Tribunal judiciaire, 1ère Chambre, 18 septembre 2026, RG n° 24/00965

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 18/09/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/00965

N° Portalis DB2O-W-B7I-CYCA
DEMANDEURS :

Monsieur [F] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [Q] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [U] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [E] [D]
[Adresse 4]
[Localité 4] / BELGIQUE

Madame [M] [V] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 4] / BELGIQUE

Monsieur [P] [J]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Madame [T] [K] épouse [J]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Madame [W] [C]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Monsieur [I] [L]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Monsieur [R] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 7]

Monsieur [N] [B]
[Adresse 8]
[Localité 8]

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 9]
[Localité 9]

Madame [H] [A] épouse [B]
[Adresse 8]
[Localité 8]

Monsieur [MV] [VZ]
[Adresse 10]
[Localité 10]

Monsieur [WZ] [IH]
[Adresse 11]
[Localité 11]

Madame [HW] [FE] épouse [IH]
[Adresse 11]
[Localité 11]

Monsieur [F] [FX]
[Adresse 12]
[Localité 12]

Madame [VW] [HQ] épouse [FX]
[Adresse 12]
[Localité 12]

Monsieur [KL] [EQ]
[Adresse 13]
[Localité 13]

Madame [DZ] [UF]
[Adresse 14]
[Localité 14]
non comparante

Monsieur [RK] [YZ]
[Adresse 15]
[Localité 15]

Monsieur [DW] [KX]
[Adresse 16]
[Localité 16]

Madame [GT] [JL] épouse [G]
[Adresse 9]
[Localité 9]

Madame [CG] [SY] épouse [KX]
[Adresse 16]
[Localité 16]

Monsieur [FQ] [XM]
[Adresse 17]
[Localité 17]

Madame [HW] [GW] épouse [XM]
[Adresse 17]
[Localité 17]

Monsieur [AN] [VY]
[Adresse 18]
[Localité 18]

Madame [KM] [IG] épouse [VY]
[Adresse 18]
[Localité 18]

Monsieur [E] [PY]
[Adresse 19]
[Localité 2]

Madame [IJ] [FI] épouse [PY]
[Adresse 19]
[Localité 2]

Monsieur [YF] [AB]
[Adresse 20]
[Localité 19] / BELGIQUE

Monsieur [RK] [AB] Diplomate
[Adresse 20]
[Localité 19] / BELGIQUE

Monsieur [VP] [NC]
[Adresse 21]
[Localité 20]

Monsieur [QK] [MY]
[Adresse 22]
[Localité 21]

Madame [W] [AZ] épouse [NC]
[Adresse 21]
[Localité 20]

Monsieur [UL] [KG]
[Adresse 23]
[Localité 22]

Madame [TF] [WQ] épouse [KG]
[Adresse 23]
[Localité 22]

Monsieur [YX] [SS]
[Adresse 24]
[Localité 23]

Madame [HO] [GF] épouse [SS]
[Adresse 24]
[Localité 23]

Madame [RC] [HZ]
[Adresse 25]
[Localité 24]

Monsieur [CO] [PX]
[Adresse 26]
[Localité 25]

Madame [VT] [AY]
[Adresse 26]
[Localité 25]

Monsieur [F] [YV]
[Adresse 27]
[Localité 26]

S.C.I. LES INVERSINS
[Adresse 28]
[Localité 27]

Madame [DX] [PE] épouse [MY]
[Adresse 22]
[Localité 21]

Monsieur [YT] [DU]
[Adresse 29]
[Localité 28] / URUGUAY

Madame [ZE] [QH]
[Adresse 29]
[Localité 28] / URUGUAY

Monsieur [VP] [LN]
[Adresse 30]
[Localité 29]

Madame [VJ] [WP] épouse [LN]
[Adresse 30]
[Localité 29]

Monsieur [Q] [TG]
[Adresse 31]
[Localité 30]

Madame [EX] [YW] épouse [TG]
[Adresse 31]
[Localité 30]

Monsieur [KD] [AJ] Horloger
[Adresse 32]
[Localité 31]

Madame [XP] [PW] épouse [AJ]
[Adresse 32]
[Localité 31]

Monsieur [SO] [NB]
[Adresse 33]
[Localité 32]

Madame [KY] [QS] épouse [NB]
[Adresse 33]
[Localité 32]

Monsieur [KD] [GP]
[Adresse 34]
[Localité 33]

Madame [XN] [FT] épouse [GP]
[Adresse 34]
[Localité 33]

Tous représentés par Me Laura DEROBERT, de la SELARL LEX ALPINA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Bertrand DE CAMPREDON, de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS
[Adresse 35]
[Localité 35]
représentée par Me Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me CHOMETTE, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et Me Bénédicte NOEL, de la SELARL RIVAGE AVOCATS, avocate plaidante au barreau de DAX

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : […]
assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 19 Juin 2026
Délibéré annoncé au : 18 Septembre 2026

