Indemnité d’occupation en indivision post-communautaire : calcul de la valeur locative et créances de conservation

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis doit être déterminée au regard de la valeur locative du bien, cette indemnité ayant pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus. Selon l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité sauf convention contraire. Lorsque le premier juge retient une valeur locative fondée sur un pourcentage du prix de vente effectif du bien, cette approche est justifiée dès lors qu’elle prend en considération l’état réel du bien, de l’ensemble immobilier et son environnement. Les estimations produites par une partie sur la base de données Internet dépourvues de précision quant à leur origine et leur méthodologie ne peuvent prévaloir sur le prix de vente réel qui reflète les conditions du marché et l’état véritable du bien. Les dépenses de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil, notamment les échéances de remboursement d’un crédit immobilier contracté par les époux et réglées par l’un d’eux après la cessation de la communauté, constituent des créances contre l’indivision post-communautaire ouvrant droit à récompense pour l’indivisaire qui les a exposées. Cette créance s’évalue à compter de la date de cessation de la communauté, laquelle correspond à la date de l’ordonnance de non-conciliation en matière de divorce, et non à la date d’acquisition de force de chose jugée du jugement de divorce. L’indivisaire ne peut cumuler une créance contre l’indivision et une créance contre l’autre indivisaire au titre des mêmes dépenses.

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire jouissant privativement d’un bien indivis doit être déterminée au regard de la valeur locative. Le prix de vente réel reflète les conditions du marché et l’état véritable du bien. Les dépenses de conservation constituent des créances contre l’indivision ouvrant droit à récompense pour l’indivisaire qui les a exposées.

Deux époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ont acquis un bien immobilier en 2006. L’épouse a présenté une requête en divorce en 2014. Une ordonnance de non-conciliation a attribué à l’épouse la jouissance gratuite du logement conjugal à charge de régler les dettes, et a fixé une contribution mensuelle à la charge de l’époux pour l’entretien des enfants. Le divorce a été prononcé en 2017 avec une prestation compensatoire de 10 000 euros à la charge de l’époux.

Les époux n’ayant pu partager amiablement leur communauté, l’épouse a assigné l’époux en partage. Le premier juge a ordonné la liquidation et le partage de la communauté. Il a établi les comptes d’indivision respectifs, fixé l’indemnité d’occupation à 400 euros mensuels pour la période d’occupation privative du bien par l’épouse, et reconnu une créance de l’époux contre l’indivision au titre des dépenses de conservation.

L’époux a interjeté appel en contestant notamment le montant de l’indemnité d’occupation et la qualification de sa créance. La cour d’appel a confirmé le jugement en retenant que l’indemnité d’occupation de 400 euros mensuels était justifiée au regard du prix de vente effectif du bien et de son état réel, et que les échéances de remboursement du crédit immobilier réglées par l’époux constituaient des dépenses de conservation ouvrant droit à créance contre l’indivision et non contre l’épouse. L’époux a été débouté de ses demandes et condamné aux dépens.

• Absence de lien causal établi entre l’indemnité d’occupation et la valeur réelle du bien immobilier
• Évaluation de la valeur locative fondée sur le prix de vente effectif du bien plutôt que sur des estimations externes non vérifiées
• Prise en compte de l’état dégradé de l’immeuble et de son environnement dans la détermination du montant
• Période d’occupation privative clairement établie du 20 mars 2018 au 22 juillet 2019
• Absence de contestation de la période d’occupation par le défendeur en cause d’appel
• Application cohérente des règles de l’indivision post-communautaire aux dépenses de conservation

• Acte authentique du 20 février 2006 d’acquisition du bien immobilier
• Ordonnance de non-conciliation du 21 novembre 2014 attribuant la jouissance du logement à Mme [P]
• Jugement de divorce du 5 décembre 2017 signifié le 20 février 2018
• Prestation compensatoire de 10 000 euros
• Occupation privative du bien du 20 mars 2018 au 22 juillet 2019
• Prix de vente du bien : 95 000 euros
• Dépenses de conservation : 40 232,51 euros (crédit immobilier, taxe foncière, charges copropriété)

L’indemnité d’occupation du bien indivis par un indivisaire

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus et doit être déterminée au regard de la valeur locative du bien. Il incombe à la partie qui prétend que l’indivision est créancière d’une indemnité d’occupation de prouver la jouissance exclusive du bien par tout moyen.

La détermination de la valeur locative pour le calcul de l’indemnité d’occupation

La valeur locative servant de base au calcul de l’indemnité d’occupation doit tenir compte de l’état réel du bien et de l’ensemble immobilier dans lequel il se situe ainsi que de son environnement. Le prix de vente effectif du bien constitue un élément pertinent pour cette détermination, car il prend en considération ces éléments de dépréciation ou d’appréciation. Les estimations fondées sur des données dont l’origine n’est pas précisée et qui sont dépourvues de pertinence ne peuvent prévaloir sur le prix de vente réel.

Les dépenses de conservation et la créance de l’indivisaire

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, les dépenses de conservation du bien indivis ouvrent droit à créance pour l’indivisaire qui les a exposées. Lorsque le jugement de divorce prend effet, dans les rapports entre époux en ce qui concerne leurs biens, à la date de l’ordonnance de non-conciliation, c’est à cette date que cesse la communauté et que débute l’indivision post-communautaire. Toutes les dépenses de conservation exposées à compter de cette date constituent des dépenses ouvrant droit à créance contre l’indivision, y compris les échéances de remboursement d’un crédit immobilier contracté par les époux et réglées par l’un d’eux.

La distinction entre créance contre l’indivision et créance entre époux

Les dépenses de conservation réglées par un indivisaire au cours de la période d’indivision post-communautaire constituent une créance contre l’indivision et non une créance entre époux. Dès lors que ces dépenses ont été intégrées dans le calcul de la créance contre l’indivision au titre des dépenses de conservation, l’indivisaire ne peut cumulativement réclamer une créance contre l’autre époux au titre des mêmes dépenses, ni demander une compensation entre des créances qui auraient déjà été prises en compte dans la liquidation de l’indivision.

Les créances de pension alimentaire et de prestation compensatoire

Les créances au titre de la prestation compensatoire et des arriérés de pension alimentaire pour enfants constituent des créances de l’époux créancier à l’encontre de l’époux débiteur. Ces créances doivent être intégrées dans le calcul des droits respectifs des parties lors de la liquidation et du partage de l’indivision post-communautaire.

Article 815 du code civil, Article 815-9 du code civil, Article 815-13 du code civil

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