TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l’Étoile – CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDTD

NAC : 5AE 2E

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2026

S.A. PACIFICA, rep/assistant : Me Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, rep/assistant : Me SELARL CABINET ERIC KOTARSKI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, S.C.I. TD VOISSIERE, rep/assistant : Me Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, rep/assistant : Me SELARL CABINET ERIC KOTARSKI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [H] [A], rep/assistant : Me Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [J] [Z], rep/assistant : Me Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Me SELARL CABINET ERIC KOTARSKI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Me SELARL CABINET ERIC KOTARSKI
Me Mohamed KHANIFAR

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sandrine DUMONT et lors du délibéré de Sameh BENHAMMOUDA, Greffiers ;

;
Après débats à l’audience du 11 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. PACIFICA
8-10 boulevard Vaugirard
75015 PARIS

représentée par Me SELARL CABINET ERIC KOTARSKI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.C.I. TD VOISSIERE
4 passage Côte d’Allier
63430 PONT DU CHÂTEAU

représentée par Me SELARL CABINET ERIC KOTARSKI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [A]
6 rue de Boissejour
63110 BEAUMONT
représentée par Me Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [J] [Z]
6 rue de la Cure
63430 PONT DU CHÂTEAU
représenté par Me Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 novembre 2017, la S.C.I. TD VOISSIERE a donné à bail à Mme [H] [A] et à M. [J] [Z] un logement situé 06 rue de la Cure, étage 1, à Pont-DU-CHÂTEAU (63430), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 €, provision sur charges comprise.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Le 17 juin 2021, le Juge des contentieux de la protection statuant, selon ordonnance de référé, a notamment constaté la résiliation du bail à compter du 16 août 2020 et ordonner l’expulsion des locataires.

Le 13 juillet 2021, un procès-verbal d’expulsion par reprise des lieux a été établi par Commissaire de justice, MeVIGIER.

Le 20 août 2021, un état des lieux de sortie a été dressé par Me [I], Commissaire de justice,.

Suivant quittance subogative datée du 04 janvier 2022, la société d’assurance PACIFICA a réglé à la S.C.I. TD VOISSIERE la somme de 7.000 euros au titre de détériorations immobilières.

Invoquant un montant de 13.593,25 euros restant à sa charge au titre de dégradations locatives en raison des stipulations contractuelles d’assurance et du montant de la franchise, la S.C.I. TD VOISSIERE a adressé à Mme [H] [A] et à M. [J] [Z] le 13 janvier 2022, suivant courriers recommandés avec accusé de réception de la SAS CG2M, Commissaire de justice de PACIFICA, une proposition de parvenir à une résolution amiable pour le réglement des dégradations locatives.

Deux lettres de relance datées du 18 janvier 2022 ont été adressées à Mme [H] [A] et à M. [J] [Z], en vain.

C’est dans ces circonstances que la S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE ont, par acte de commissaire de justice en date des 03 juin 2024 et 07 juin 2024, fait assigner respectivement Mme [H] [A] et M. [J] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– condamner solidairement Mme [H] [A] et M. [J] [Z] à payer la S.C.I. TD VOISSIERE la somme de 13.593,25 € à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état,
– condamner solidairement Mme [H] [A] et M. [J] [Z] à payer à la S. A. PACIFICA les sommes suivantes :

* 7.000 euros € au titre de sa quittance subrogative,
* 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier des procès-verbaux d’expulsion et de sortie des lieux.

Par ordonnance du 20 février 2025, la radiation d’office du rôle a été ordonnée, pour défaut de diligence des parties.

Par courrier daté du 19 mai 2025 reçu au greffe, le conseil de la S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE a sollicité le réenrôlement de l’affaire.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 23 octobre 2025.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience de fixation du 11 juin 2026, la S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, elles visent les articles 1231-1 et 1346 du Code civil ainsi que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les dégradations locatives, la S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE précisent que le montant des réparations qu’elles sollicitent est démontré par la production d’un procès-verbal de reprise et le procès-verbal d’état des lieux de sortie qui laisse apparaitre de multiples dégradations.
Elles rappellent que le montant qu’elles sollicitent est justifié par les devis qu’elles produisent.

