TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 1

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DU 21 Septembre 2026
Dossier N° RG 17/02521 – N° Portalis DB3D-W-B7B-HTVV
Minute n° : 2026/

AFFAIRE :

S.A.R.L. [U] [P] C/ [W] [Q] épouse [L], [Z] [L]

JUGEMENT DU 21 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, juge statuant à juge unique en matière de loyers commerciaux

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER lors du délibéré : Madame Delphine CHABERT

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026 mis en délibéré au 10 Septembre 2026 prorogé au 21 Septembre 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à Me Charles-Edouard BRAULT
Copie exécutoire à Me Hélène JOUREAU

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [U] [P], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

Madame [W] [Q] épouse [L], décédée le 24 septembre 2022 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] SUISSE
représentée par Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [L], décédé le 17 août 2021 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] SUISSE
représenté par Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [V] [L], venant aux droits de Mme [W] [F] [Q], décédée le 24 septembre 2022 et de M. [Z] [E] [M] [G] [L], décédé le 17 août 2021, née le 22 Décembre 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

Madame [D] [S], [V] [L], venant aux droits de Mme [W] [F] [Q], décédée le 24 septembre 2022 et de M. [Z] [E] [M] [G] [L], décédé le 17 août 2021, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

Monsieur [R] [S], [V] [L], venant aux droits de Mme [W] [F] [Q], décédée le 24 septembre 2022 et de M. [Z] [E] [M] [G] [L], décédé le 17 août 2021, né le 19 Novembre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] (SUISSE)
représenté par Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

Madame [A] [L], [V] [L], venant aux droits de Mme [W] [F] [Q], décédée le 24 septembre 2022 et de M. [Z] [E] [M] [G] [L], décédé le 17 août 2021, née le 20 Juillet 2008 à [Localité 5] (SUISSE) (3006), demeurant [Adresse 6] (SUISSE)
représentée par Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2005, les consorts [L] aux droits duquel viennent aujourd’hui messieurs dames [R], [V] et [D] [L], [Y] [J], ont donné à bail commercial à [O] [N], aux droits duquel vient aujourd’hui la société [U] [P], un appartement (celui numéroté 27) constituant le lot n°5 d’un ensemble immobilier dit [Adresse 7] – HOTEL – CLUB HOUSE, pour un loyer de 6 907,34 euros annuels hors taxe.

Suivant acte extrajudiciaire du 25 septembre 2015 à l’initiative de [U] [P], le principe du renouvellement du bail fut acquis à compter du 1er octobre 2015, toutefois les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer.

[U] [P] a notifié à son bailleur un mémoire préalable le 1er février 2016, sollicitant la fixation du loyer à une somme de 3 104,64 euros. Le 20 février 2017, elle a assigné les héritiers [C] devant le tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 17/02521.

Une expertise a été ordonnée le 20 septembre 2018 ; le rapport de monsieur [H] fut déposé le 20 octobre 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 11 juin 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026, prorogé au 21 septembre 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par son « mémoire après expertise n°4 et récapitulatif », auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [U] [P] demande au juge de :
– déclarer monovalents les locaux litigieux au regard tant de leur construction initiale à usage de suites que du fait qu’ils ne pourraient être affectés à un autre usage commercial sans réaliser des travaux de grande importance et onéreux, alors que de surcroît un tel changement d’affectation est exclu par le régime fiscal des lots considérés
– juger qu’en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s’apprécier selon les critères découlant de l’article R.145-10 du Code de commerce et donc suivant la méthode hôtelière
– subsidiairement, déclarer conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce et de la jurisprudence établie par la Cour de cassation que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel, et a fortiori au montant pouvant découler de la règle du plafonnement
– juger qu’en tout état de cause, et quand bien même les locaux ne seraient pas considérés, par impossible, comme monovalents, la valeur locative au 1er octobre 2015 devra être appréciée en application de la méthode hôtelière, seule reconnue au regard des usages de la branche d’activité considérée et en tout état de cause pertinente avec l’activité économique exercée
– écarter la méthode par comparaison
– à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle en principal de 2 402,18 euros HT HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie
– à titre subsidiaire, le fixer à 4 003,63 euros
– à titre plus subsidiaire, le fixer à 4 403,99 euros
– à titre infiniment subsidiaire, le fixer à 5 917,40 euros
– dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop perçus, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil
en tout état de cause
– débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir
– condamner solidairement et in solidum les héritiers [C] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise

Par leur « mémoire après dépôt du rapport d’expertise judiciaire n°4″, auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les héritiers [C] demandent au juge de :
– rejeter l’intégralité des demandes formées par la société [U] [P], en ce compris l’application du taux d’intérêt légal et de la capitalisation à compter de la date du renouvellement soit le 1er octobre 2015 et les échéances successives
– prendre acte du décès de monsieur [Z] [L] survenu le 17 août 2021 et de madame [W] [L] le 24 septembre 2022
– recevoir leur intervention volontaire
– juger non monovalents les locaux
– fixer le montant du loyer annuel renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à titre principal à la somme de 7 946,26 euros annuels hors taxe (loyer plafonné) ; à titre subsidiaire avec un abattement de 10 % à la somme de 7 541,11 euros ; à titre plus subsidiaire avec un abattement de 20 % à la somme de 6 703,20 euros ; à titre infiniment subsidiaire à la somme de 5 917,40 euros (méthode hôtelière par l’expert judiciaire)
– condamner la société [U] [P] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
– condamner la société aux dépens

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

En vertu de l’article R.145-23 du Code de commerce, premier alinéa, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ; il est statué sur mémoire ».

Lorsque les parties ne parviennent pas à fixer d’un commun accord le loyer d’un bail commercial renouvelé, le principe découlant de l’article L.145-33 est que celui-ci « doit correspondre à la valeur locative », que l’on détermine selon « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Toutefois, sauf exceptions ou motifs de déplafonnement, le loyer à renouveler ne saurait dépasser un plafond, à condition que celui-ci ne soit pas supérieur à la valeur locative. Ainsi d’après l’article L.145-34, lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint douze années, et lorsque les locaux litigieux ne sont pas monovalents ou à l’usage exclusif de bureaux, et tant qu’il n’est pas justifié d’une modification notable pendant la durée du bail expiré des quatre premiers des cinq critères ci-dessus, « le taux de variation […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », d’un indice officiel.

À noter que, dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur, il peut être retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, même inférieure au loyer expiré. Ainsi, il ne doit pas être fait application de la règle du plafonnement sans rechercher, même d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative, alors qu’il est demandé un montant inférieur à celui du loyer indexé : lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, et sans qu’une éventuelle clause d’indexation ne puisse y faire obstacle.

Il convient donc de calculer la valeur locative pour la comparer au loyer plafonné (étant observé qu’aucun motif de déplafonnement n’est invoqué par les parties, ni rapporté par l’expert).

Il faut alors déterminer si les locaux sont ou non monovalents, et selon quelle méthode calculer la valeur locative.

Sur la monovalence

Ainsi l’article L.145-36 du Code de commerce dispose que « les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État » ; et l’article R.145-10 précise que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut
[1], par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

[1]
Ainsi le juge apprécie souverainement la méthode la plus adaptée.

La monovalence d’un bien immobilier résulte du fait qu’il a été, sinon construit, aménagé depuis sa construction pour répondre à un concept et une seule activité spécifique, où il n’est pas possible d’exercer en l’état une autre activité commerciale sans devoir réaliser des travaux importants ou des transformations coûteuses.

En l’espèce, l’immeuble, ou ensemble immobilier, comprend 55 lots : le lot n°1 propriété de [U] [P] « à usage d’hôtel, commerces et Club [Etablissement 1] » et qui abrite notamment « le hall d’accueil général » ; un local à usage mixte commercial (bureau ou suites) ; 53 lots « à usage principal de suites ».
« Les séjours locatifs de la clientèle ne pourront se faire que dans le cadre de la gestion unique de l’hôtel » : « les suites et les chambres, louées dans leur totalité, sont mises à disposition de l’exploitant de l’hôtel qui bénéficie d’un mandat ».
« Cet ensemble, nonobstant la destination spécifique ci-dessus pourra toujours être affecté ultérieurement à destination d’immeuble d’habitation comportant des locaux commerciaux », sous réserve d’un déclassement de l’hôtel soumis à l’unanimité des copropriétaires.
« Le mot ‘cellule’ désigne une pièce ou un ensemble de pièces réservées à usage hôtelier qui pourra aussi bien être dénommée ‘suite’ ou ‘chambre’ ».

