Recouvrement des charges de copropriété et preuve de l’obligation de paiement

En application des articles 9 et 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Le syndicat doit prouver l’obligation invoquée conformément à l’article 1353 du Code civil.

Le recouvrement des charges suppose la production du procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, des documents comptables et du décompte de répartition. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées ; le juge n’a pas à exiger la preuve de l’épuisement des délais de recours.

Les provisions sont exigibles selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire qui se prétend libéré doit établir le paiement ou l’extinction de son obligation. En l’absence de justificatif, les charges établies sont dues, avec intérêts au taux légal et anatocisme.

L’article 10-1 de cette loi ne permet d’imputer au copropriétaire que les frais nécessaires au recouvrement, correspondant notamment à des actes produisant un effet de droit. Les honoraires de relance, de mise en demeure ou de constitution de dossier, ainsi que les frais d’huissier insuffisamment détaillés, ne sont pas automatiquement récupérables. Les dépens et les frais irrépétibles peuvent être mis à la charge de la partie perdante sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Le recouvrement des charges suppose la production des comptes approuvés, des documents comptables et du décompte de répartition. En l’absence de justificatif de paiement ou d’extinction, les provisions exigibles restent dues, avec intérêts au taux légal et anatocisme. Seuls les frais nécessaires produisant un effet de droit sont récupérables ; les relances, mises en demeure, frais de dossier et frais d’huissier insuffisamment détaillés sont écartés.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire afin d’obtenir le paiement de charges impayées, de frais de recouvrement et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le copropriétaire n’a pas comparu à l’audience.

Le syndicat produisait notamment un extrait de compte, des mises en demeure, les procès-verbaux d’assemblées générales, le contrat de syndic, les appels de fonds et les états de répartition. Le juge a retenu que les charges étaient établies et que le copropriétaire ne justifiait ni leur paiement ni l’extinction de son obligation.

La demande concernant les frais de recouvrement a été rejetée, faute de démonstration de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire a été condamné au paiement des charges, des intérêts, des dépens et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Produire les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes concernés
• Fournir les documents comptables et le décompte de répartition des charges
• Établir l’exigibilité des provisions selon les décisions d’assemblée générale
• Justifier les mises en demeure et les sommes réclamées
• Le copropriétaire doit démontrer le paiement ou l’extinction de l’obligation
• Les frais imputés doivent être nécessaires et liés à un acte juridiquement efficace

• Extrait de compte arrêté au 9 février 2026
• Mises en demeure adressées au copropriétaire débiteur
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes
• Appels de fonds et états de répartition des charges
• Contrat de syndic

Le syndicat obtient le paiement des charges établies, avec intérêts et anatocisme, mais échoue à récupérer les frais de recouvrement insuffisamment caractérisés. Le copropriétaire supporte la dette principale, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Pour le syndicat : conserver les procès-verbaux approuvant les comptes
• Pour le syndicat : produire un décompte détaillé et les appels de fonds
• Pour le syndicat : distinguer les actes générant des frais juridiquement nécessaires
• Pour le copropriétaire : documenter tout paiement ou cause d’extinction
• Pour le copropriétaire : contester précisément les frais non justifiés

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Établir un décompte détaillé par période
• Vérifier l’exigibilité de chaque provision
• Conserver les preuves de paiement effectuées
• Détailler chaque acte facturé au titre du recouvrement

À éviter

• Réclamer des frais de relance forfaitaires
• Produire une facture d’huissier sans préciser l’acte
• Omettre les états de répartition des charges
• Confondre mise en demeure et acte juridiquement efficace
• Négliger la contestation documentée de la dette

La preuve du recouvrement des charges de copropriété

Le syndicat doit produire le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, les documents comptables et le décompte de répartition. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée. Le juge n’a pas à exiger la preuve que les délais de recours ont expiré sans contestation.

La charge de la preuve du paiement des charges

Selon l’article 1353 du Code civil, le syndicat prouve l’obligation de paiement ; le copropriétaire qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation. En l’absence de justificatif produit, les charges établies par les pièces comptables sont dues.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée, notamment les actes produisant un effet de droit. Les honoraires de relance, de mise en demeure ou de constitution de dossier, ainsi que les mentions générales de facture d’huissier, ne suffisent pas à établir leur caractère nécessaire.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile

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