Le conseil des défendeurs s’en remet à droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations locatives.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Il est de principe que le manquement du locataire à son obligation d’entretien est établi par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le locataire étant tenu des dégradations qui ne résultent pas d’une usure normale des lieux.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, en matière contractuelle, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE versent au débat :

– un état des lieux d’entrée contradictoire. Celui-ci indique que l’état général du logement est en bon état général,
– un état des lieux de sortie non contradictoire.

Il ressort notamment de la comparaison des états des lieux susvisés que :

– dans la cuisine : le sol et les plinthes qui étaient neufs sont en mauvais état ( sol rayé, tâché et encrassé, placage arraché, peinture écaillée et dégradée des plinthes), que la peinture des murs et des plafonds qui était neuve est en mauvais état général, concernant les murs : la toile de verre peinte est sale, encrassée avec la présence d’une quinzaine de trous non rebouchés, de la peinture écaillée sur deux appuis de fenêtre, les huisseries qui étaient en bon état sont dégradées, un radiateur électrique qui était neuf est sale et deux prises électriques sont déchaussées ;
– dans le séjour : le sol et les plinthes qui étaient neufs sont en mauvais état (parquet flottant rayé, sale et encrassé), les murs dont la peinture était neuve présentent une toile de verre en mauvais état, des trous non rebouchés, des traces noirâtres…), un radiateur sale, deux prises électriques déchaussées ;
– dans le couloir : la peinture des murs qui était neuve présente un mauvais état général ( toile de verre sale, encrassée, peinture écaillée) avec la présence d’une quarantaine de trous non rebouchés) et présence d’un interrupteur déchaussé ;
– dans les wc : alors que le parquet flottant était neuf et les plinthes en bon état, il est constaté un parquet flottant en très mauvais état, sale et encrassé, un placage dégradé, des plinthes en mauvais état (peinture écaillée et dégradée), la peinture des murs qui était en bon état se révèle être en mauvais état (traces de chocs, éraflures) et présence de trous non rebouchés, concernant les wc qui était en bon état, ils apparaissent en mauvais état, sales et encrassés avec une chasse d’eau hors service et la présence d’une fuite nécessitant son remplacement ;
– dans la chambre 1: le sol qui était en bon état est en mauvais état général, sale et encrassé avec plusieurs traces de chocs et de déchirures, les plinthes en bois qui étaient en bon état sont en mauvais état et dégradées, les murs dont la peinture était neuve sont en mauvais état avec la présence d’une dizaine de trous chevillés, le radiateur électrique qui était neuf est sale et encrassé, une prise est sans cache, une prise est déchaussée et une prise antenne est arrachée ;
– dans la chambre n°2 : la peinture des murs qui était neuve est en mauvais état général, sale et encrassée, présence d’une trentaine de trous chevillés non rebouchés, un radiateur électrique qui était neuf est sale,
– dans le bureau : la peinture des murs qui était neuve est en mauvais état, sale et encrassée et présence d’une quarantaine de trous chevillés non rebouchés, le radiateur électrique qui était neuf est sale, présence d’une prise électrique dépourvue de cache et d’une prise arrachée,
– dans la salle de bains : le sol qui était en bon état est en mauvais état, rayé et sale, la peinture des plinthes est écaillée avec présence de moisissures, les murs (peinture et carrelage) qui étaient en bon état présentent une trentaine de trous chevillés non rebouchés, des chocs et des accros, le carrelage mural au niveau du pourtour de la baignoire est en mauvais état, les joints sont noircis et moisis, les deux lavabos, douche et baignoire qui étaient en bon état sont en mauvais état, sales et encrassés avec un système de bonde hors service et une fuite constatée au nivau du syphon, le bac de douche présente plusieurs chocs, la baignoire est en mauvais état et encrassée, les joints sont noircis et moisis, le sèche serviette neuf est arraché, en mauvais état et sale.