Exécutoire délivré le : 21 septembre 2026
Expédition délivrée le :
à : Me DEROBERT et Me CAPDEVILLE
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Entre 2008 et 2011, Monsieur [F] [S], Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL], Monsieur [QK] [MY] et Madame [DX] [MY] née [PE], Monsieur [SO] [NB] et Madame [KY] [NB] née [QS], Monsieur [KD] [GP] et Madame [XN] [GP] née [FT], Monsieur [Q] [X], Monsieur [U] [O], Monsieur [E] [D] et Madame [M] [D] née [V], Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K], Madame [W] [C] et Monsieur [I] [L], Monsieur [R] [Y], Monsieur [N] [B] et Madame [H] [B] née [A], Monsieur [MV] [VZ], Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE], Monsieur [F] [FX] et Madame [VW] [FX] née [HQ], Monsieur [KL] [EQ] ; Madame [DZ] [UF], Monsieur [RK] [YZ], Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY], Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW], Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY], Monsieur [E] [PY] et Madame [IJ] [PY] née [FI], Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB], Monsieur [VP] [NC] et Madame [W] [NC] née [AZ], Monsieur [UL] [KG] et Madame [TF] [KG] née [WQ], Monsieur [YX] [SS] et Madame [HO] [SS] née [GF], Madame [RC] [HZ], Monsieur [CO] [PX] et Madame [VT] [AY], Monsieur [F] [YV], la SCI LES INVERSINS, Monsieur [YT] [DU] et Madame [ZE] [QH], Monsieur [VP] [LN] et Madame [VJ] [LN] née [WP], Monsieur [Q] [TG] et Madame [EX] [TG] née [YW], Monsieur [KD] [AJ] et Madame [XP] [AJ] née [PW] (ci-après les Demandeurs) ont acquis différents lots dépendant de l’ensemble immobilier dénommé  » Résidence Le Vermont « , situé à [Localité 34], destiné à l’exploitation d’une résidence de tourisme.

Chaque propriétaire a donné son lot à bail commercial jusqu’au 30 avril 2019, sauf tacite prolongation, à la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS afin que celle-ci l’exploite dans le cadre de la résidence de tourisme.

Les baux prévoyaient le paiement d’un loyer et, pour la plupart, l’attribution de droits de séjour ou crédits vacances.

Par jugement du 15 mai 2012, le tribunal de commerce de Chambéry a placé la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS en redressement judiciaire.

Dans ce contexte, un protocole transactionnel a été conclu le 3 décembre 2012 entre notamment la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, la société Eurogroup, la SCCV Le Vermont, les copropriétaires-bailleurs et l’ADICOV, stipulant notamment que les copropriétaires-bailleurs acceptent, à compter du 1er octobre 2012, de diminuer de 20 % hors taxes le montant du loyer en numéraire en vigueur au 30 septembre 2012.

Aucun congé ni renouvellement n’étant intervenu au 30 avril 2019, les baux se sont poursuivis par tacite prolongation.

La SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS a continué à calculer le loyer en retenant la diminution de 20 % prévue par le protocole.

Un litige s’est élevé entre les parties sur l’application de cette reduction de loyer, sur l’application de la clause de révision du loyer figurant dans les baux, sur les crédits vacances, sur la communication des comptes d’exploitation de la résidence et sur le respect des engagements pris à l’égard de l’ADICOV.

Le 30 janvier 2024, un incendie a gravement endommagé la résidence Le Vermont, ayant pour consequence l’arrêt de l’exploitation et la mise en oeuvre de travaux de remise en état.

La SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS a néanmoins poursuivi le règlement des loyers et charges, certaines échéances ayant été acquittées avec retard.

Le 29 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS SARL des commandements de payer visant la clause résolutoire, puis plusieurs mises en demeure relatives aux échéances courantes, notamment les 13 septembre 2024, 8 novembre 2024, 14 février 2025, 30 mai 2025 et 4 décembre 2025.

Par lettre du 17 mai 2024, la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS a contesté le montant des sommes réclamées et sollicité des explications sur les décomptes ainsi que sur plusieurs obligations relatives aux crédits vacances, aux comptes d’exploitation et à l’ADICOV.

Par assignation délivrée le 23 juillet 2024, les Demandeurs ont fait citer la SARL MAURIENNE [Localité 34] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir :

 » JUGER que les demandeurs sont recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL

 » CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire des baux commerciaux signés entre les Demandeurs et la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, à compter d’un mois après le commandement de payer en raison des manquements contractuels commis par la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, à payer à chacun des Demandeurs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

 » PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux signés entre les Demandeurs et la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,

 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, à payer à chacun des Demandeurs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS au paiement des sommes suivantes, à parfaire, au titre des loyers impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation:

– 6380,60 euros à Monsieur [F] [S]
– 7338,40 euros à Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL]
– 7657,83 euros à Monsieur [QK] [MY], et Madame [DX] [MY] née [PE]
– 7385,35 euros à Monsieur [SO] [NB], et Madame [KY] [NB] née [QS]
– 7127,42 euros à Monsieur [KD] [GP], et Madame [XN] [GP] née [FT]
– 6.474,51 euros à Monsieur [Q] [X]
– 5.995,61 euros à Monsieur [U] [O]
– 9.198,67 euros à Monsieur [E] [D], et Madame [M] [D] née [V]
– 5998,81 euros à Monsieur [P] [J], et Madame [T] [J] née [K]
– 7614,43 euros à Madame [W] [C], et Monsieur [I] [L]
– 1837,22 euros à Monsieur [R] [Y]
– 7385,35 euros à Monsieur [N] [B], et Madame [H] [B] née [A]
– 2187,96 euros à Monsieur [MV] [VZ]
– 5919,06 euros à Monsieur [WZ] [IH], et Madame [HW] [IH] née [FE]
– 7044,11 euros à Monsieur [F] [FX], et Madame [VW] [FX] née [HQ]
– 5611,30 euros à Monsieur [KL] [EQ]
– 8309,82 euros à Madame [DZ] [UF]
– 8298,18 euros à Monsieur [RK] [YZ]
– 6713,95 euros à Monsieur [DW] [KX], et Madame [CG] [KX] née [SY]
– 8081,16 euros à Monsieur [FQ] [XM], et Madame [HW] [XM] née [GW]
– 10286,75 euros à Monsieur [AN] [VY], et Madame [KM] [IG] épouse [VY]
– 6474,51 euros à Monsieur [E] [PY], et [IJ] [PY] née [FI]
– 10324,47 euros à Monsieur [YF] [AB], et Monsieur [RK] [AB]
– 7382,63 euros à Monsieur [VP] [NC], et Madame [W] [NC] née [AZ]
– 17348,69 euros à Monsieur et Madame [KG] et Monsieur et Madame [SS]
– 9455,55 euros à Madame [RC] [HZ]
– 7770,35 euros à Monsieur [CO] [PX], et Madame [VT] [AY]
– 8681,89 euros à Monsieur [F] [YV]
– 7053,90 euros à la SCI LES INVERSINS
– 7723,40 euros à Monsieur [YT] [DU], et Madame [ZE] [QH]
– 13799,29 euros à Monsieur [VP] [LN], et Madame [VJ] [LN] née [WP]
– 8374,73 euros à Monsieur [Q] [TG], et Madame [EX] [TG] née [YW]
– 11868,48 euros à Monsieur [KD] [AJ], et Madame [XP] [AJ] né [PW]

 » ORDONNER, sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard, l’expulsion de la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant aux Demandeurs, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier;
 » ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête ;
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS à payer la somme de 1500 euros par demandeur, à titre de réparation du préjudice subi par ces derniers du fait des manquements contractuels commis par l’Exploitante ;
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS à payer à chacun des demandeurs, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS aux entiers dépens ;
 » DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 mai 2026, les Demandeurs sollicitent de voir :

 » JUGER que les Demandeurs sont recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions,
 » DEBOUTER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL

 » PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire des baux commerciaux signés entre les Demandeurs et la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, à compter d’un mois après le commandement de payer en raison des manquements contractuels commis par la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, à payer à chacun des Demandeurs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

 » PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux signés entre les Demandeurs et la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS, à payer à chacun des Demandeurs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS au paiement des sommes suivantes, à parfaire, au titre des loyers impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation :

A titre principal, sommes correspondant à 100% des loyers impayés avec application de l’indexation stipulée dans les baux commerciaux :

– 9325,26 euros à Monsieur [F] [S]
– 10725,08 euros à Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL]
– 13335,64 euros à Monsieur [QK] [MY], et Madame [DX] [MY] née [PE]
– 10793,69 euros à Monsieur [SO] [NB], et Madame [KY] [NB] née [QS]
– 11122,76 euros à Monsieur [KD] [GP], et Madame [XN] [GP] née [FT]
– 9462,50 euros à Monsieur [Q] [X]
– 8762,59 euros à Monsieur [U] [O]
– 15665,91 euros à Monsieur [E] [D], et Madame [M] [D] née [V]
– 9251,61 euros à Monsieur [P] [J], et Madame [T] [J] née [K]
– 15231,33 euros à Madame [W] [C], et Monsieur [I] [L] : la somme de
– 6305,20 euros à Monsieur [R] [Y]
– 10793,69 euros à Monsieur [N] [B], et Madame [H] [B] née [A]
– 6768,60 euros à Monsieur [MV] [VZ]
– 8211,92 euros à Monsieur [WZ] [IH], et Madame [HW] [IH] née [FE]
– 12266,90 euros à Monsieur [F] [FX], et Madame [VW] [FX] née [HQ]
– 8.956,23 euros à Monsieur [KL] [EQ]
– 12324,35 euros à Madame [DZ] [UF]
– 12971,34 euros à Monsieur [RK] [YZ]
– 9812,45 euros à Monsieur [DW] [KX], et Madame [CG] [KX] née [SY]
– 12632,10 euros à Monsieur [FQ] [XM], et Madame [HW] [XM] née [GW]
– 15269,30 euros à Monsieur [AN] [VY], et Madame [KM] [IG] épouse [VY]
– 9462,50 euros à Monsieur [E] [PY], et [IJ] [PY] née [FI]
– 15307,02 euros à Monsieur [YF] [AB], et Monsieur [RK] [AB]
– 11171,86 euros à Monsieur [VP] [NC], et Madame [W] [NC] née [AZ]
– 30211,69 euros à Monsieur et Madame [KG] et Monsieur et Madame [SS]
– 15376,30 euros à Madame [RC] [HZ]
– 11356,37 euros à Monsieur [CO] [PX], et Madame [VT] [AY] :
– 13446,03 euros à Monsieur [F] [YV]
– 13658,22 euros à la SCI LES INVERSINS
– 11287,75 euros à Monsieur [YT] [DU], et Madame [ZE] [QH]
– 20483,20 euros à Monsieur [VP] [LN], et Madame [VJ] [LN] née [WP]
– 14584,08 euros à Monsieur [Q] [TG], et Madame [EX] [TG] née [YW]
– 17960,15 euros à Monsieur [KD] [AJ], et Madame [XP] [AJ] né [PW]

A titre subsidiaire, sommes correspondant à 80% des loyers impayés avec application de l’indexation prévue dans les baux :

– 2437,34 eurosà Monsieur [F] [S]
– 2803,21 eurosà Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL]
– 6015,51 eurosà Monsieur [QK] [MY], et Madame [DX] [MY] née [PE]
– 2821,15 eurosà Monsieur [SO] [NB], et Madame [KY] [NB] née [QS]
– 2099,63 eurosà Monsieur [KD] [GP], et Madame [XN] [GP] née [FT]
– 2473,21 eurosà Monsieur [Q] [X]
– 2290,28 eurosà Monsieur [U] [O]
– 4929,35 eurosà Monsieur [E] [D], et Madame [M] [D] née [V]
– 2305,23 eurosà Monsieur [P] [J], et Madame [T] [J] née [K]
– 5177,18 eurosà Madame [W] [C], et Monsieur [I] [L] : la somme de
– 2331,91 eurosà Monsieur [R] [Y]
– 2.821,15 eurosà Monsieur [N] [B], et Madame [H] [B] née [A]
– 2500,74 eurosà Monsieur [MV] [VZ]
– 2769,05 eurosà Monsieur [WZ] [IH], et Madame [HW] [IH] née [FE]
– 5533,42 eurosà Monsieur [F] [FX], et Madame [VW] [FX] née [HQ]
– 2124,07 eurosà Monsieur [KL] [EQ]
– 3784,05 eurosà Madame [DZ] [UF]
– 3593,68 eurosà Monsieur [RK] [YZ]
– 2.564,68 eurosà Monsieur [DW] [KX], et Madame [CG] [KX] née [SY]
– 3499,69 eurosà Monsieur [FQ] [XM], et Madame [HW] [XM] née [GW]
– 4958,74 eurosà Monsieur [AN] [VY], et Madame [KM] [IG] épouse [VY]
– 2473,21 eurosà Monsieur [E] [PY], et [IJ] [PY] née [FI]
– 4988,92 eurosà Monsieur [YF] [AB], et Monsieur [RK] [AB]
– 3203,01 eurosà Monsieur [VP] [NC], et Madame [W] [NC] née [AZ]
– 13628,05 eurosà Monsieur et Madame [KG] et Monsieur et Madame [SS]
– 3886,30 eurosà Madame [RC] [HZ]
– 2968,21 eurosà Monsieur [CO] [PX], et Madame [VT] [AY] :
– 3410,10 eurosà Monsieur [F] [YV]
– 3856,05 eurosà la SCI LES INVERSINS
– 2950,28 eurosà Monsieur [YT] [DU], et Madame [ZE] [QH]
– 6651,97 eurosà Monsieur [VP] [LN], et Madame [VJ] [LN] née [WP]
– 6578,67 eurosà Monsieur [Q] [TG], et Madame [EX] [TG] née [YW]
– 5149,24euros à Monsieur [KD] [AJ], et Madame [XP] [AJ] né [PW]

 » ORDONNER, sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard, l’expulsion de la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant aux Demandeurs, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
 » ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête ;
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS à payer la somme de 1500 euros par demandeur, à titre de réparation du préjudice subi par ces derniers du fait des manquements contractuels commis par l’Exploitante ;
 » DEBOUTER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS à payer à chacun des demandeurs, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 » CONDAMNER la société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS aux entiers dépens ;
 » DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir que la réduction de 20 % du loyer convenue en 2012 était limitée à la durée initiale des baux et qu’à compter du 1er mai 2019, l’intégralité du loyer contractuel, avec l’indexation prévue aux baux, est redevenue exigible. Ils soutiennent que les commandements du 29 avril 2024 sont réguliers, suffisamment détaillés et demeurés infructueux pendant plus d’un mois.Subsidiairement, les bailleurs reprochent à la locataire des retards répétés de paiement, qu’ils estiment établis par les mises en demeure successives et l’historique des retards. Ils invoquent également une mauvaise exécution des obligations relatives aux crédits vacances, une communication insuffisante des comptes d’exploitation et le non-respect de l’article 4.2 du protocole relatif à l’ADICOV. Ils estiment que ces manquements, pris séparément ou cumulativement, justifient la résiliation judiciaire des baux. Enfin, ils contestent la demande reconventionnelle formée après l’incendie, au motif qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne leur serait imputable et que l’expiration d’une garantie d’assurance pertes d’exploitation ne peut, à elle seule, justifier la suspension du loyer.

Aux termes ses dernières conclusions notifiées le 4 mai 2026, la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS demande au tribunal de:

 » DIRE ET JUGER nulle et de nul effet la clause résolutoire figurant aux baux conclue entre les parties, en ce qu’elle est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du Code de commerce,
 » DIRE ET JUGER nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire signifiés à la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS le 29 avril 2024,
 » DIRE ET JUGER nulle et de nul effet la clause de révision du loyer figurant au bail,
 » DIRE ET JUGER que dans le cadre de la tacite prolongation des baux commerciaux, le loyer dû par la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS est celui en vigueur à la date d’expiration des baux,
 » DEBOUTER Monsieur [F] [S], Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL], Monsieur [QK] [MY] et Madame [DX] [MY] née [PE], Monsieur [SO] [NB] et Madame [KY] [NB] née [QS], Monsieur [KD] [GP] et Madame [XN] [GP] née [FT], Monsieur [Q] [X], Monsieur [U] [O], Monsieur [E] [D] et Madame [M] [D] née [V], Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K], Madame [W] [C] et Monsieur [I] [L], Monsieur [R] [Y], Monsieur [N] [B] et Madame [H] [B] née [A], Monsieur [MV] [VZ], Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE], Monsieur [F] [FX] et Madame [VW] [FX] née [HQ], Monsieur [KL] [EQ], Madame [DZ] [UF], Monsieur [RK] [YZ], Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY], Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW], Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY], Monsieur [E] [PY] et [IJ] [PY] née [FI], Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB], Monsieur [VP] [NC] et Madame [W] [NC] née [AZ], Monsieur [UL] [KG] et Madame [TF] [KG] née [WQ] et Monsieur [YX] [SS] et Madame [HO] [SS] née [GF], Madame [RC] [HZ], Monsieur [CO] [PX] et Madame [VT] [AY], Monsieur [F] [YV], la SCI LES INVERSINS, Monsieur [YT] [DU] et Madame [ZE] [QH], Monsieur [VP] [LN], Monsieur [Q] [TG] et Madame [EX] [TG] née [YW], Monsieur [KD] [AJ] et Madame [XP] [AJ] née [PW] de leurs demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties,

 » CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [S], Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL], Monsieur [QK] [MY] et Madame [DX] [MY] née [PE], Monsieur [SO] [NB] et Madame [KY] [NB] née [QS], Monsieur [KD] [GP] et Madame [XN] [GP] née [FT], Monsieur [Q] [X], Monsieur [U] [O], Monsieur [E] [D] et Madame [M] [D] née [V], Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K], Madame [W] [C] et Monsieur [I] [L], Monsieur [R] [Y], Monsieur [N] [B] et Madame [H] [B] née [A], Monsieur [MV] [VZ], Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE], Monsieur [F] [FX] et Madame [VW] [FX] née [HQ], Monsieur [KL] [EQ], Madame [DZ] [UF], Monsieur [RK] [YZ], Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY], Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW], Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY], Monsieur [E] [PY] et [IJ] [PY] née [FI], Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB], Monsieur [VP] [NC] et Madame [W] [NC] née [AZ], Monsieur [UL] [KG] et Madame [TF] [KG] née [WQ] et Monsieur [YX] [SS] et Madame [HO] [SS] née [GF], Madame [RC] [HZ], Monsieur [CO] [PX] et Madame [VT] [AY], Monsieur [F] [YV], la SCI LES INVERSINS, Monsieur [YT] [DU] et Madame [ZE] [QH], Monsieur [VP] [LN], Monsieur [Q] [TG] et Madame [EX] [TG] née [YW], Monsieur [KD] [AJ] et Madame [XP] [AJ] née [PW] à verser à la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire,

 » Subsidiairement, DIRE ET JUGER que la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS pourra bénéficier des délais les plus larges sur deux ans pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge,

 » Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, DEBOUTER Monsieur [F] [S], Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL], Monsieur [QK] [MY] et Madame [DX] [MY] née [PE], Monsieur [SO] [NB] et Madame [KY] [NB] née [QS], Monsieur [KD] [GP] et Madame [XN] [GP] née [FT], Monsieur [Q] [X], Monsieur [U] [O], Monsieur [E] [D] et Madame [M] [D] née [V], Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K], Madame [W] [C] et Monsieur [I] [L], Monsieur [R] [Y], Monsieur [N] [B] et Madame [H] [B] née [A], Monsieur [MV] [VZ], Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE], Monsieur [F] [FX] et Madame [VW] [FX] née [HQ], Monsieur [KL] [EQ], Madame [DZ] [UF], Monsieur [RK] [YZ], Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY], Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW], Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY], Monsieur [E] [PY] et [IJ] [PY] née [FI], Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB], Monsieur [VP] [NC] et Madame [W] [NC] née [AZ], Monsieur [UL] [KG] et Madame [TF] [KG] née [WQ] et Monsieur [YX] [SS] et Madame [HO] [SS] née [GF], Madame [RC] [HZ], Monsieur [CO] [PX] et Madame [VT] [AY], Monsieur [F] [YV], la SCI LES INVERSINS, Monsieur [YT] [DU] et Madame [ZE] [QH], Monsieur [VP] [LN], Monsieur [Q] [TG] et Madame [EX] [TG] née [YW], Monsieur [KD] [AJ] et Madame [XP] [AJ] née [PW] de leurs demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire des baux les liant à la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS,

 » DEBOUTER Monsieur [F] [S], Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL], Monsieur [QK] [MY] et Madame [DX] [MY] née [PE], Monsieur [SO] [NB] et Madame [KY] [NB] née [QS], Monsieur [KD] [GP] et Madame [XN] [GP] née [FT], Monsieur [Q] [X], Monsieur [U] [O], Monsieur [E] [D] et Madame [M] [D] née [V], Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K], Madame [W] [C] et Monsieur [I] [L], Monsieur [R] [Y], Monsieur [N] [B] et Madame [H] [B] née [A], Monsieur [MV] [VZ], Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE], Monsieur [F] [FX] et Madame [VW] [FX] née [HQ], Monsieur [KL] [EQ], Madame [DZ] [UF], Monsieur [RK] [YZ], Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY], Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW], Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY], Monsieur [E] [PY] et [IJ] [PY] née [FI], Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB], Monsieur [VP] [NC] et Madame [W] [NC] née [AZ], Monsieur [UL] [KG] et Madame [TF] [KG] née [WQ] et Monsieur [YX] [SS] et Madame [HO] [SS] née [GF], Madame [RC] [HZ], Monsieur [CO] [PX] et Madame [VT] [AY], Monsieur [F] [YV], la SCI LES INVERSINS, Monsieur [YT] [DU] et Madame [ZE] [QH], Monsieur [VP] [LN], Monsieur [Q] [TG] et Madame [EX] [TG] née [YW], Monsieur [KD] [AJ] et Madame [XP] [AJ] née [PW] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

 » Sur la demande reconventionnelle au titre de la perte partielle de la chose louée, CONSTATER que les bailleurs se trouvent dans l’impossibilité d’exécuter pleinement leur obligation de délivrance et de jouissance paisible ;

 » DIRE ET JUGER que pour la période limitée courant à compter du 1er février 2026, date de la fin de la garantie perte d’exploitation et jusqu’à la reprise de l’exploitation de la Résidence, la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS est fondée à opposer l’exception d’inexécution et à suspendre le paiement des loyers, sans que cette suspension puisse être interprétée comme une renonciation au bail ni comme une cause de résiliation de celui-ci.

 » Subsidiairement, DIRE ET JUGER que le loyer contractuel sera réduit, pour la période courant à compter du 1er février 2026 et ce jusqu’à restitution d’une jouissance conforme à la destination contractuelle de résidence de tourisme classée,

 » En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [F] [S], Monsieur [Z] [G] et Madame [GT] [G] née [JL], Monsieur [QK] [MY] et Madame [DX] [MY] née [PE], Monsieur [SO] [NB] et Madame [KY] [NB] née [QS], Monsieur [KD] [GP] et Madame [XN] [GP] née [FT], Monsieur [Q] [X], Monsieur [U] [O], Monsieur [E] [D] et Madame [M] [D] née [V], Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K], Madame [W] [C] et Monsieur [I] [L], Monsieur [R] [Y], Monsieur [N] [B] et Madame [H] [B] née [A], Monsieur [MV] [VZ], Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE], Monsieur [F] [FX] et Madame [VW] [FX] née [HQ], Monsieur [KL] [EQ], Madame [DZ] [UF], Monsieur [RK] [YZ], Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY], Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW], Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY], Monsieur [E] [PY] et [IJ] [PY] née [FI], Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB], Monsieur [VP] [NC] et Madame [W] [NC] née [AZ], Monsieur [UL] [KG] et Madame [TF] [KG] née [WQ] et Monsieur [YX] [SS] et Madame [HO] [SS] née [GF], Madame [RC] [HZ], Monsieur [CO] [PX] et Madame [VT] [AY], Monsieur [F] [YV], la SCI LES INVERSINS, Monsieur [YT] [DU] et Madame [ZE] [QH], Monsieur [VP] [LN], Monsieur [Q] [TG] et Madame [EX] [TG] née [YW], Monsieur [KD] [AJ] et Madame [XP] [AJ] née [PW] à verser à la Société MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

La société défenderesse soutient que le protocole du 3 décembre 2012 a modifié le loyer par avenant et que la réduction de 20 % s’est donc poursuivie avec les baux après le 30 avril 2019. Elle conteste la clause d’indexation fondée sur l’IRL et soutient que les commandements ne peuvent produire l’effet résolutoire demandé.Elle reconnaît des retards de paiement sur certaines échéances, tout en faisant valoir qu’une part importante des sommes réclamées procède d’un désaccord sur le montant même du loyer, que plusieurs échéances ont été régularisées et que les difficultés se sont aggravées à la suite de l’incendie et de l’arrêt brutal de l’exploitation. Elle conteste la gravité des autres manquements invoqués. Enfin, elle soutient que la résidence demeure inexploitable et qu’à compter du 1er février 2026, date d’expiration de la garantie pertes d’exploitation, elle ne peut être tenue de payer intégralement un loyer alors que les locaux ne peuvent être exploités conformément à leur destination.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2026, avec fixation de l’affaire pour plaider à l’audience du 19 juin 2026.

À cette date, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibééré pour qu’un jugement soit rendu le 18 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le montant du loyer après le 30 avril 2019

Les baux et le protocole ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, leur interprétation demeure soumise au droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016.

Selon l’ancien article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il convient également de rechercher la commune intention des parties et d’interpréter les clauses les unes par les autres.

Il est constant qu’en matière de bail commercial, la tacite prolongation n’emporte pas conclusion d’un nouveau bail et le bail arrivé à son terme se poursuit par l’effet de la loi dans ses clauses et conditions existantes, sous réserve des règles propres au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, l’article 2 du protocole du 3 décembre 2012 prévoit que les copropriétaires-bailleurs acceptent, à compter du 1er octobre 2012, de diminuer de 20 % hors taxes le montant de leur loyer en numéraire.

Il précise que les autres charges et conditions du bail demeurent inchangées et surtout que  » la Transaction emporte avenant aux contrats de bail pour les copropriétaires signataires des présentes « .
La réduction de 20 % a ainsi été intégrée aux baux eux-mêmes.

Aucune clause de l’article 2 ne prévoit qu’elle prendra fin le 30 avril 2019 ni que le loyer antérieur sera rétabli automatiquement à cette date.

Dès lors, les baux s’étant poursuivis par tacite prolongation après le 30 avril 2019, ils se sont poursuivis dans leur état existant à cette date, comprenant la réduction de 20 % du loyer.

Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes en paiement du loyer à 100 % à compter du 1er mai 2019.

Sur la clause de révision du loyer

Aux termes de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, est interdite toute clause d’indexation fondée sur les prix de biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En l’espèce, la clause litigieuse prévoit une révision du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Or les baux ont pour objet l’exploitation commerciale d’une résidence de tourisme par un professionnel.

Les appartements ne sont pas loués à la SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS pour constituer une résidence principalemais sont intégrés à une activité d’hébergement touristique.

Par ailleurs, il n’est produit aucun élément établissant un lien économique direct entre l’évolution de l’IRL et l’activité de résidence de tourisme exploitée dans les lieux.

Dans ces conditions, l’IRL ne présente pas, dans le cadre de ces baux commerciaux, la relation directe exigée par l’article L. 112-2 du code monétaire et financier.

Il convient dès lors, en restituant à la demande sa qualification juridique exacte, de réputer non écrite la clause de révision du loyer fondée sur l’IRL.

La SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS ne sollicite toutefois pas la restitution des sommes qui auraient été antérieurement acquittées par application de cette clause. Elle demande elle-même, dans le dispositif de ses conclusions, que le loyer dû pendant la tacite prolongation soit fixé au montant en vigueur à la date d’expiration des baux.

Le tribunal étant tenu par l’objet des prétentions dont il est saisi, il n’y a donc pas lieu de remettre en cause les indexations antérieures à l’expiration des baux.