Tout d’abord, le juge relève que le premier critère est structurel et n’englobe pas les contraintes légales, contrairement à ce qu’affirme [U] [P] : d’une part, le texte relie la « seule utilisation » à la « construction » sans considérations d’ordre administratif ou urbanistique, d’autre part, un Plan local d’urbanisme n’est pas immuable et ne saurait condamner un bâtiment à choisir entre l’affectation initiale ou la démolition. En l’espèce, le fait que depuis sa création en 1987 la zone ZB de la [Adresse 8] soit exclusivement réservée aux cellules de loisir type hôtellerie ou résidence de tourisme, ne pouvant recevoir de logements polyvalents, n’interdit pas une évolution du PLU.

Au point de vue ‘construction’, le juge relève qu’il est question d’un immeuble similaire à tant d’autres en ce qu’il s’agit « d’un ensemble de constructions traditionnelles élevées de deux niveaux sur rez-de-chaussée […] l’accès aux appartements se fait par des coursives », et ce sans aménagements typiques d’une activité donnée (tels de vastes salles de cinéma, de vastes espaces destinés à chambre froide ou surfaces de vente, etc). La construction a été faite en vue de l’habitation : elle suit donc des niveaux linéaires et sa structure est homogène. L’impossibilité actuelle d’un vote unanime des copropriétaires pour changer la destination de l’immeuble est d’ordre pratique et non d’ordre théorique.

La jurisprudence tient les hôtels pour monovalents (à noter que cela fut retenu également pour une résidence étudiante). Cependant, il n’apparaît pas que la résidence litigieuse est un hôtel. L’« usage d’hôtel » ou « usage hôtelier » dont il est question dans le règlement de copropriété, tout comme « les caractéristiques d’un hôtel », pas plus que la désignation des lots comme « des chambres d’hôtel ou des suites », ne sauraient aller à l’encontre de la définition de l’article D.321-1 du Code de tourisme qui dispose : « La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».

Le même code définit également à l’article D.311-4 l’hôtel de tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l’année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d’ouverture n’excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes ».

La résidence dans laquelle est situé le lot du bailleur répond à la première de ces définitions, puisque régie par le droit de la copropriété (D.321-2) pour regrouper différents locaux d’habitation meublés, propriété de divers particuliers auxquels seule [U] [P] loue chacune des ‘suites’ qu’elle proposera in fine aux vacanciers.

Le juge relève d’ailleurs qu’elle était bien une résidence de tourisme classée à la date du renouvellement en 2015, sur inscription de [O] [N]. S’il est possible à un hôtel de mettre à disposition des clients des appartements, l’appellation plus classieuse de ‘suite’ donnée par [U] [P] ne revêt pas de définition légale (notamment dans le Code de tourisme) et ne qualifie pas per se l’établissement d’hôtel plutôt que de résidence de tourisme.

La distinction entre les deux tient surtout aux services proposés aux clients de passage. Or, contrairement aux affirmations d’[U] [P] à l’appui de son site Internet, les prestations offertes n’apparaissent pas être celles d’un hôtel :
– si cela n’est pas affirmé, le juge suppose que les vacanciers sont accueillis (encore faudrait-il aller au-delà d’une simple remise de clés)
– les lits sont faits à l’arrivée, certes, encore que des attestations disent que non et que les draps étaient simplement déposés dans la chambre
– il est mentionné « linge de toilette » sans préciser que celui-ci serait régulièrement fourni/changé en cours de séjour
– le « ménage quotidien » est contredit par le rapport d’expertise : « Un locataire a indiqué que le ménage n’était pas fait durant son séjour. Monsieur [T] [directeur du site [U] [P]] a confirmé que le ménage n’était pas fait tous les jours mais en fin de séjour »
– le ménage en fin de séjour est normal pour une résidence de tourisme également, pour accueillir les prochains clients
– la mise à disposition de lit bébé sur demande l’est aussi, pour une résidence qui cible les familles
– les prestations optionnelles ne concernent que l’animal, l’arrivée anticipée et le départ tardif
– il n’est pas mentionné, même à titre optionnel, de petit-déjeuner (alors qu’une restauration est évoquée ailleurs)
Le niveau de prestations relevé sur site est donc notoirement insuffisant pour un hôtel, a fortiori 4*.

Enfin, l’« unité commerciale unique » dont se prévaut [U] [P] rejoint tout à fait l’« ensemble homogène » caractérisant la résidence de tourisme, gérée par une seule personne, d’après l’article D.321-1.