Force est de constater que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie laisse apparaître une dégradation manifeste de l’état de l’appartement et de nombreux désordres qui n’apparaissaient pas lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

En effet, il y a lieu de rappeler que Mme [H] [A] et M. [J] [Z] ont occupé le logement seulement pendant trois ans et 10 mois, que l’ensemble de l’appartement était indiqué en état neuf ou en bon état alors que l’état des lieux de sortie établi par constat de commissaire de justice fait état d’un mauvais état de l’appartement, de désordres significatifs notamment la détérioration des sols et des murs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement a été dégradé par Mme [H] [A] et M. [J] [Z] pendant la période locative, que la preuve de ces désordres résulte de la comparaison entre les deux états des lieux.

Sur les sommes sollicitées au titre des réparations locatives :

A ce titre, la S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE produisent à l’appui de leur demande indemnitaire plusieurs devis de réparation :

* un devis du 18 septembre 2021 établi par un artisan plâtrier peintre, M. [D] [B], à hauteur de 4.088,60 €, à l’adresse de CLERMONT EST GESTION comportant pour :

– la cuisine : peinture du plafond et des murs, fourniture et pose de parquet flottant,
– le salon : peinture du plafond et des murs, fourniture et pose de parquet flottant,
– la chambre : peinture du plafond et des murs, fourniture et pose de parquet flottant,
– la salle de bain : peinture du plafond et des murs, fourniture et pose de parquet lames LVT
– le couloir et le bureau : peinture du plafond et des murs,
– la chambre du fond : peinture du plafond et des murs,
– les WC : peinture du plafond et des murs, fourniture et pose de parquet lames LVT.

Il convient de constater que l’état des lieux de sortie souligne des désordres importants au niveau des murs et plafonds.

Ainsi, le devis porte sur des prestations de réfection en lien avec les désordres et dégradations constatés dans l’état des lieux de sortie pour un tarif appliqué apparemment raisonnable.

La S. A. PACIFICA et la S.C.I. TD VOISSIERE rapportent donc la preuve des dégradations locatives ayant justifié des travaux à hauteur de 4.088,60 € au titre de ce devis.

* un devis établi par AMBIANCE PLOMBERIE à l’adresse de la S.C.I. TD VOISSIERE et CLERMONT EST GESTION daté du 13 septembre 2021 d’un montant de 1.410,20 euros comprenant le remplacement d’un chauffe eau atlantic 200 l, d’un pack wc, du remplacement de la bonde lavabo et du siphon.

Concernant ce devis, il convient de préciser qu’il retrace des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie, de ce fait, il apparaît, au moins en partie, justifié. Toutefois, il apparait que le poste de dépense le plus important est celui correspondant au remplacement du chauffe eau pour un montant de 693 euros HT. Or, si le locataire doit assurer l’entretien courant du chauffe-eau et les menues réparations, il ne lui incombe pas de remplacer un chauffe-eau qui serait vétuste ou en fin de vie qui est à la charge du propriétaire. En l’absence de preuve d’un quelconque défaut d’entretien des locataires et de l’état du chauffe-eau dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, il ne sera pas fait droit à l’intégralité de la réfection sollicitée. De plus, il convient de noter que les WC étaient seulement en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

Il conviendra donc de réduire ce poste de dépense de manière significative et d’accorder uniquement 300 euros sur ce poste au lieu des 1.410,20 euros sollicités.

* un devis de la SAS BOISSON AUBIERE du 16 mai 2022 portant sur le remplacement d’une porte palière d’un montant de 1.836,49 euros et une facture à hauteur de 1.836,49 euros en date du 03 octobre 2022 réglée par chèque.

