Déplacement d’une servitude de passage en cas de gêne sérieuse du fonds servant

L’article 701 du code civil interdit au propriétaire du fonds servant de diminuer l’usage de la servitude ou de la rendre plus incommode. Il lui permet toutefois de proposer une nouvelle assiette lorsque l’assignation primitive est devenue plus onéreuse ou empêche des travaux avantageux, à condition que le nouvel emplacement soit aussi commode pour le fonds dominant.

La Cour admet que la gêne sérieuse puisse résulter de la volonté du propriétaire de modifier les modalités d’exploitation de son fonds. La réduction de la constructibilité, les complications d’utilisation et de gestion des lots ainsi que la perte financière liée au maintien du tracé peuvent caractériser cette gêne.

Le propriétaire du fonds dominant ne peut refuser le déplacement lorsque le nouveau tracé conserve l’objet essentiel de la servitude, à savoir l’accès à la voie publique. Un allongement possible des parcours ne suffit pas à établir une moindre commodité lorsque le tracé est direct, rectiligne, sécurisé et raccordé à une voirie aménagée.

Le pourvoi a été rejeté. Les griefs manifestement infondés n’ont pas fait l’objet d’une motivation spéciale en application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile. La condamnation aux dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du même code ont été maintenues.

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Le propriétaire d’un fonds servant a demandé le déplacement d’une servitude de passage dont le tracé compromettait l’aménagement d’une zone d’activités. La cour d’appel a admis un nouveau tracé, jugé aussi commode malgré un éventuel allongement des trajets. La Cour de cassation rejette le pourvoi des propriétaires du fonds dominant.

Une servitude conventionnelle de passage avait été créée par acte notarié afin de permettre aux propriétaires du fonds dominant de rejoindre la voie publique en traversant les parcelles du fonds servant.

La société Foncière Toulouse ouest, devenue propriétaire du fonds servant et de parcelles contiguës, a obtenu un permis de démolir et d’aménager une zone d’activités industrielle et artisanale. Le maintien de l’assiette initiale devait couper plusieurs lots, réduire leur constructibilité et compliquer leur utilisation. La société a donc assigné les propriétaires du fonds dominant ainsi que le propriétaire d’une autre parcelle grevée afin d’obtenir le déplacement de la servitude.

La cour d’appel a accueilli cette demande. Elle a retenu que le nouveau tracé, rectiligne et raccordé à une voirie aménagée et sécurisée, demeurait aussi commode malgré un éventuel allongement des trajets. Les propriétaires du fonds dominant ont formé un pourvoi, rejeté par la Cour de cassation.

• Établir une gêne sérieuse affectant l’assiette primitive
• Justifier une modification des modalités d’exploitation du fonds servant
• Constater la réduction de constructibilité ou les complications d’utilisation
• Proposer une assiette nouvelle conservant l’accès à la voie publique
• Garantir un tracé aussi commode que l’assiette initiale
• Apprécier concrètement la sécurité, la directivité et la fluidité du nouveau tracé

• Permis de démolir et d’aménager autorisant une zone d’activités
• Cahier communal de prescriptions relatif à la voirie
• Prescriptions du plan local d’urbanisme réduisant la constructibilité
• Constat de la coupure des lots par l’assiette primitive
• Caractéristiques du nouveau tracé : rectitude, voirie aménagée et accès sécurisé

Le propriétaire du fonds servant peut obtenir le déplacement de l’assiette lorsqu’un projet d’exploitation établit une gêne sérieuse et que le nouveau tracé préserve l’accès à la voie publique. Le propriétaire du fonds dominant doit accepter une nouvelle assiette qui ne rend pas l’exercice de la servitude plus incommode.

• Déplacement de l’assiette primitive autorisé
• Maintien d’un accès effectif à la voie publique
• Acceptation obligatoire d’un tracé aussi commode
• Prise en compte des prescriptions de voirie et de sécurité
• Condamnation du fonds dominant aux dépens et à l’article 700

À faire

• Produire le titre constitutif de la servitude
• Documenter la gêne et la perte de constructibilité
• Verser le permis d’aménager au débat
• Comparer précisément les deux tracés
• Établir la sécurité et l’accès à la voie publique

À éviter

• Réduire l’usage pratique de la servitude
• Proposer un tracé plus incommode
• Négliger les prescriptions de voirie
• Se fonder uniquement sur un allongement théorique
• Omettre les conséquences sur la gestion des lots

La gêne sérieuse affectant l’assiette d’une servitude

L’article 701 du code civil autorise le propriétaire du fonds servant à proposer une nouvelle assiette lorsque l’emplacement initial lui occasionne une gêne sérieuse. Cette gêne peut résulter de la volonté de modifier les modalités d’exploitation du fonds. La réduction de la constructibilité, les complications d’utilisation et de gestion des lots et la perte financière liée au maintien du tracé ont été jugées suffisantes.

La commodité du nouvel emplacement de la servitude

Le déplacement suppose un endroit aussi commode pour l’exercice des droits du fonds dominant. La Cour a validé un tracé rectiligne rejoignant directement une voirie aménagée et offrant un accès plus sécurisé. L’allongement possible des parcours vers les giratoires ne caractérisait pas une incommodité, l’objet essentiel de la servitude étant l’accès à la voie publique.

Les frais de procédure après le rejet du pourvoi

Les griefs manifestement impropres à entraîner la cassation peuvent être écartés sans décision spécialement motivée en application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile. Après le rejet du pourvoi, les demandeurs ont été condamnés aux dépens et à payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

Article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, Article 1014 du code de procédure civile, Article 701 du code civil, Article 700 du code de procédure civile