MASSY
défaillante
Monsieur [U] [C]
8 Rue Jean François de Pérouse –
91300 MASSY
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.
Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.
Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 28 avril 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 juillet 2026.
Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] (ci-après les » Epoux [L] « ) sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation située 45 B rue Jean Jaurès à REIMS (51100).
Le 23 avril 2025, les époux [L] ont mis en vente leur maison sur un site internet en ligne.
Les 16 mai et 19 juin 2025, Monsieur [C] [U] et Madame [M] [P] ont visité par deux fois la maison.
Le 9 juillet 2025, les parties ont régularisé, par devant notaire, une promesse de vente de la maison moyennant un prix de 260.000 euros.
Ladite promesse de vente stipulait son expiration à intervenir le 9 octobre 2025 ainsi qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 260.000€ sur une durée de 25 ans au taux de 3,50%.
Par lettres recommandées électroniques avec accusés de réception, le notaire a notifié ladite promesse de vente à Monsieur [C] [U] et Madame [M] [P] afin de faire courir le délai de réflexion de 10 jours.
Lesdites lettres ont fait l’objet d’une réception électronique par Monsieur [C] [U], le 14 juillet 2025, mais pas par Madame [M] [P].
Le 9 septembre 2025, au dernier jour de réalisation de la condition suspensive, Monsieur [C] [U] et Madame [M] [P] n’ont justifié d’aucun financement et n’ont pas donné suite aux différentes sollicitations.
Le 10 septembre 2025, par lettres recommandées électroniques avec accusés de réception, le notaire a mis en demeure Monsieur [C] [U] et Madame [M] [P] de justifier de l’obtention de prêt ou de refus de celui-ci, conformément aux engagements contractuels stipulés au sein de ladite promesse de vente.
Lesdites lettres n’ont pas été réclamées par les destinataires.
Le 19 septembre 2025, le notaire a confirmé aux époux [L] que ladite promesse de vente était caduque de plein droit, conformément aux stipulations contractuelles, lesquels ont ainsi remis leur maison en vente sur un site internet en ligne.
Par courrier adressé le 24 septembre 2025, l’assurance de protection juridique des époux [L] a sollicité de Monsieur [C] [U] et Madame [M] [P] le versement de la somme de 26.000 euros au titre de la pénalité compensatoire.
***
Par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2025 pour tentative et le 26 janvier 2026 pour signification, les époux [L] ont fait assigner Monsieur [C] [U] et Madame [M] [P] d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Reims afin qu’il soit statué ainsi :
– Déclarer Madame [X] [F] épouse [L] et Monsieur [G] [L] recevables et bien-fondés en leurs demandes,
– Condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [M] à payer à Madame [X] [F] épouse [L] et Monsieur [G] [L], la somme de 26.000 Euros, à titre d’indemnité d’immobilisation,
– Condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [M] à payer à Madame [X] [F] épouse [L] et Monsieur [G] [L] la somme de 26.000 Euros, en application de la clause pénale prévue au contrat,
– Condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [R] [M] à verser à Madame [X] [F] épouse [L] et Monsieur [G] [L] la somme de 2.000 Euros, au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux dépens ;
– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] n’ont pas constitué avocat.
Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation des demandeurs pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026, fixant l’audience de plaidoirie au 28 avril 2026. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 10 juillet 2026.
A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par suite, l’absence de constitution d’avocat de des défendeurs n’empêche pas à ce qu’il soit statué sur le présent litige.
1. Sur l’indemnité d’immobilisation
Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] sollicitent du Tribunal de céans la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 26.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.
Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] n’ont pas constitué avocat et n’ont ainsi pu présenter de défense.
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, les parties ont régularisé, par devant notaire, une promesse de vente portant sur une maison située 45 B rue Jean Jaurès à Reims (51100), moyennant le prix de 260.000 euros, laquelle stipulait une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions susindiquées au plus tard le 9 septembre 2025 ainsi libellée :
» Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
o Organisme prêteur : tous établissement financier.
o Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS (260.000,00 EUR).
o Durée maximale de remboursement : 25 ans.
o Taux nominal d’intérêt maximal : 3,50 % l’an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard le 9 septembre 2025. »
En outre, ladite promesse de vente stipulait que » toute demande non-conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil « .
Enfin, celle-ci stipulait également une clause d’indemnité d’immobilisation en ces termes : » Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-SIX MILLE EUROS (26.000,00 EUR). De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans les cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes. »
Il ressort des éléments versés aux débats que les bénéficiaires, Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R], n’ont pas communiqué une ou plusieurs offres écrites de prêt, conformément à la condition suspensive, le 9 septembre 2025.
Par suite, en application de l’article 1304-3 du Code civil et des stipulations contractuelles, l’absence de communication d’une ou plusieurs offres écrites de prêt par les bénéficiaires entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive susmentionnée et la caducité de la promesse de leur fait exclusif.
De ce fait, l’absence de réalisation de la vente dans les délais prévus contractuellement relevant du seul fait des bénéficiaires, Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] sont fondés à solliciter leur condamnation à verser le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse ; ce dès lors que l’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue la contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire entre la date de signature de la promesse et la date prévue de réalisation de la vente, de sorte qu’elle n’est pas susceptible, de ce chef, d’être écartée ou réduite.
Par conséquent, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] à verser à Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] la somme de 26.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
2. Sur la clause pénale
Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] sollicitent du Tribunal de céans la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 26.000 euros en application de la clause pénale.
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
L’article 1231-5 alinéas 1 et 2 du Code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, les parties ont régularisé, par devant notaire, une promesse de vente portant sur une maison située 45 B rue Jean Jaurès à Reims (51100), moyennant le prix de 260.000 euros, laquelle stipulait une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard le 9 septembre 2025.
En outre, ladite promesse de vente stipulait que » toute demande non-conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil « .
Enfin, celle-ci stipulait également une clause de pénalité compensatoire en ces termes : » Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de VINGT-SIX MILLE EUROS (26 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie « .
Il ressort de ce qui précède que la condition suspensive est défaillie du fait des défendeurs, et que la caducité de la promesse de vente leur est imputable.
Néanmoins, il ressort de l’article 1304-3 du Code civil que cette clause pénale est manifestement excessive compte tenu de la condamnation des défendeurs à régler à Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.
Par suite, il y a lieu de modérer le montant de la clause pénale à la somme de zéro et de débouter Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] de leurs prétentions à ce titre.
3. Sur les demandes accessoires
Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R], parties succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Il est en outre équitable de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] à payer la somme de 1.500 euros à Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] au titre des frais irrépétibles.
Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] à verser à Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] la somme de 26.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
DEBOUTE Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] à verser à Madame [F] épouse [L] [X] et Monsieur [L] [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [M] [R] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,