Taxe d’aménagement : champ d’application et nouveaux cas de transformation en logements

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La taxe d’aménagement devient exigible à la date d’achèvement des opérations imposables, définie comme la réalisation définitive des travaux au sens de l’article 1406 du CGI, ou à la date du procès-verbal constatant l’achèvement en cas d’infraction. Pour les grands projets dont la surface atteint au moins 3 000 m², deux acomptes de 50 % et 35 % du montant de la taxe sont exigibles les neuvième et dix-huitième mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Analyse juridique

Taxe d’aménagement – Exigibilité, achèvement des opérations et constructions illégales

1. L’article 1635 quater G du CGI fixe les règles d’exigibilité de la taxe d’aménagement (TAM). Depuis le transfert de la gestion de la TAM à la DGFiP au 1er septembre 2022, la taxe est exigible, selon le cas, à la date d’achèvement des opérations imposables – entendue comme la date de réalisation définitive des opérations au sens du I de l’article 1406 du CGI – ou à la date du procès‑verbal constatant l’achèvement (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 1). Cette évolution rompt avec l’ancien régime, dans lequel l’exigibilité intervenait à la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 10).

2. Pour les grands projets, un mécanisme d’acomptes a été instauré à compter du 1er septembre 2022. Lorsque la surface de la construction est supérieure ou égale à un certain seuil, le redevable doit verser deux acomptes de 50 % et 35 % du montant de la TAM (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 20). L’article 117 de la loi n° 2026‑103 du 19 février 2026 abaisse ce seuil de 5 000 m² à 3 000 m² pour les opérations dont l’autorisation d’urbanisme est délivrée à compter du 21 février 2026. Pour les autorisations délivrées entre le 1er septembre 2022 et le 20 février 2026, le seuil de 5 000 m² demeure applicable (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 20). En application du cinquième alinéa de l’article 1679 nonies du CGI, les premier et second acomptes sont exigibles respectivement le neuvième et le dix‑huitième mois suivant celui de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

3. La date d’achèvement des constructions, déterminante pour l’exigibilité de la TAM, se confond avec celle retenue pour la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, I‑A § 30). La jurisprudence du Conseil d’État retient une règle constante : une construction ou des travaux de reconstruction ou d’addition de construction sont réputés achevés lorsque l’état d’avancement permet une utilisation effective de l’immeuble, c’est‑à‑dire lorsque les locaux sont habitables (logement) ou utilisables (bâtiment industriel, commercial, artisanal ou professionnel) (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, I‑B § 60 ; BOI‑IF‑TFB‑10‑60‑20, I‑A § 20). En pratique, la preuve de l’achèvement peut résulter d’un certificat de conformité, d’un récépissé de déclaration d’achèvement ou des éléments d’information dont dispose le service (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 40‑50).

4. En l’absence de procès‑verbal d’infraction, le fait générateur de la TAM est la date d’achèvement des constructions ou aménagements, au sens du I de l’article 1406 du CGI (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, I‑C § 70). Cette date constitue également la date d’exigibilité. L’achèvement peut être constaté par l’administration fiscale dans le cadre des travaux annuels de constatation des changements sur les constructions (article 1517 du CGI) ou à l’occasion de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme de régularisation (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 80). La constatation de l’achèvement par un agent ou un géomètre de l’administration constitue alors le fait générateur de la TAM et fixe la date d’exigibilité (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 80 ; BOI‑IF‑TU‑10‑40‑10, I‑B‑2‑a § 130). En présence d’une autorisation de régularisation, la date d’achèvement mentionnée dans cette autorisation joue le même rôle (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑10, I‑B‑2‑b § 170).

5. En cas de procès‑verbal d’infraction, l’article 1635 quater F du CGI combiné à l’article 1635 quater G du CGI prévoit que le fait générateur et l’exigibilité de la TAM coïncident à la date de rédaction du procès‑verbal (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, II § 90). Sont visées les constructions illégales : celles réalisées sans autorisation d’urbanisme ou celles qui ne respectent pas les prescriptions de l’autorisation obtenue (surface, aspect extérieur, etc.) (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 100 ; BOI‑IF‑TU‑10‑40‑10, I‑B § 80‑180). Dans le cas d’une opération en infraction à une autorisation délivrée, le bénéficiaire de l’autorisation, désigné comme responsable sur le procès‑verbal, est redevable de la TAM (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, II‑A § 110‑130). La taxe est liquidée selon les règles en vigueur à la date du procès‑verbal, sur la base des informations qu’il contient (surface, caractéristiques de la construction) (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 140).

6. Pour les opérations illégales sans autorisation d’urbanisme, la réalisation de travaux sans permis de construire constitue une infraction au code de l’urbanisme susceptible d’engager la responsabilité pénale de l’auteur (article L. 480‑1 du code de l’urbanisme ; BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, II‑B § 150). Les aménagements et travaux en cours non déclarés sont également imposables à la TAM (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 160). Le responsable de la construction ou de l’aménagement illégal, identifié sur le procès‑verbal, est redevable de la taxe (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 170). La TAM est alors liquidée selon les règles applicables à la date du procès‑verbal, en fonction des surfaces et caractéristiques de l’opération illégale (BOI‑IF‑TU‑10‑40‑20, § 180).

7. L’ensemble de ces dispositions montre que la réforme de 2022 a recentré l’exigibilité de la TAM sur la réalité physique des constructions (achèvement) et sur la constatation des infractions, tout en introduisant un mécanisme d’acomptes pour les projets de grande ampleur. La distinction entre situations régulières (achèvement au sens de l’article 1406 du CGI) et situations irrégulières (procès‑verbal d’infraction) structure désormais le calendrier d’exigibilité et la liquidation de la taxe, en cohérence avec les règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et les procédures de contrôle de la légalité des constructions.

Repères utiles

Les références essentielles de ce texte, en un coup d’œil.

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