Démolition d’un garage contraire au cahier des charges d’un lotissement malgré le permis de construire

L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme rend caduques, sous certaines conditions, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement. Cette caducité ne remet toutefois pas en cause les droits et obligations contractuels entre colotis. Le cahier des charges conserve ainsi sa valeur contractuelle, y compris pour les clauses relatives aux conditions d’utilisation du sol, et sa violation peut être sanctionnée sans preuve d’un préjudice.

La clause imposant une implantation à cinq mètres des limites séparatives était mentionnée dans les actes d’acquisition et opposable aux propriétaires. La construction édifiée en limite séparative méconnaissait cette stipulation. La démolition de la partie située à moins de cinq mètres a été jugée proportionnée, dès lors qu’elle ne concernait pas le domicile et était limitée à l’ouvrage irrégulier. La mesure a été assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant six mois, après un délai d’exécution de six mois.

La juridiction a distingué les préjudices invoqués. La perte de valeur vénale était devenue sans objet compte tenu de la modification imposée de l’implantation. La perte d’ensoleillement n’était pas suffisamment démontrée, faute de comparaison avec la situation antérieure. En revanche, le constat de commissaire de justice établissait l’atteinte à la vue et à la jouissance du jardin, justifiant 3 000 euros de dommages-intérêts.

Les propriétaires condamnés supportent les dépens et les frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens d’appel conformément à la décision.

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Le cahier des charges du lotissement conservait sa valeur contractuelle malgré la caducité de certaines règles d’urbanisme. La construction implantée à moins de cinq mètres des limites séparatives méconnaissait une clause opposable et devait être partiellement démolie sous astreinte. L’atteinte à la vue et à la jouissance du jardin justifiait 3 000 euros de dommages-intérêts. La perte de valeur vénale et la perte d’ensoleillement n’étaient pas suffisamment établies.

Deux propriétaires de maisons situées dans un lotissement contigu sont soumis à un règlement de copropriété et à un cahier des charges datant de 1965. Une clause impose que les constructions soient implantées à cinq mètres des limites séparatives.

Après avoir obtenu un permis de construire puis un permis modificatif, des propriétaires ont fait édifier un garage de trois mètres de hauteur en limite de leur parcelle. Leurs voisins les ont mis en demeure de déplacer ou démolir l’ouvrage, avant de les assigner en démolition et en indemnisation.

Le tribunal judiciaire a ordonné la démolition de la partie située à moins de cinq mètres, rejeté les demandes indemnitaires et accordé une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. En appel, la cour a confirmé la démolition, ordonné son exécution sous astreinte et accordé une indemnité pour l’atteinte à la vue et à la jouissance du jardin. Elle a rejeté l’indemnisation de la perte de valeur vénale et de l’ensoleillement.

• Identifier une clause du cahier des charges relative à l’utilisation du sol
• Vérifier la valeur contractuelle et l’opposabilité de cette clause aux colotis
• Constater une implantation de la construction à moins de cinq mètres
• Distinguer les obligations contractuelles des règles d’urbanisme susceptibles de caducité
• Vérifier que la démolition est limitée à la partie irrégulièrement implantée
• Apprécier la proportionnalité de la mesure de démolition
• Établir distinctement chaque préjudice par des éléments probatoires suffisants

• Plans annexés aux permis de construire
• Photographies annexées aux permis de construire
• Constat de commissaire de justice du 3 septembre 2020
• Actes d’acquisition mentionnant le cahier des charges

Les propriétaires de la construction doivent démolir la partie située à moins de cinq mètres et supporter les condamnations financières. Les voisins obtiennent réparation de l’atteinte à la vue et à la jouissance du jardin, mais pas des préjudices insuffisamment démontrés.

• Exécuter la démolition dans les six mois suivant la signification
• Anticiper l’astreinte de 50 euros par jour de retard
• Produire les actes établissant l’opposabilité du cahier des charges
• Documenter séparément la vue, la jouissance et l’ensoleillement
• Évaluer la proportionnalité d’une démolition partielle
• Intégrer les dépens et frais irrépétibles dans la stratégie contentieuse

À faire

• Vérifier la clause d’implantation dans le cahier des charges
• Comparer la construction aux limites séparatives
• Produire les actes d’acquisition concernés
• Faire constater les atteintes à la vue et au jardin
• Respecter le délai de six mois après signification

À éviter

• Assimiler permis de construire et conformité contractuelle
• Invoquer la caducité des règles sans distinguer leur nature
• Demander une indemnisation sans comparaison avec l’état antérieur
• Confondre perte d’ensoleillement et atteinte à la vue
• Négliger l’astreinte et les frais de procédure

La valeur contractuelle du cahier des charges du lotissement

L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations entre colotis. Le cahier des charges demeure contractuel, quelle que soit sa date, y compris pour les clauses relatives à l’utilisation du sol. Sa clause imposant un recul de cinq mètres, mentionnée dans les actes d’acquisition, était donc opposable aux propriétaires.

La sanction de la violation d’une règle d’implantation

La construction édifiée en limite séparative méconnaissait la clause contractuelle. La démolition de la partie située à moins de cinq mètres a été jugée adaptée et proportionnée, sans être subordonnée à la preuve d’un préjudice. Le permis de construire, conforme aux règles d’urbanisme, ne faisait pas obstacle à l’application du cahier des charges.

La preuve des préjudices de voisinage

Le constat de commissaire de justice établissait une atteinte à la vue et à la jouissance du jardin, justifiant 3 000 euros. Il ne suffisait pas à prouver une perte d’ensoleillement, faute de comparaison avec la situation antérieure. La demande fondée sur la perte de valeur vénale était devenue sans objet en raison de la modification de l’implantation.

Article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, Article L. 115-6 du Code de l’urbanisme, article 8 de la loi du 10 juillet 1965, article 455 du Code de procédure civile, article 699 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014

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