Sur ce point, il ressort du procès-verbal d’expulsion par reprise des lieux que le commissaire de justice a constaté à son arrivée que la porte était enfoncée et ouverte, que le chambranle était désolidarisé de la maçonnerie et la porte elle-même trouée. Ces éléments sont corroborés par les photographies annexées. Cependant, il apparait que le devis et la facture porte sur une porte métallique de qualité à la différence de l’ancienne porte en bois.

Ainsi, il convient de réduire ce devis à la somme de 1.000 euros.

* un devis de la SARL [L] du 13 octobre 2021 d’un montant de 5.238,20 euros TTC portant sur l’appareillage de radiateurs fluide caloporteur baleares 2 de chez THERMOR ( un radiateur dans la cuisine, deux radiateurs dans le séjour, un radiateur dans le dégagement, un radiateur dans la chambre 1 et dans la chambre 2 et 3), de prises électriques, d’un sèche serviette dans la salle de bain, de fourniture et pose d’une VMC.

Or, il convient de constater que si les radiateurs sont sales selon l’état des lieux de sortie, il n’est pas mentionné qu’ils sont hors d’usage, de telle sorte que leur remplacement n’est pas justifié.

En revanche, s’agissant du sèche serviette, l’état des lieux de sortie indique qu’il a été arraché et qu’il est en mauvais état alors qu’il était neuf, ce qui justifie son remplacement.

Il convient aussi de rappeler que la pose d’une VMC n’incombe pas aux locataires, de telle sorte que sa fourniture et sa pose ne sont pas fondées.

Dès lors, il convient de réduire le montant des réparations à la somme de 1.739,10 euros TTC, déduction faite de la VMC et des radiateurs à l’exclusion du sèche serviette.

Ainsi, en conséquence, Mme [H] [A] et M. [J] [Z] sont solidairement redevables en application des stipulations contractuelles du contrat de bail des sommes suivantes :

– 4.088,60 euros au titre de la réfection des murs et des sols de l’appartement ( devis du 18 septembre 2021 établi par M. [D] [B]),
– 300 euros au titre de la réfection des wc, du remplacement de la bonde et du syphon dans la salle de bains(devis d’AMBIANCE PLOMBERIE daté du 13 septembre 2021 ),
– 1.000 euros au titre du remplacement de la porte palière (facture à hauteur de 1.836,49 euros en date du 03 octobre 2022 réglée par chèque à la SAS BOISSON AUBIERE,
– 1.739,10 euros TTC (devis de la SARL [L] du 13 octobre 2021),

soit un total de 7.127,70 euros pour les travaux de remise en état.

Au cas présent, la S.C.I. TD VOISSIERE et la S. A. PACIFICA produisent une quittance subrogative datée du 04 janvier 2022 qui indique que la S. A. PACIFICA a versé à la bailleresse la somme de 7.000 euros au titre des dégradations immobilières.

En conséquence, Mme [H] [A] et M. [J] [Z] seront solidairement condamner à payer les sommes suivantes :

– 7.000 euros à la S. A. PACIFICA au titre de sa quittance subrogative datée du 04 janvier 2022,
– 127,70 euros à la S.C.I. TD VOISSIERE à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [A] et M. [J] [Z] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais des procès-verbaux d’expulsion et de sortie des lieux.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Mme [H] [A] et M. [J] [Z], partie perdante, seront condamnés in solidum à payer à la S. A. PACIFICA la somme de 350 € au titre des disposions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [J] [Z] à payer solidairement à la S. A. PACIFICA la somme de 7.000 euros au titre de sa quittance subrogative datée du 04 janvier 2022,
CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [J] [Z] à payer solidairement à la S.C.I. TD VOISSIERE la somme de 127,70 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état,
CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [J] [Z] à payer in solidum à la S. A. PACIFICA la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [J] [Z] in solidum aux dépens en ce compris les frais des procès-verbaux d’expulsion et de sortie des lieux,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection