Servitude de passage et desserte d’un lotissement par une voie privée en urbanisme

Aux termes du troisième alinéa de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse doit indiquer l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder.

Le permis d’aménager, délivré sous réserve des droits des tiers, a pour objet de contrôler la conformité de l’opération aux règles d’urbanisme. Le juge doit vérifier l’existence d’une desserte suffisante par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, d’un titre instituant une servitude de passage vers cette voie. En revanche, il n’a pas à contrôler la validité de cette servitude ni le titre autorisant l’utilisation d’une voie privée ouverte au public.

Le Conseil d’État censure toutefois le jugement qui s’est limité à constater, au moyen de photographies, l’existence d’une voie privée carrossable ouverte au public et d’un portail, sans rechercher si le pétitionnaire bénéficiait d’une servitude couvrant toute la longueur du passage privé. Cette omission constitue une erreur de droit justifiant l’annulation du jugement et le renvoi de l’affaire.

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Lorsque le terrain n’est pas desservi directement par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse doit mentionner la servitude de passage. Le juge doit vérifier l’existence d’une desserte suffisante et d’un titre instituant cette servitude, sans contrôler sa validité. Il doit toutefois rechercher si le pétitionnaire bénéficie d’une servitude couvrant toute la longueur du passage privé.

Un propriétaire a obtenu un permis d’aménager pour créer un lotissement de deux lots sur une parcelle située en fond de terrain. Des propriétaires voisins ont demandé l’annulation de ce permis, en contestant notamment la desserte du futur lot et la complétude du dossier de demande.

Le tribunal administratif a rejeté leur recours. Les requérants ont alors formé un pourvoi en soutenant que le tribunal avait mal apprécié l’accès au terrain, lequel s’effectuait par un passage privé dont seule une partie était couverte par une servitude de passage.

Le Conseil d’État relève que le lot n’était pas accessible par une voie ouverte à la circulation publique, mais uniquement par un passage privé. Il annule le jugement, au motif que le tribunal n’avait pas recherché si le pétitionnaire disposait d’une servitude sur toute la longueur de la voie, puis renvoie l’affaire devant cette juridiction.

• Absence de desserte directe par une voie ouverte à la circulation publique
• Existence d’un passage privé permettant l’accès au terrain
• Production d’un titre instituant une servitude de passage
• Vérification de la couverture de toute la longueur du passage
• Appréciation de la desserte suffisante au regard des règles d’urbanisme

• Photographies de la voie privée carrossable
• Photographies établissant l’existence d’un portail
• Pièces relatives à la servitude de passage
• Constat de l’absence de servitude sur une partie du passage

Le pétitionnaire doit justifier d’un accès juridiquement établi sur l’intégralité du passage privé lorsque le terrain n’est pas desservi directement par une voie publique. La commune et le pétitionnaire supportent les frais irrépétibles fixés par la décision, tandis que le recours fera l’objet d’un nouvel examen par le tribunal administratif.

• Vérification de la desserte réelle du lot
• Contrôle de l’étendue géographique de la servitude
• Production du titre de passage dans le dossier
• Nouvel examen de la légalité du permis
• Versement de 1 500 euros aux requérants par la commune et le pétitionnaire

À faire

• Identifier la voie desservant directement le terrain
• Produire le titre instituant la servitude
• Vérifier la longueur exacte du passage couvert
• Documenter l’ouverture de la voie au public
• Contrôler l’accès des engins de secours

À éviter

• Se limiter à des photographies de la voie
• Omettre une partie du passage privé
• Confondre voie carrossable et voie juridiquement accessible
• Présumer l’existence d’une servitude non produite
• Contrôler uniquement la validité civile du titre

La servitude de passage exigée pour une desserte indirecte

nL’article R. 431-9 du code de l’urbanisme impose que le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique. Le juge doit vérifier l’existence d’un titre créant cette servitude pour accéder à la voie publique.n

Le contrôle de la desserte par une voie privée

nLe juge administratif doit vérifier la desserte suffisante de la parcelle au regard des règles d’urbanisme, notamment pour l’accès des engins d’incendie et de secours. Il n’a pas à contrôler la validité de la servitude ni le titre autorisant l’utilisation d’une voie privée lorsqu’elle est ouverte à la circulation publique.n

L’étendue de la servitude de passage

nLa seule constatation photographique d’une voie carrossable privée, ouverte au public, et d’un portail ne suffit pas. Le juge doit rechercher si le pétitionnaire dispose d’une servitude couvrant la totalité de la longueur du passage privé. L’absence de cette recherche constitue une erreur de droit.

Article R. 431-9 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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