Vente d’un bien communal : absence d’accord sur la chose et le prix

Selon les articles 1582 et 1583 du code civil, la vente est parfaite lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix, même si la livraison et le paiement n’ont pas encore eu lieu. Une délibération municipale autorisant la cession d’un bien du domaine privé ne crée donc des droits que si l’accord est inconditionnel sur ces deux éléments et si le transfert n’est soumis à aucune condition.

En l’espèce, la délibération ne fixait aucun prix précis et renvoyait à un tarif du service des domaines dont l’existence, le contenu et la date d’application n’étaient pas déterminés. Le courriel du maire ne pouvait suppléer cette absence, la volonté d’aliéner devant émaner du conseil municipal. La délibération ne permettait pas davantage d’identifier la localisation des 100 m² cédés au sein d’une parcelle de 109 530 m². Les opérations ultérieures de bornage, de division et de location étaient sans incidence sur l’accord existant à la date de la délibération.

La délibération n’étant pas créatrice de droits, son retrait n’était pas soumis aux règles applicables au retrait des décisions créatrices de droits, notamment les articles L. 242-1, L. 211-2 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration. Le recours est rejeté et une somme est mise à la charge de la société au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Une vente n’est parfaite que lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix. Une délibération municipale autorisant la cession d’un bien ne crée pas de droits si elle ne fixe aucun prix précis ou ne permet pas d’identifier suffisamment le bien cédé. Le renvoi à un tarif indéterminé et l’absence de localisation des surfaces concernées excluent l’existence d’un accord définitif, de sorte que le retrait n’est pas soumis aux règles applicables aux décisions créatrices de droits.

En 2016, un conseil municipal a accepté de vendre 100 m² d’une parcelle communale à une société afin d’y implanter une antenne de radiodiffusion. La délibération renvoyait au tarif en vigueur du service des domaines et autorisait le maire à signer les documents nécessaires. Un courriel ultérieur évoquait un prix approximatif au mètre carré.

La société a construit un pylône, fait réaliser un bornage, conclu une convention de location puis sollicité la régularisation de la vente. Une division ultérieure a identifié une nouvelle parcelle. En 2020, le conseil municipal a retiré sa précédente délibération et autorisé une renégociation des conditions d’implantation.

La société a demandé l’annulation de ce retrait et la signature de l’acte de vente. Le tribunal administratif ayant rejeté sa demande, elle a interjeté appel. La cour rejette l’appel, considérant qu’aucun accord précis n’existait initialement sur le prix et la chose vendue.

• Accord inconditionnel des parties sur la chose vendue
• Accord suffisamment précis sur le prix de cession
• Identification de la localisation de la partie cédée
• Absence de condition affectant le transfert de propriété
• Appréciation de l’accord à la date de la délibération
• Absence d’incidence des opérations ultérieures de bornage ou division

• Texte de la délibération municipale du 27 février 2016
• Référence au tarif en vigueur du service des domaines
• Courriel évoquant un prix approximatif au mètre carré
• Superficie de 109 530 m² de la parcelle initiale
• Convention de location et protocole d’accord postérieurs
• Éléments relatifs au bornage et à la division cadastrale

La société ne peut obtenir la signature forcée de la vente, faute de délibération créatrice de droits. La commune pouvait retirer cette délibération sans respecter les exigences propres aux décisions créatrices de droits ; la société supporte en outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Maintien du rejet de la demande d’annulation
• Absence d’injonction de signer l’acte de vente
• Absence d’obligation de motivation spécifique du retrait
• Absence de procédure contradictoire préalable exigée
• Paiement de 1 500 euros à la commune au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Fixer précisément le prix dans la délibération
• Identifier la parcelle et la superficie cédée
• Vérifier l’accord du conseil municipal sur la cession
• Formaliser toute condition affectant le transfert
• Conserver les documents établissant l’accord initial

À éviter

• Renvoyer à un tarif administratif indéterminé
• Décrire seulement une superficie sans localisation
• Compter sur un bornage postérieur pour compléter la vente
• Assimiler une location à une vente parfaite
• Demander une signature forcée sans accord complet

Les conditions de la vente parfaite

La vente est parfaite lorsque les parties sont d’accord sur la chose et le prix, conformément aux articles 1582 et 1583 du code civil. Une délibération municipale ne crée des droits que si cet accord est inconditionnel et si le transfert n’est soumis à aucune condition.

L’identification de la chose et du prix vendus

La délibération ne précisait ni un prix déterminé ou déterminable, ni la localisation des 100 m² dans une parcelle de 109 530 m². Le renvoi général au tarif du service des domaines et les opérations ultérieures de bornage ou de division ne pouvaient établir l’accord initial.

Le retrait d’une délibération non créatrice de droits

Faute de vente parfaite, la délibération n’était pas créatrice de droits. Son retrait n’était donc pas soumis aux obligations de motivation et de procédure contradictoire prévues pour les décisions créatrices de droits par les articles L. 211-2 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration.

Article 1582 du code civil, Article 1583 du code civil, Article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, Article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 242-2 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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