Il convient de retenir comme loyer de référence, à compter du 1er mai 2019, le montant du loyer réduit de 20 % tel qu’il était en vigueur à la date d’expiration de chacun des baux, sans lui appliquer de nouvelle indexation fondée sur la clause réputée non écrite.

Il en résulte que les loyers dus pendant la tacite prolongation sont ceux résultant de ce montant de référence, sans révision indiciaire postérieure.

Sur la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article L. 145-15 du même code répute non écrites les stipulations qui ont pour effet de faire échec à ces dispositions d’ordre public.
Il est constant qu’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ne constitue pas le commandement exigé par l’article L. 145-41 et ne peut valablement entraîner l’acquisition d’une clause résolutoire et qu’une clause résolutoire comportant une stipulation contraire aux garanties d’ordre public de l’article L. 145-41 doit être réputée non écrite en son entier.

Cette sanction est applicable aux baux en cours lorsque les effets de la clause ne sont pas définitivement réalisés.

En l’espèce, la clause stipule que la résiliation de plein droit peut intervenir un mois après  » une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par huissier de payer « , restée infructueuse.

Elle autorise donc expressément la mise en œuvre de la résiliation de plein droit par une simple lettre recommandée, alors que l’article L. 145-41 impose un commandement.

La clause résolutoire sera donc réputée non écrite en son entier.

En consequence, les demandeurs serontdéboutés de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que des demandes d’expulsion, d’astreinte et d’indemnité d’occupation qui en découlent.

Sur la demande d’annulation des commandements du 29 avril 2024 :

Le fait que la clause résolutoire soit réputée non écrite prive les commandements de tout effet résolutoire, mais n’entraîne pas, à lui seul, leur nullité comme actes de mise en demeure.

Il apparaît que les commandements comportaient des décomptes ventilant les sommes réclamées par périodes.

La SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS ne caractérise pas, indépendamment de la contestation du montant de la dette et de l’inefficacité de la clause résolutoire, un vice propre justifiant l’annulation des actes.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nuls les commandements du 29 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

La mauvaise foi ne résulte pas du seul rejet d’une prétention juridique.

Les bailleurs disposaient d’un différend réel avec la locataire sur le montant des loyers et se prévalaient de créances qu’ils estimaient exigibles.

La délivrance des commandements peu après l’incendie ne suffit pas, en elle-même, à établir une intention de nuire ou un détournement de la clause résolutoire.

La SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS sera donc déboutée de sa demande de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Les baux ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, la demande de résiliation judiciaire demeure régie par l’ancien article 1184 du code civil.

L’article 1728 du même code impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

La résiliation judiciaire ne peut être prononcée qu’en présence d’une inexécution d’une gravité suffisante, appréciée au regard des circonstances concrètes de la relation contractuelle.

En l’espèce, les éléments de la procédure établissent que les retards de paiement ne sont pas exclusivement postérieurs à l’incendie.

Les mises en demeure des 13 septembre 2024, 8 novembre 2024, 14 février 2025, 30 mai 2025 et 4 décembre 2025 démontrent la répétition d’incidents de paiement au cours des années 2024 et 2025.

Ces retards constituent des manquements à l’obligation de paiement aux termes convenus.

Toutefois, il ressort de la pièce n° 14 bis que plusieurs échéances de loyers ont été régularisées, que la société locataire a continué à effectuer des paiements après le sinistre et que l’incendie du 30 janvier 2024 a interrompu l’exploitation de la résidence, circonstance objective de nature à expliquer, sans les justifier entièrement, l’aggravation des difficultés de trésorerie.

Il convient en outre d’apprécier la gravité du manquement au regard de chaque relation locative.

Or les bailleurs ne démontrent pas, pour chacun des trente-trois baux, une cessation durable et inexpliquée du paiement du loyer tel qu’il est fixé par le présent jugement.

Les soldes résiduels sont d’importance variable et une part significative du contentieux trouve son origine dans l’interprétation du protocole et de la clause d’indexation.

S’agissant des crédits vacances, les échanges produits établissent des difficultés d’utilisation après la fermeture de la résidence, mais ne permettent pas de caractériser, pour chaque bail, une inexécution d’une gravité telle qu’elle justifierait sa résiliation.

Il en va de même des griefs relatifs au niveau de détail des comptes d’exploitation et au fonctionnement de l’ADICOV, dont la réalité ou la portée ne sont pas suffisamment établies pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles.

Ainsi, les retards de paiement et les reliquats de loyers justifient les condamnations pécuniaires prononcées ci-après, mais, replacés dans le contexte du différend contractuel et du sinistre ayant affecté l’exploitation, ils ne présentent pas, seuls ou cumulés avec les autres griefs, une gravité suffisante pour entraîner la résiliation judiciaire des trente-trois baux.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire ainsi que, par voie de conséquence, de leurs demandes d’expulsion, d’astreinte et d’indemnité d’occupation fondées sur cette résiliation.

Sur les demandes en paiement de loyers :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1728, 2°, du même code met à la charge du preneur l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il a été précédemment jugé que la diminution de 20 % s’est poursuivie après le 30 avril 2019 et que la clause d’indexation fondée sur l’IRL doit être réputée non écrite.

Il convient donc de déterminer la créance correspondant au loyer réduit de 20 % tel qu’il était en vigueur à l’expiration de chaque bail, sans révision indiciaire postérieure.

La pièce n° 14 bis fournit, pour chacun des bailleurs, un décompte détaillé arrêté au 31 mars 2026, distinguant les périodes, le montant des loyers calculés à 80 %, les sommes effectivement perçues et le solde réclamé.

Elle permet dès lors d’isoler l’incidence de l’indexation et de reconstituer la seule créance de loyers demeurant due sur la base contractuelle retenue par la présente décision.

Le recalcul est effectué en conservant les paiements et imputations figurant aux décomptes, mais en substituant, pour les périodes postérieures au 30 avril 2019, au loyer indexé le loyer réduit de 20 % en vigueur à l’échéance des baux. Pour les situations dans lesquelles un changement de propriétaire est intervenu en cours de période, le calcul est opéré prorata temporis au regard des périodes expressément individualisées par la pièce n° 14 bis.

Ce calcul conduit à retenir, compte arrêté au 31 mars 2026, les créances TTC suivantes :

– 2398,17euros à Monsieur [F] [S]
– 2758,17euros à Monsieur [Z] [G]et Madame [GT] [G] née [JL]
– 4390,19euros à Monsieur [QK] [MY], et Madame [DX] [MY] née [PE]
– 2775,81euros à Monsieur [SO] [NB], et Madame [KY] [NB] née [QS]
– 1503,93 euros à Monsieur [KD] [GP], et Madame [XN] [GP] née [FT]
– 2433,46euros à Monsieur [Q] [X]
– 2253,48euros à Monsieur [U] [O]
– 4054,47euros à Monsieur [E] [D], et Madame [M] [D] née [V]
– 1788,34euros à Monsieur [P] [J] et Madame [T] [J] née [K]
– 4145,93euros à Madame [W] [C], et Monsieur [I] [L]
– 2018,44euros à Monsieur [R] [Y]
– 2775,81euros à Monsieur [N] [B], et Madame [H] [B] née [A]
– 2188,95euros à Monsieur [MV] [VZ]
– 2462,46euros à Monsieur [WZ] [IH] et Madame [HW] [IH] née [FE]
– 5032,34euros à Monsieur [F] [FX], et Madame [VW] [FX] née [HQ]
– 2124,07euros à Monsieur [KL] [EQ]
– 2544,36euros à Madame [DZ] [UF]
– 2384,16euros à Monsieur [RK] [YZ]
– 2523,49euros à Monsieur [DW] [KX] et Madame [CG] [KX] née [SY]
– 2321,81euros à Monsieur [FQ] [XM] et Madame [HW] [XM] née [GW]
– 2236,03euros à Monsieur [AN] [VY] et Madame [KM] [IG] épouse [VY]
– 2433,46euros à Monsieur [E] [PY] et [IJ] [PY] née [FI]
– 1423,14 euros à Monsieur [YF] [AB] et Monsieur [RK] [AB]
– 2038,51euros à Monsieur [VP] [NC], et Madame [W] [NC] née [AZ]
– 12394,02euros à Monsieur et Madame [KG] et Monsieur et Madame [SS]
– 3820,99euros à Madame [RC] [HZ]
– 2920,53euros à Monsieur [CO] [PX], et Madame [VT] [AY]
– 1982,63euros à Monsieur [F] [YV]
– 3389,48euros à la SCI LES INVERSINS
– 2902,85 euros à Monsieur [YT] [DU], et Madame [ZE] [QH]
– 3133,79 euros à Monsieur [VP] [LN], et Madame [VJ] [LN] née [WP]
– 5982,98 euros à Monsieur [Q] [TG], et Madame [EX] [TG] née [YW]
– 3269,34 euros à Monsieur [KD] [AJ], et Madame [XP] [AJ] né [PW]

Le total des créances ainsi retenues s’élève à 102 805,59 euros TTC.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes en paiement, correspondant au rétablissement du loyer à 100 % et/ou à l’effet de l’indexation écartée.

Aux termes de l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable aux baux litigieux, les revenus échus, tels que les loyers, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 juillet 2024. Il sera fait droit à cette demande pour les créances qui étaient déjà exigibles à cette date. S’agissant des échéances devenues exigibles postérieurement à l’assignation, les intérêts courront à compter de leur date d’exigibilité respective.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs :

Aux termes de l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appartient donc aux demandeurs qui sollicitent une indemnisation supplémentaire d’établir tant la mauvaise foi du débiteur que l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement.

En l’espèce, si des retards de paiement et des soldes résiduels sont établis, les demandeurs ne produisent pas, pour chacun d’eux, d’élément caractérisant un préjudice personnel indépendant de celui réparé par les intérêts moratoires. Il n’est pas davantage établi que les retards retenus par le tribunal procèdent d’une mauvaise foi de la locataire, alors qu’une part substantielle du différend portait sur la détermination même du montant du loyer exigible.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

La SARL MAURIENNE [Localité 34] SEJOURS sollicite les délais les plus larges sans proposer d’échéancier déterminé et sans produire d’éléments comptables ou de trésorerie suffisamment actualisés permettant au tribunal d’apprécier sa capacité à respecter un plan de règlement portant sur les sommes mises à sa charge.

L’existence de l’incendie et de l’arrêt d’exploitation, déjà prise en considération dans l’appréciation de la résiliation, ne suffit pas à elle seule à justifier un report général de l’exigibilité des créances.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle liée à l’incendie :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1722 du même code, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail.

L’application de ce dernier texte n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute du bailleur. La diminution du loyer susceptible d’être accordée dépend toutefois de l’importance de la destruction partielle ou de la privation de jouissance affectant la chose louée.

En l’espèce, il est établi que l’incendie survenu le 30 janvier 2024 a gravement affecté la résidence Le Vermont et entraîné l’interruption de son exploitation.

Toutefois, les éléments produits ne permettent pas au tribunal de déterminer, pour chacun des biens

[…texte tronqué, 16085 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]