Indemnité d’immobilisation : confirmation de la restitution de 17 250 euros au promettant

La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier doit être strictement respectée selon les modalités contractuelles pour que la promesse unilatérale de vente soit valable. En l’espèce, la promesse prévoyait une condition suspensive précise : obtention d’un prêt d’un montant maximal, d’une durée maximale et d’un taux maximal, avec obligation pour le bénéficiaire de justifier de démarches sérieuses auprès d’au moins deux établissements bancaires. La jurisprudence confirme que le bénéficiaire doit prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires pour obtenir ce financement conformément aux stipulations contractuelles. En cas de défaillance de cette condition par la faute du bénéficiaire, la promesse devient caduque de plein droit et l’indemnité d’immobilisation peut être conservée par le promettant. La notification des refus de prêt doit être faite dans les délais impartis, mais un retard dans cette notification ne prive pas nécessairement le promettant de son droit à l’indemnité si les démarches ont été effectivement réalisées. Cette solution illustre l’importance de la preuve des démarches de financement et de la bonne foi dans l’exécution des conditions suspensives, ainsi que la portée des clauses relatives à l’indemnité d’immobilisation dans les avant-contrats immobiliers.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier doit être strictement respectée selon les modalités contractuelles pour que la promesse unilatérale de vente soit valable. Le bénéficiaire doit justifier de démarches sérieuses auprès d’au moins deux établissements bancaires. En cas de défaillance par sa faute, la promesse devient caduque et l’indemnité d’immobilisation peut être conservée par le promettant. La notification des refus doit être faite dans les délais, mais un retard ne prive pas nécessairement du droit à l’indemnité.

Un vendeur a consenti une promesse unilatérale de vente à un acheteur portant sur un appartement en copropriété, au prix de 345 000 euros, avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier de 330 000 euros sur 20 ans à un taux maximal de 3,80 %. Une indemnité d’immobilisation de 34 500 euros a été fixée, dont la moitié a été séquestrée chez le notaire. Le vendeur a reproché à l’acheteur une carence dans la recherche de financement et a assigné ce dernier en paiement de l’indemnité. Le tribunal judiciaire a rejeté la demande du vendeur et condamné ce dernier à restituer à l’acheteur la somme séquestrée, ainsi qu’à payer des dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le vendeur a interjeté appel, contestant sa condamnation à restituer la somme séquestrée, arguant que l’acheteur n’a pas respecté ses obligations de recherche de financement. L’acheteur a demandé la confirmation du jugement et des dommages-intérêts pour résistance abusive. La cour a confirmé le jugement, estimant que l’acheteur avait justifié avoir sollicité des prêts conformes aux conditions contractuelles et que le vendeur ne pouvait reprocher à l’acheteur un manquement. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée. La cour a condamné le vendeur aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Existence d’une promesse unilatérale de vente avec conditions suspensives précises (obtention d’un prêt conforme aux critères contractuels).
• Obligation pour le bénéficiaire de justifier de la recherche sérieuse de financement conforme aux stipulations.
• Preuves apportées par les intimés démontrant la sollicitation effective de prêts conformes aux conditions (montant, durée, taux).
• Absence de mauvaise foi des bénéficiaires dans la gestion de la condition suspensive.
• Non-respect par les promettants de leurs obligations contractuelles entraînant la défaillance de la condition suspensive.
• Application des articles 1101, 1103, 1304-3 et 1304-4 du code civil relatifs aux conditions suspensives et à leur réalisation ou défaillance.
• Rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive faute de preuve d’une telle résistance.

• Acte notarié du 3 avril 2023 portant promesse unilatérale de vente
• Jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Rouen du 15 septembre 2025
• Courriers des établissements bancaires attestant des refus de prêt
• Attestation d’insuccès dans la recherche de prêt établie par la société de courtage Sarl S et J Courtage
• Conclusions des parties exposant les prétentions et moyens

Les promettants M. I et Mme W sont condamnés à restituer l’indemnité d’immobilisation à M. R et Mme L, les bénéficiaires, en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée.

• Confirmation de la caducité de la promesse de vente
• Restitution de 17 250 euros d’indemnité d’immobilisation
• Rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
• Rejet des demandes des promettants

Quelle est la règle applicable à la condition suspensive d’obtention de prêt et à sa réalisation fictive au regard des articles 1304-3 et 1304-4 du code civil et des stipulations contractuelles ?

La cour rappelle d’abord les textes applicables. L’article 1101 du code civil dispose que « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ». L’article 1103 énonce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1304-3 précise que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». L’article 1304-4 prévoit qu’« une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

La juridiction indique qu’il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive d’obtenir un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l’exécution de cette obligation. En l’espèce, la promesse prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier aux conditions suivantes : montant maximal 330 000 euros, durée maximale 20 ans, taux nominal maximal 3,80 % l’an, auprès de tout établissement bancaire. L’acte stipulait expressément que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

La cour relève que ces paramètres (montant, durée, taux) sont définis comme des maxima, sans valeur minimale. Elle examine les pièces produites par les bénéficiaires : attestation d’insuccès d’un courtier mentionnant des demandes de prêt aux conditions contractuelles, et deux refus de prêt émanant de banques pour des montants, durées et taux inférieurs ou égaux aux maxima prévus. Elle en déduit que les bénéficiaires ont sollicité des prêts conformes aux stipulations de la promesse.

Dès lors qu’aucune mauvaise foi n’est établie et qu’il ne peut être reproché aux bénéficiaires d’avoir demandé des crédits à des conditions plus favorables que les maxima contractuels, la cour considère que la condition suspensive a défailli sans faute de leur part. Il n’y a donc pas lieu de retenir une réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Quelles obligations de diligence et de justification pèsent sur le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente en matière de recherche de financement, selon l’acte et l’appréciation de la cour ?

La cour rappelle que, selon l’acte, « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire ». À défaut de notification, le promettant peut mettre le bénéficiaire en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec avis de réception, avec copie au notaire. Passé ce délai, sans preuve de remise d’une offre conforme, la condition est censée défaillie et la promesse devient caduque de plein droit.

L’acte prévoit en outre que, dans ce cas, « le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ». Le bénéficiaire s’engage également, en cas de non-obtention du financement, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuelles et à déposer simultanément deux demandes de prêt.

La cour constate que les bénéficiaires produisent une attestation d’un courtier relatant des démarches auprès de plusieurs organismes aux conditions prévues, ainsi que deux lettres de refus de banques mentionnant des prêts destinés à financer le bien objet de la promesse, avec des montants, durées et taux conformes aux maxima contractuels. Elle relève que la justification des refus a été fournie lorsque les promettants l’ont réclamée et qu’aucune mauvaise foi n’est démontrée.

En conséquence, la juridiction juge que les bénéficiaires ont satisfait à leur obligation de diligence et de justification dans la recherche de financement, telle que définie par l’acte et par la charge de la preuve qui leur incombe.

Quelles sont les conditions de conservation ou de restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de défaillance de la condition suspensive de prêt, et comment la cour les applique-t-elle ?

L’acte de promesse prévoit une indemnité d’immobilisation de 34 500 euros, dont une partie a été séquestrée chez le notaire. Il stipule que, si la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée défaillie, la promesse est caduque de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire peut recouvrer les fonds déposés en garantie s’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, ces fonds restent acquis au promettant.

La cour rappelle que, conformément aux articles 1103 et 1304-3 du code civil, les parties sont tenues par ces stipulations et que la condition est réputée accomplie si le bénéficiaire, qui y a intérêt, en a empêché l’accomplissement. Il appartient donc au promettant, qui invoque la conservation de l’indemnité, de démontrer une carence fautive du bénéficiaire dans la recherche de financement.

Après examen des pièces, la juridiction retient que les bénéficiaires ont sollicité au moins deux prêts conformes aux conditions contractuelles et ont essuyé deux refus. Aucune mauvaise foi ni inertie délibérée n’étant établie, la défaillance de la condition ne peut être imputée à leur faute. La condition suspensive a donc défailli légitimement, entraînant la caducité de la promesse sans réalisation fictive.

Dans ces conditions, la cour confirme la décision ayant rejeté la demande des promettants tendant au versement de l’indemnité d’immobilisation et les ayant condamnés à restituer aux bénéficiaires la somme séquestrée de 17 250 euros, à titre d’acompte sur cette indemnité.

Quels critères la cour retient-elle pour écarter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée contre les promettants ?

Les bénéficiaires, par appel incident, sollicitent la condamnation des promettants à des dommages-intérêts pour résistance abusive, au motif que leur opposition à la restitution de l’indemnité séquestrée serait injustifiée au regard de l’absence de manquement contractuel dans la recherche de financement.

La cour énonce que « l’appréciation inexacte que se fait une partie de ses droits ne constitue pas une faute ni une résistance abusive ». Autrement dit, le simple fait pour une partie de défendre une interprétation erronée de ses droits contractuels ne suffit pas, en soi, à caractériser une faute engageant sa responsabilité délictuelle ou contractuelle.

En l’espèce, même si la position des promettants sur la conservation de l’indemnité est écartée au fond, la juridiction ne relève aucun élément supplémentaire (mauvaise foi manifeste, manœuvres dilatoires, comportement vexatoire) permettant de qualifier leur attitude de résistance abusive. Elle confirme donc le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Comment la cour statue sur les dépens et les frais irrépétibles en fonction de l’issue du litige en appel (article 700 du code de procédure civile) ?

La cour constate que les promettants succombent en cause d’appel, leurs prétentions principales étant rejetées et le jugement confirmé en toutes ses dispositions. Elle estime que le sens de l’arrêt justifie la confirmation des dispositions de première instance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

En application des règles de répartition des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, la juridiction condamne in solidum les promettants aux dépens de la procédure d’appel. Elle les condamne également à payer aux bénéficiaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en rejetant la demande de frais irrépétibles formée par les promettants eux-mêmes.

Ainsi, la solution retenue au fond (confirmation du jugement et rejet des prétentions des promettants) détermine la charge des dépens et l’octroi d’une indemnité de procédure aux bénéficiaires.

Article 700 du Code de procédure civile, Article 1101, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1124 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1101 du Code civil, Article 1103, Article 1304-3, Article 1304-4 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil

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