Enrichissement sans cause : confirmation du rejet des demandes et prescription partielle

L’action en enrichissement sans cause peut être exercée par un tiers ayant financé des constructions sur le terrain d’autrui, même en l’absence de titre formel, sous réserve du respect du principe de subsidiarité. En l’espèce, un concubin a financé la construction d’une maison et de deux appartements sur le terrain de son concubin propriétaire, sans que l’article 555 du code civil, qui régit les constructions faites par un tiers sur un fonds, ne soit applicable exclusivement au propriétaire. La cour a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l’autorité de la chose jugée et a précisé que l’action en enrichissement sans cause n’est pas irrecevable du fait de l’existence d’autres actions, mais que la subsidiarité doit être appréciée au fond. Par ailleurs, la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil s’applique, ce qui conduit à écarter les demandes relatives à la maison principale construite entre 2001 et 2003 et aux loyers antérieurs à 2011, mais à retenir celles concernant les appartements construits à partir de 2015. Enfin, l’absence de preuve de l’occupation des lieux ou du paiement exclusif des travaux par le demandeur peut entraîner le rejet des demandes d’indemnisation. Cette décision illustre la nécessité de bien distinguer les fondements juridiques des actions en cas de construction sur fonds d’autrui et de respecter les délais de prescription applicables.

Un tiers ayant financé des constructions sur le terrain d’autrui peut exercer une action en enrichissement sans cause, même sans titre formel, sous réserve du principe de subsidiarité. La prescription quinquennale s’applique, excluant les demandes anciennes mais retenant celles récentes. L’absence de preuve d’occupation ou de paiement exclusif peut entraîner le rejet des demandes d’indemnisation.

Un propriétaire d’une parcelle a été assigné par un tiers qui a construit sur son terrain avec son accord verbal, réclamant des sommes au titre de l’enrichissement sans cause. Après plusieurs jugements et une expertise judiciaire, le tribunal a débouté le tiers de ses demandes et condamné ce dernier à payer des sommes au propriétaire. Le tiers a interjeté appel, demandant notamment la reconnaissance de l’enrichissement sans cause et le remboursement des constructions et loyers. Le propriétaire et une tierce personne sont intervenus volontairement, contestant les demandes et soulevant des moyens de prescription, d’absence de preuve et d’irrégularités. La cour a examiné la recevabilité des demandes, la prescription applicable, et le fond, confirmant en partie le jugement initial, déclarant prescrites certaines actions, rejetant d’autres demandes, et condamnant le tiers à payer une indemnité et les dépens. La cour a également rejeté les demandes subsidiaires de démolition et dommages-intérêts.

• Recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [J] [F]
• Rejet des fins de non-recevoir fondées sur l’autorité de la chose jugée
• Prescription partielle des actions en enrichissement sans cause
• Rejet de la demande d’indemnisation pour économie de loyers postérieure à avril 2011
• Application de l’article 555 du code civil pour constructions sur terrain d’autrui
• Confirmation du jugement en ce qu’il déboute les demandes d’enrichissement sans cause
• Condamnation aux dépens et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• Jugement du 4 novembre 2019 ordonnant une expertise judiciaire
• Rapport d’expertise déposé le 21 mai 2021
• Jugement du 5 septembre 2022
• Ordonnance du 21 octobre 2025 du conseiller de la mise en état
• Conclusions des parties en date du 22 mars 2024 et 18 juin 2024

La cour confirme partiellement le jugement en rejetant certaines demandes et en déclarant prescrites d’autres actions. L’appelant est condamné à verser une indemnité et aux dépens, tandis que l’intervenante volontaire est recevable.

• Confirmation partielle du jugement
• Rejet des demandes d’enrichissement sans cause postérieures à certains délais
• Condamnation à une indemnité de 3 500 euros
• Recevabilité de l’intervention volontaire
• Condamnation aux dépens d’appel

À faire

• Déposer demande de permis de construire
• Assigner en paiement sur fondement enrichissement sans cause
• Demander expertise judiciaire
• Interjeter appel des décisions défavorables
• Produire factures et preuves des travaux

À éviter

• Ne pas omettre la prescription des actions
• Ne pas ignorer la nécessité d’homologation du rapport d’expertise
• Ne pas formuler demandes nouvelles sans appel incident
• Ne pas négliger la preuve de l’occupation des lieux
• Ne pas ignorer la qualité de l’intervenante volontaire

Quelle est la portée de l’article 954 du code de procédure civile sur l’office de la cour d’appel quant aux prétentions et moyens des parties ?