S’agissant du critère économique qui est venu s’ajouter au premier, le juge relève que [U] [P] ne démontre pas le caractère exorbitant des coûts de réaffectation à une nouvelle activité commerciale. D’une part, le cabinet ART TECH & Cie n’a envisagé de travaux que pour désolidariser les cellules du lot n°1 et les individualiser, sans pour autant modifier leur distribution interne et sans expliquer quelle activité commerciale différente serait envisagée par de tels travaux ; ces travaux laissent au contraire résulter des appartements habitables et indépendants, au lieu de les transformer. D’autre part, le juge relève que 20 000 euros par cellule, donc par bailleur, peut représenter une somme mais ne saurait être tenu pour inatteignable.

La monovalence des locaux n’est donc pas établie : il n’est pas démontré que l’immeuble ne pourrait recevoir une autre destination commerciale sans des travaux au coût exorbitant pour chaque propriétaire bailleur.

Sur l’évaluation et le calcul de la valeur locative

S’agissant de la méthode retenue, le Juge renvoie à la lettre de l’article R.145-10 qui n’ouvre la possibilité de déroger au principe posé par L.145-33 (et donc d’adopter une autre méthode d’évaluation que la méthode par comparaison) que dans l’hypothèse de locaux monovalents ; or tel n’est pas le cas ici.

Le juge relève au demeurant que la méthode hôtelière n’apparaît pas adaptée à l’exploitation d’une résidence de tourisme dans la mesure où les services qui y sont prodigués ne sont pas identiques à ceux d’un hôtel (notamment le service en chambre), et que la méthode hôtelière souffre d’obsolescence face à l’évolution des modes de réservation en ligne qui provoque des prix tellement cassés que l’abattement habituellement appliqué pour tenir compte de la segmentation de la clientèle devient inadapté.

La méthode par comparaison sera donc retenue, et les demandes d’[U] [P] jusqu’à l’infiniment subsidiaire seront rejetées.

L’expert a retenu, au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les références de la résidence voisine des [Adresse 9]. S’il n’y a effectivement qu’un seul point de comparaison, il est précieux dès lors qu’il s’agit d’une autre résidence de tourisme et qu’elle est voisine pour ainsi dire immédiate des locaux litigieux. La résidence a ouvert en 2015, année du renouvellement du bail en l’espèce, et l’exclusion pure et simple des valeurs de marché revient à se priver d’un indicateur pertinent sur le dynamisme et l’attractivité de la zone commerciale. Le rapport [K] corrobore d’ailleurs la proximité des deux : mêmes prestations, taux d’occupation quasi identique, revenu moyen par chambre disponible quasi identique. Les surfaces considérées pour chaque cellule ne sont pas hors de proportion comme l’affirme [U] [P] ; quant aux « prestations haut de gamme aucunement comparables », le juge observe que les [Adresse 9] sont un 4* comme la résidence d’[U] [P].

L’expert judiciaire retient une surface de référence de 34,2 m². Il retient 245 euros par an du mètre carré pour le bien litigieux, auxquels il applique un abattement général de 20 % du fait que les locaux sont quasi neufs et bénéficient d’installations récentes aux dernières normes, offrant un agrément bien plus important, et des aménagements plus modernes.

Cet abattement est contesté de part et d’autre. Cependant, ce n’est pas parce que les [Adresse 9] utilisent les équipements de Soleil Vacances qu’elles devraient être considérées comme n’en étant pas dotées. Le juge relève que si la résidence d’[U] [P] est mieux située, l’autre est plus récente donc aux normes, l’expert retient des espaces plus spacieux et des distributions intérieures plus adaptées aux demandes ; le juge relève enfin que s’agissant de prix de marché, il convient aussi de retenir un abattement. Ainsi la valeur de 20 % retenue par l’expert se justifie.

Le loyer de 6 703,20 euros calculé par l’expert correspond donc bien à la valeur locative. Celle-ci étant inférieure au loyer plafonné, elle doit être retenue.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge. Ceci n’est qu’un rappel, le juge des loyers commerciaux ne pouvant, vu la lettre de l’article R.145-23 du Code de commerce, que fixer le montant du nouveau loyer, mais pas statuer sur les questions accessoires soulevées par l’une ou l’autre des parties, et notamment pas prononcer de condamnation au paiement.

La société [U] [P], qui succombe en ses prétentions dans l’instance qu’elle a introduite, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, vu l’article 696 du Code de procédure civile. Elle paiera 1 200 euros de frais irrépétibles au titre de l’article 700, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux

FIXE le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 6 703,20 euros hors taxe à compter du 1er octobre 2015, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées ;

DIT que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense ;

CONDAMNE la société [U] [P] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société [U] [P] à payer à mesdames [V] [L], [D] [L], [A] [L] et monsieur [R] [L] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE