COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 26/01324 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QLN5
Pôle Civil section 2

Date : 22 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. SEMPERE RCS [Localité 1] N° 422 778 167, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [K] [U] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Montpellier sous le numéro 822 590 790, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Eric NAVARRO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 26 Mai 2026 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 22 Septembre 2026

JUGEMENT : rédigé et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Septembre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Le 16 avril 2014, le local -lot n° 84- au sein de l’immeuble en copropriété situé à Juvignac (34990), dans le centre commercial l’Épicentre, a été donné par la SCI [Q] [R] à bail commercial à la Sarl “Boucherie de la [Adresse 3]” pour exercer une activité de boucherie, de vente de fruits et légumes et d’alimentation générale.

Par acte notarié du 24 avril 2018, la Sarl “Boucherie de la [Localité 2]” a cédé son fonds de commerce à la Sarl “[K] [U]” désormais titulaire du bail.

Par acte notarié du 24 mai 2018, la SCI Sempere a acquis de la SCI [Q] [R] le local, lot n° 84 du centre commercial l’Épicentre.

Le 10 novembre 2025, le maire de la commune de [Localité 3] a pris un arrêté de fermeture du fonds de commerce “[K] [U]”, ensuite de la mise en demeure émise le 28 octobre 2025 notifiée à l’exploitant l’enjoignant “de cesser tout hébergement illicite, de retirer tout couchage et effets personnels, d’interdire la présence de personnes étrangères au personnel …]”, – l’arrêté de fermeture temporaire étant motivé par plusieurs constats entre septembre et octobre 2025 de la police municipale de [Localité 3] ainsi que son rapport du 7 novembre 2025, afférents notamment sur des nuisances sonores nocturnes outre l’occupation prolongée d’une mezzanine et d’une zone en arrière-boutique du même local, non destinées à cet usage, en méconnaissance de la destination de commerces alimentaires et d’établissement recevant du public-.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, la SCI Sempere a été assignée en référé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux fins de désignation d’un expert judiciaire, à raison de désordres affectant les parties communes, désordres issus, selon un rapport de recherche de fuites, de l’exploitation du local considéré par “[K] [U]”.

Le 31 décembre 2025, Madame la préfète de l’Hérault a pris un arrêté portant fermeture administrative de l’établissement exploité par la Sarl [K] [U] pour des faits d’emploi d’étrangers non autorisés à travailler et de travail dissimulé par dissimulation d’emploi salarié.

Par courrier du 20 janvier 2026, portant en objet “Situation du local commercial [K] [U] -Suites administratives”, le maire de la commune de Juvignac a porté à la connaissance de la SCI Sempere, propriétaire du local, à la fois “les manquements graves aux obligations contractuelles du preneur …]” et le risque de l’engagement de sa responsabilité en sa qualité de propriétaire en cas de sinistre, en matière notamment de sécurité incendie, d’évacuation des personnes et d’intervention des secours.

Par requête enregistrée au greffe le 11 février 2026, la SCI Sempere a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe la Sarl [K] [U] au vu de l’ensemble des circonstances qui précèdent ajouté au défaut de règlement intégral des loyers trimestriels échus et exigibles ainsi qu’à l’absence de justification de la souscription de la police d’assurance prévue au contrat de bail.

Une ordonnance du 12 février 2026 l’y autorisant, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2026, la SCI Sempere a assigné la Sarl [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 26 mai 2026, aux fins essentiellement de résolution du bail et du paiement de l’arriéré des loyers.

Aux termes de son assignation, au visa des articles 1184 ancien et 1741 du code civil, la SCI Sempere demande au tribunal de :

– prononcer la résolution du bail du 16 avril 2014 et d’ordonner l’expulsion de la Sarl [K] [U] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,
– condamner la Sarl [K] [U] à lui payer 8 405,04 euros correspondant à l’arriéré de loyers et à l’indemnité d’occupation arrêtés au 8 janvier 2026, outre 12 607,56 euros, au titre de l’indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au loyer, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,
– dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision,
– condamner la Sarl [K] [U] à lui payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions notifiées par R.P.V.A. le 25 mai 2026, veille de l’audience, au visa des articles 1184 ancien, 1741, 1103 et 1134 ancien du code civil, la Sarl [K] [U] a sollicité du tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de débouter la SCI Sempere de ses demandes outre sa condamnation à lui payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. À titre subsidiaire, la Sarl [K] [U] a réclamé un délai de trente jours à compter de la signification de la décision aux fins de règlement du loyer du mois de juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à l’acte introductif d’instance, aux conclusions de la défenderesse ainsi qu’à sa note en délibéré autorisée à l’audience du 26 mai 2026 : la SCI Sempere l’a versée le 4 juin 2026 par message R.P.V.A.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résolution judiciaire du bail commercial

Le bail commercial a été conclu le 16 avril 2014, soit antérieurement au 1er octobre 2016 : ainsi que l’ont rappelé les parties, il est dès lors soumis aux dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement.

Par ailleurs, l’article 12 du code de procédure civile impose au tribunal d’examiner les manquements du preneur conformément à la loi applicable au bail, soit, non pas au visa de l’article 1741 du code civil mais au visa des dispositions des articles 1728 et 1729 anciens du même code.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1729 ajoute que si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, la SCI Sempere a sollicité la résolution judiciaire du bail commercial du 16 avril 2014, ayant invoqué au soutien de sa prétention plusieurs manquements du preneur à ses obligations contractuelles : le défaut d’entretien des lieux loués, le défaut de paiement du loyer, l’exploitation du local sans respect des prescriptions administratives, l’absence de justification d’assurance et le détournement de la destination contractuelle des locaux.

La Sarl [K] [U] a notamment soutenu en réplique que la SCI Sempere ne peut réclamer la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement du loyer au motif qu’il n’y a eu “signification par ministère d’huissier de justice/commissaire de justice d’un commandement de payer visant la clause résolutoire sollicitant le paiement du loyer dans le mois de sa délivrance.”

Mais, l’action en résolution judiciaire fondée sur le droit commun des contrats est indépendante du jeu de “l’article X portant clause résolutoire”, stipulée au bail ; la SCI Sempere qui en poursuit la résolution judiciaire par le droit commun des contrats n’est par conséquent pas tenue de délivrer préalablement un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le moyen tiré de l’absence de commandement de payer est inopérant.

Il appartient enfin au tribunal saisi d’une demande de résolution judiciaire d’apprécier si la gravité des manquements imputés au preneur justifie la résolution du contrat.

° Sur le manquement à l’obligation d’entretien des locaux : l’article V, alinéa 3, du bail stipule que “Le Preneur jouira desdits lieux en bon père de famille, les entretiendra en bon état de réparation locative et, en raison du caractère spécifique du présent contrat, effectuera en outre pendant la période d’exploitation, et à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires et tout l’entretien ordinairement à la charge d’un Bailleur, même les réparations prévues à l’article 606 du code civil. …]”
L’alinéa 15 du même article stipule que “ …]Le Preneur devra faire cesser les plaintes justifiées et exécuter tous travaux nécessaires pour que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.”

La pièce 7 de la demanderesse, portant “Rapport de recherche de fuites intérieures”, rédigé le 25 octobre 2024 par la société LR-Intervention, rapporte la preuve que le test d’aspersion réalisé au niveau de l’évier de la cuisine située dans la boucherie met en évidence un ruissellement abondant derrière ce même évier : l’eau s’écoulant dans les parties communes des garages de la résidence.
Page 16 de ce rapport, d’autres opérations de contrôle ont mis en évidence :
– une fuite au niveau du joint du plan de travail de la cuisine de la boucherie ainsi que des défauts d’étanchéité entre le sol et le pied de mur sous le plan de travail,
– la présence d’un pont thermique et de condensation au niveau des chambres froides de la boucherie.

La Sarl [K] [U] a contesté être à l’origine de ces désordres, soutenant que la procédure en référé expertise précitée n’a pas encore établi leur origine, que le local concerné par les fuites recensées plus haut est en réalité un autre local loué par ses soins, mais propriété de la SCI Daumas Alstadt, et que les clichés qui figurent en sa pièce 5 sont révélateurs d’un local en parfait état.

Sur ce : d’une part, les constatations techniques rappelées ci-dessus visent précisément la cuisine et les chambres froides de la boucherie, c’est-à-dire les équipements d’exploitation du fonds de commerce de boucherie, installé dans le lot n° 84 donné à bail par la SCI Sempere, et non un autre lot.

Par ailleurs, les photographies produites en pièce n°5, en gris et blanc, d’une bien médiocre qualité visuelle, sans date exacte, ni ne contredisent précisément ces constatations ni ne rapportent la preuve que l’origine des infiltrations se situe ailleurs que dans le local loué par la requérante.
De plus et ainsi qu’elle l’a rappelé dans sa note en délibéré, la SCI Sempere, à l’exclusion de tout autre copropriétaire, est la seule à être assignée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]” aux fins de désignation d’un expert, ce qui confirme que les désordres sont bien rattachés au lot 84 dont elle est la propriétaire.

Enfin, de manière indiscutable, la Sarl [K] [U] conclut d’elle-même en page 5 de ses écritures que “l’origine des problèmes constatés n’est pas une fuite d’eau mais une condensation liée à la chambre froide du local concerné …]”.
De la sorte, elle a reconnu que les désordres procèdent de ses propres installations d’exploitation, dont l’entretien et la réparation lui incombent contractuellement, s’agissant des travaux relevant de l’article 606 du code civil.
Il est par ailleurs constant, la Sarl [K] [U] l’énonçant dans ses écritures, que “ces travaux n’ont pas à ce jour été effectués”.
Elle s’est ainsi abstenue, pendant plus de dix-neuf mois depuis le rapport de recherche de fuite du 25 octobre 2024, de remédier aux ruissellements qui s’écoulent dans les garages de la résidence ou au pont thermique dont elle ne conteste ni l’origine, ni le caractère modique du coût de réfection, -à hauteur de 3 500 euros selon elle-, au regard de son chiffre d’affaires affiché, alors que ces désordres ont conduit le syndicat des copropriétaires à rechercher la responsabilité de la SCI Sempere.

Le respect par la défenderesse de ses obligations locatives est gravement défaillant au vu de son inertie prolongée et ce bien que le preneur est tenu contractuellement de faire cesser les plaintes justifiées afin que le bailleur ne soit ni inquiété ni recherché à ce sujet.
Le manquement du preneur à ses obligations d’entretien et de réparation, ainsi qu’à l’obligation de garantir le bailleur de toute recherche de responsabilité, est en conséquence caractérisé.

° Sur le manquement lié au défaut de paiement du loyer : le bail stipule que le loyer est payable au siège du bailleur par trimestre civil et d’avance, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Or, il résulte du décompte arrêté au 8 janvier 2026, en pièce n° 8 de la requérante, que la Sarl [K] [U] ne s’est acquittée que partiellement du loyer trimestriel exigible au 1er janvier 2026, laissant subsister un solde de 8 405,04 euros. Une relance du 6 janvier 2026 puis une mise en demeure du 27 janvier 2026 sont demeurées sans effet utile.

La défenderesse a contesté ces données : selon elle, aucune difficulté de paiement n’est survenue depuis 2018, soit plus de huit ans, avant les contrôles et fermetures temporaires ordonnées par la mairie de [Localité 3] et par la préfecture, fin 2025, début 2026, qu’un règlement mensuel est pratiqué de longue date avec l’accord du bailleur et celui de son gestionnaire, et qu’elle est par conséquent à jour du paiement de ses loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 31 mai 2026.

Sur ce : la Sarl [K] [U] n’a produit aucun écrit constatant une modification des modalités contractuelles de paiement du loyer au soutien d’un accord expressément pris avec le bailleur et son gestionnaire consistant en l’appel d’un trimestre d’avance puis son règlement par échéances mensuelles.
La modification des stipulations initiales en règlement du loyer et l’existence d’un tel accord, ne peuvent se déduire de la seule affirmation en ce sens de la défenderesse qui reconnaît toutefois ne pas s’acquitter du loyer selon les termes du contrat.

Par ailleurs, les pièces que la défenderesse a versées aux débats, loin d’établir une exécution régulière de son obligation en paiement du loyer, en illustrent au contraire son caractère défaillant : rejet du prélèvement en février 2026-reçu daté du 11/02/26-, substitutions de chèques tirés sur le compte personnel du gérant les 11 février, 14 avril 2026, courriel du 12 février 2026 pour avis d’impayé du gestionnaire, encaissement d’un chèque du 11 février 2026 seulement le 11 mars 2026…
Autant de données qui confirment qu’elle ne s’acquitte pas du loyer aux échéances convenues ou qu’elle n’y satisfait que de manière partielle, différée, ou encore par des règlements effectués par un tiers au bail, sur le compte personnel de M. [N], son gérant.

En troisième lieu, les relevés bancaires et le relevé de compte du gestionnaire produits par la défenderesse sont tous postérieurs à la délivrance de l’assignation et ne justifient pas de l’apurement de l’arriéré de 8 405,04 euros arrêté au 8 janvier 2026, dont le montant n’est d’ailleurs pas discuté dans son quantum.
Le manquement à l’obligation, essentielle, de payer le loyer aux échéances convenues est par conséquent caractérisé.

° Sur le manquement d’exploitation du local en violation des stipulations contractuelles et des prescriptions administratives : le bail stipule que “le Preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l’hygiène, la sécurité, la police, l’inspection du travail, la protection de l’environnement …]”.
Par arrêté du 31 décembre 2025, Madame la préfète de l’Hérault a ordonné la fermeture de l’établissement exploité par la Sarl [K] [U], à raison de faits d’emploi d’étrangers non autorisés à travailler et de travail dissimulé par dissimulation d’emploi salarié.

Cet arrêté n’a fait l’objet d’aucun recours et la défenderesse a souligné par ses écritures avoir “accepté sa fermeture administrative préfecture tenant son absence de vigilance des situations administratives de ses salariés”. La matérialité des manquements visés plus haut est acquise.

Cette fermeture administrative, qui a duré trois mois et demi, a privé le local de toute exploitation commerciale, en contravention avec l’obligation d’exploitation continue du fonds pesant sur le preneur, et a exposé le bailleur au risque de dépréciation de son bien.

Le moyen tiré de ce que la Sarl [K] [U] ne doit pas subir une “double peine” est inopérant en ce que la sanction administrative prononcée et la sanction contractuelle de l’inexécution du bail, poursuivie par la SCI devant le tribunal judiciaire, procèdent de fondements distincts et poursuivent des finalités dissemblables.

Le fait que les mêmes dysfonctionnements emportent plusieurs conséquences juridiques selon des ordres de juridiction différents ne fait pas obstacle à ce que le bailleur se prévale du manquement contractuel du preneur.
Le manquement à l’obligation contractuelle de se conformer aux prescriptions légales et réglementaires, notamment en matière d’inspection du travail, est en conséquence également caractérisé.

° Sur le manquement lié au défaut de justification d’une assurance : en application de l’article V, point 9 du bail, le preneur est tenu de souscrire une police d’assurance garantissant les risques locatifs, notamment l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux, et d’en justifier au bailleur.
Cette obligation revêt une importance particulière s’agissant d’un [Localité 4] -établissement recevant du public- exploitant des équipements frigorifiques dans un immeuble en copropriété.

Il résulte des pièces du dossier de la demanderesse que, malgré la relance du 6 janvier 2026 et la mise en demeure du 27 janvier 2026 adressées par le gestionnaire du bien, la Sarl [K] [U] n’a jamais transmis d’attestation d’assurance.

En réplique, la Sarl [K] [U] n’a produit qu’une attestation établie le 22 mai 2026, soit trois jours avant la notification de ses conclusions et près de quatre mois après la mise en demeure précitée.
Outre qu’elle n’a pas contesté ne pas l’avoir pas communiquée en temps utile, cette attestation ne précise pas non plus les locaux qu’elle garantit, alors que la Sarl [K] [U] se prévaut par ailleurs, dans ses écritures, de la location d’un second local situé dans la copropriété. Le tribunal n’est ainsi pas en mesure de vérifier que la couverture assurantielle invoquée porte sur le local loué par la SCI Sempere.
Le manquement du défaut de justification d’une assurance est également caractérisé.

° Sur le manquement lié au détournement de la destination contractuelle des locaux : le bail assigne aux lieux loués une destination de “Boucherie -fruits et légumes- alimentation générale” et ne prévoit aucune occupation à titre d’habitation.

Or, l’arrêté municipal du 10 novembre 2025 recense plusieurs constats de la police municipale effectués entre septembre et octobre 2025 qui ont mis en évidence des nuisances sonores nocturnes générant un trouble manifeste à l’ordre public et à la tranquillité du voisinage.
Et l’un des considérants de l’arrêté détaille que lors d’interventions ou de contrôles de l’établissement, des individus ont déclaré occuper à titre d’hébergement une mezzanine au sein du local commercial, dont l’un se trouve en état d’ébriété ; et que des constatations réitérées ont mis en évidence l’affectation à des fins d’hébergement ou d’occupation prolongée de locaux non destinés à cet usage, notamment la mezzanine et une zone située en arrière-boutique ; la situation de ces personnes habitant dans les lieux, dans des conditions inadaptées, est de nature à compliquer l’intervention des services de secours.
Ces constatations, opérées par des agents assermentés dans l’exercice de leurs fonctions, font foi jusqu’à preuve contraire, étant rappelé que l’arrêté n’a fait l’objet d’aucun recours.

La Sarl [K] [U] a soutenu que la mezzanine constituerait un espace de repos réservé à ses salariés et que la personne visée par l’arrêté est un SDF, un squatter ayant élu domicile dans les parties communes de la résidence.
Cet argument, non vérifiable en l’état des pièces produites aux débats, n’est pas de nature à affaiblir la force probante attachée aux constatations administratives, étant observé que les trois attestations produites par la défenderesse, -ses pièces n° 20, 21 et 22- sont rédigées en des termes rigoureusement identiques “Je confirme qu’à plusieurs reprises …] et les habitants de la résidence”, qu’elles ne satisfont pas aux exigences impératives de l’article 202 du code de procédure civile et que la première d’entre elles émane de M. [P] [I], employé de la boucherie Nassim, placé à l’évidence dans un lien de subordination à l’égard de la défenderesse. Leur valeur probante est, dans ces conditions, très insuffisante.

Enfin, ces trois attestations ne remettent pas en question les constatations circonstanciées et précises figurant dans les actes administratifs, lesquelles portent non sur les parties communes, mais sur l’intérieur du local commercial, où sont relevés à la fois la présence d’individus se déclarant occupants à titre d’hébergement, ainsi qu’un tapis de couchage et des effets personnels, dont une valise et des chaussures civiles.
Aucune confusion n’est permise entre la présence dans les parties communes d’un SDF en grande précarité et l’occupation irrégulière du local commercial lui-même.
Le preneur a ainsi affecté les lieux loués à un usage autre que celui prévu au bail, dans des conditions créant un risque avéré pour la sécurité des personnes au sein d’un [Localité 4], risque de nature à engager la responsabilité du bailleur.
Le manquement lié au détournement de la destination contractuelle des locaux également caractérisé.

Au vu de ce qui précède, la Sarl [K] [U] a manqué à plusieurs obligations du bail : l’obligation d’entretien et de réparation, l’obligation de garantir le bailleur des plaintes justifiées, l’obligation de payer le loyer aux termes convenus, l’obligation de se conformer aux prescriptions administratives et l’obligation de justifier d’une assurance, ainsi qu’à l’obligation d’user des lieux suivant leur destination contractuelle.

Chacun de ces manquements suffirait à lui seul à justifier la résolution du contrat de bail : ils présentent chacun un caractère de gravité d’autant plus marqué qu’ils sont répétés et concomitants. De surcroît, ils exposent la SCI Sempere à une double recherche de responsabilité : celle de la part du syndicat des copropriétaires et celle de la part de la commune de Juvignac.

La Sarl [K] [U], dûment avertie par la mise en demeure du 27 janvier 2026 puis par l’assignation, n’a procédé à aucune régularisation utile : les travaux qu’il reconnaît par exemple devoir réaliser ne sont toujours pas exécutés, l’arriéré locatif n’est toujours pas apuré et la justification de l’assurance n’a été apportée qu’en cours d’instance, de manière tout à fait lacunaire, imprécise.

La confiance nécessaire à la poursuite de la relation locative est ainsi définitivement rompue. Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 16 avril 2014 aux torts exclusifs de la Sarl [K] [U], à date du présent jugement.

2. Sur la demande de délai

Le 3ème alinéa de l’article 1184 ancien du code civil prescrit qu’il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.
La Sarl [K] [U] a sollicité, à titre subsidiaire, un délai de trente jours pour s’acquitter du loyer du mois de juin 2026, à compter de la signification du présent jugement.
Sa demande ne porte que sur une échéance déterminée et non sur l’ensemble de la dette : sa demande est sans incidence sur la solution du litige dès lors que la résolution du bail n’est pas fondée sur ce seul défaut de paiement.
Il n’y a toutefois pas lieu d’accorder le délai sollicité à la Sarl [K] [U] qui a persisté dans des manquements affectant la sécurité des personnes et l’intégrité de l’immeuble de la résidence. Sa demande est rejetée.

3. Sur l’expulsion

La résolution du bail prive la Sarl [K] [U] de tout titre régulier d’occupation du local concerné.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCI Sempere et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’arriéré locatif

La créance de la SCI Sempere au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 8 janvier 2026, telle qu’elle ressort du décompte produit, est justifiée dans son principe comme dans son montant, la défenderesse n’ayant formulé aucune critique du quantum et n’ayant pas justifié de son apurement

La Sarl [K] [U] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI Sempere la somme de 8 405,04 euros, sauf à déduire les règlements dont il sera justifié comme étant intervenus, après le 8 janvier 2026, en imputation de cet arriéré.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résolution du bail, sans titre ni droit, cause au bailleur un préjudice qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité au montant du loyer trimestriel contractuel, soit 12 607,56 euros, montant qui n’est pas discuté et qui correspond à la valeur locative des lieux, due à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Afin de préserver la valeur de cette indemnité en cas d’occupation prolongée, il sera précisé au dispositif du présent jugement que, si l’occupation devait se poursuivre au-delà d’une année, l’indemnité d’occupation serait indexée sur la variation à la hausse de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du présent jugement.

6. Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

La Sarl [K] [U], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI Sempere les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer. La Sarl [K] [U] sera condamnée à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit que s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.
Mais en l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire dès lors que les manquements retenus procèdent d’une occupation des lieux dans des conditions de sécurité dégradées, que la commune de Juvignac a enjoint la SCI Sempere de “prendre une réaction immédiate et sans ambiguïté afin de faire cesser sans délai toute occupation illicite des locaux” en l’avertissant du risque d’engagement de sa responsabilité en cas de sinistre, et que par ailleurs les désordres affectant l’immeuble de la résidence se poursuivent en raison de la carence du preneur.

La situation sociale invoquée par la Sarl [K] [U], tirée de l’emploi de ses cinq salariés dont deux en situation d’apprentissage, ne laisse pas le tribunal indifférent, mais cette situation ne relève pas du critère d’incompatibilité avec la nature de l’affaire et découle des seuls manquements imputables à la défenderesse, laquelle affirme de surcroît exploiter un second local commercial dans la même résidence.
La demande tendant à écarter l’exécution provisoire est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial du 16 avril 2014 portant sur le lot n° 84 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 5], centre commercial [Adresse 6], aux torts exclusifs de la Sarl [K] [U], à date du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion de la Sarl [K] [U] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la Sarl [K] [U] à payer à la SCI Sempere 8 405,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 8 janvier 2026, sauf à déduire les paiements dont il sera justifié comme étant intervenus postérieurement, en imputation de l’arriéré,

CONDAMNE la Sarl [K] [U] à payer à la SCI Sempere une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 12 607,56 euros, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

DIT que si l’occupation devait se poursuivre au-delà d’une année à compter du présent jugement, l’indemnité d’occupation sera indexée sur la variation à la hausse de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du présent jugement,

DÉBOUTE la Sarl [K] [U] de sa demande de délai de paiement,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE la Sarl [K] [U] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

CONDAMNE la Sarl [K] [U] à payer à la SCI Sempere la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sarl [K] [U] aux entiers dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.