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Elle précise qu’elle n’examinera les demandes de « dire et juger » et « constater » figurant au dispositif que dans la mesure où elles constituent de véritables prétentions et non de simples moyens.

Ce rappel encadre l’office du juge d’appel : seules les demandes formulées comme prétentions dans le dispositif peuvent donner lieu à décision, les moyens n’étant pris en compte qu’à l’appui de ces prétentions. La cour se fonde sur cette règle pour filtrer les demandes et limiter son examen aux seules prétentions recevables au sens de l’article 954.

Quelle est la qualification juridique de l’enrichissement injustifié et en quoi le critère de subsidiarité relève-t-il du bien-fondé et non de la recevabilité de l’action ?

La cour définit l’enrichissement injustifié comme n’étant constitué qu’en l’absence de justification (cause) de l’enrichissement de la personne enrichie, en l’absence de possibilité d’intenter une autre action, même prescrite, et en l’absence de profit personnel de la part de l’appauvri. Elle précise que le critère de subsidiarité de l’action ne relève pas de la recevabilité, mais constitue une condition juridique de son bien-fondé.

En conséquence, les intimés sont fondés à discuter le respect de ce principe de subsidiarité sans que l’appelant puisse leur opposer l’autorité de la chose jugée sur la recevabilité. La cour en déduit que la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée doit être rejetée, l’examen du respect de la subsidiarité relevant du contrôle du bien-fondé de l’action en enrichissement injustifié.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement avant dire droit du 4 novembre 2019 sur la recevabilité de l’action en enrichissement injustifié ?

La cour relève qu’aucune décision n’a jugé que l’article 555 du code civil n’était pas applicable et que le jugement du 4 novembre 2019 est un jugement avant dire droit ayant sursis à statuer sur toutes les demandes après avoir ordonné une expertise à la demande de l’appelant. Elle souligne que ce dernier concluait d’ailleurs à titre subsidiaire à la recevabilité de l’article 555 du code civil.

Dès lors, ce jugement n’a pas tranché définitivement la question de la recevabilité de l’action en enrichissement injustifié ni celle de la prescription. La cour en conclut que l’autorité de la chose jugée ne peut être invoquée pour faire obstacle à la discussion de ces points en appel, et rejette la fin de non-recevoir fondée sur ce moyen.

Quelles sont les règles applicables en matière de prescription de l’action en enrichissement injustifié au regard de l’article 2224 du code civil et comment la cour fixe-t-elle le point de départ ?

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 2224 du code civil, entré en vigueur le 17 juin 2008, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Elle précise que la loi du 17 juin 2008 s’applique aux prescriptions en cours.

En l’espèce, l’assignation est du 26 avril 2016. Pour la demande relative à « l’économie de loyer », la cour retient que toute demande antérieure au 26 avril 2011 est prescrite, l’appelant ayant eu connaissance de la jouissance de la maison principale par le défendeur. S’agissant de la construction de la maison principale achevée en 2003 et édifiée sur un terrain ne lui appartenant pas, la cour considère que l’appelant a toujours eu connaissance de cette situation, de sorte que la prescription de l’action en enrichissement sans cause est acquise pour cette construction.

En revanche, pour les deux appartements dont la construction a débuté en 2015, la cour juge que le point de départ de l’action ne peut être antérieur à cette année, non contestée comme date de début des travaux. Elle décide en conséquence de n’examiner au fond que la demande d’enrichissement injustifié au titre de l’économie de loyer postérieure au 26 avril 2011 et celle relative aux deux appartements.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription en appel et comment la cour les applique-t-elle ?

La cour rappelle la définition de la fin de non-recevoir : constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment la prescription. Elle précise que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées pour la première fois en appel et jusqu’à ce que le juge statue.

Elle constate que les décisions antérieures n’ont pas statué sur la prescription de l’action pour enrichissement injustifié. En conséquence, la demande des intimés tendant à voir déclarer prescrites certaines demandes de l’appelant n’est pas une demande nouvelle irrecevable en appel, mais une fin de non-recevoir recevable à ce stade de la procédure. La cour l’examine donc et en tire les conséquences sur l’étendue des demandes pouvant être jugées au fond.

Quelles sont les raisons pour lesquelles la cour rejette la demande d’enrichissement injustifié au titre de l’« économie de loyers » postérieure au 26 avril 2011 ?

Pour la période postérieure au 26 avril 2011, la cour relève d’abord que l’appelant ne démontre pas qu’entre le 26 avril 2011 et le 31 décembre 2011, le défendeur occupait effectivement la maison. Elle constate ensuite que l’appelant disposait d’une autre action, à savoir une action en paiement de loyers s’il estimait qu’il existait un bail verbal.

En présence de cette action alternative, la condition de subsidiarité de l’action en enrichissement sans cause n’est pas remplie. Faute de preuve de l’occupation sur la période considérée et en raison de l’existence d’une action en paiement de loyers, la cour déboute l’appelant de sa demande d’enrichissement injustifié au titre de l’économie de loyers.

Quelle est la règle de droit issue de l’article 555 du code civil et comment la cour l’articule avec le principe de subsidiarité de l’enrichissement injustifié ?

La cour reproduit l’article 555 du code civil, selon lequel, lorsque des plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire exige la suppression, celle-ci est exécutée aux frais du tiers, sans indemnité pour lui, et le tiers peut être condamné à des dommages-intérêts. Si le propriétaire préfère conserver les constructions, il doit, à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état des ouvrages. Si les ouvrages ont été faits par un tiers évincé de bonne foi, le propriétaire ne peut exiger la suppression mais conserve le choix entre les deux modalités de remboursement.

La cour souligne que cet article a pour objet de résoudre les litiges de construction sur le terrain d’autrui. Elle précise, en se référant à un arrêt de la troisième chambre civile du 21 septembre 2023 (n° 22-15.359), qu’il ne s’agit pas d’une action réservée au propriétaire : le constructeur bénéficie d’une action en paiement ouverte au tiers qui a édifié une construction sur le terrain d’autrui.

Dès lors, l’existence de cette action spécifique fondée sur l’article 555 fait obstacle au recours à l’action en enrichissement injustifié, en raison du principe de subsidiarité. La cour constate que l’appelant, bien qu’invité par un jugement antérieur à s’expliquer sur l’application de l’article 555, a choisi de fonder exclusivement ses demandes sur l’enrichissement sans cause. Elle en déduit que, faute de respecter la subsidiarité, l’appelant doit être débouté de ses demandes relatives aux appartements.

Quels sont les éléments déterminants qui conduisent la cour à débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes fondées sur l’enrichissement injustifié ?

La cour retient plusieurs éléments décisifs. D’une part, elle juge prescrites les demandes relatives à la maison principale bâtie entre 2001 et 2003 et aux économies de loyers antérieures au 26 avril 2011, l’appelant ayant eu connaissance de la situation et de la jouissance des lieux. D’autre part, pour la période postérieure au 26 avril 2011, elle constate l’absence de preuve de l’occupation par le défendeur et l’existence d’une action en paiement de loyers, ce qui exclut le recours à l’enrichissement injustifié.

Enfin, pour les appartements construits à partir de 2015, la cour relève que l’article 555 du code civil offre au constructeur une action spécifique en paiement pour les constructions édifiées sur le terrain d’autrui. L’appelant n’ayant pas utilisé ce fondement, alors même qu’il y était invité, et ayant choisi de se placer exclusivement sur le terrain de l’enrichissement sans cause, la condition de subsidiarité de cette action n’est pas remplie. Ces éléments conduisent la cour à confirmer le jugement de première instance déboutant l’appelant de ses demandes, par substitution de motifs.

Sur quels fondements la cour rejette-t-elle la demande de remboursement des frais d’entretien formée par l’intervenante volontaire ?

La cour examine la demande de l’intervenante volontaire tendant au remboursement de frais d’entretien du bien. Elle relève que cette dernière n’est pas propriétaire du bien en cause et qu’elle ne justifie d’aucun entretien effectivement réalisé.

Faute de qualité de propriétaire et de preuve des dépenses alléguées, la cour considère que les conditions d’une créance indemnisable ne sont pas réunies et déboute l’intervenante de sa demande.

Quels critères la cour retient-elle pour statuer sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, sans modifier la répartition opérée en première instance. Elle ajoute que l’appelant, qui succombe en appel, sera condamné à payer une indemnité de 3 500 euros aux intimés en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Cette solution repose sur le principe selon lequel la partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée à verser à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens, appréciée souverainement par la cour au regard de l’équité et de la situation économique des parties, telles qu’elles ressortent de la décision.

Article 555 du Code civil, Article 768 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 214 du Code civil, Article 1355 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article 544 du Code civil, Article 550 du Code civil, Article 552 du Code civil, Article 1536 du Code civil, Article 1537 du Code civil, Article 241 du Code civil, Article 1371 du Code civil, Article 954 du Code de procédure civile, Article 2224, Article 555

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