TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/15733
N° Portalis 352J-W-B7F-CVZHG

N° MINUTE : 2

Assignation du :
19 Novembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 21 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L [Localité 1] LESCOT O’CD
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0480

DEFENDEURS

Madame [Z] [I] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [Y] [L], décédé
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [D] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [W] [L]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Monsieur [O] [L]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [U] [G]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Monsieur [A] [S]
[Adresse 8]
[Localité 7]

Monsieur [V] [S]
[Adresse 8]
[Localité 8]

Monsieur [Q] [S]
[Adresse 8]
[Localité 8]

tous et toutes représentés par Maître David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0100

S.A.R.L GEMALIA, représentant l’indivision [E] [S], ès qualités d’administrateur de biens
[Adresse 9]
[Localité 9]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seings privés du 26 juillet 2011, l’indivision [E]
[S] a donné à bail à la société [Localité 1] LESCOT O’CD divers locaux à usage commercial (achat, vente de disques et de matériels de musique), situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] dans le [Localité 10] et ce pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2010.

Le loyer annuel était fixé à 65.391,80 € HT HC révisé annuellement pour être
porté, à la date de renouvellement, à la somme de 72.460 € HT HC.

Le loyer du bail renouvelé n’a pas subi d’autre augmentation que celle résultant de la variation annuelle de l’indice INSEE du coût de la construction.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2020, la société locataire a fait notifier à ses bailleurs, au visa de l’article L.145-10 du code de commerce, une demande de renouvellement du bail pour le 1er janvier 2021 moyennant un loyer de 35.000 € HT.

Par courrier du 12 mars 2021, l’indivision [E] [S] a accepté le principe du renouvellement du bail mais aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer en renouvellement.

La société [Localité 1] LESCOT O’CD, se prévalant d’une expertise amiable confiée à M. [H], expert auprès de la cour d’appel de Paris, a alors notifié à l’indivision [E] [S] par exploit du 12 juillet 2021 un mémoire préalable sollicitant que la fixation du loyer en renouvellement, soit fixé à 42.346 euros puis a fait délivrer une assignation devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris signifiée le 23 novembre 2021, aux fins de voir fixer à cette somme.

Par mémoire du 5 avril 2022, l’indivision [E] [S] conteste l’évaluation de la valeur locative produite par sa locataire, et sollicite au vu d’un rapport amiable de M. [C], expert auprès de la cour d’appel de [Localité 1], la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 74.643,16 euros HT et HC tel que résultant de la variation indiciaire depuis la fixation du loyer du bail expiré.

Par jugement du 19 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

– constaté par l’effet de la demande de renouvellement faite le 12 mars 2021 par la société [Localité 1] LESCOT O’CD, le principe du renouvellement du bail la liant à l’indivision [E] [S] à compter du 1er janvier 2021,
– ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, et désigné Mme [Z] [N] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juillet 2024, estimant à la somme de 77.700 euros ou 73.211 euros après application d’un abattement COVID, la valeur locativ en renouvellement au 1er janvier 2021.

L’expert judiciaire a basé son évaluation sur un prix unitaire de 700 € le m²P sur une surface pondérée de 111 m².

Par mémoire en ouverture de rapport n° 2 régulièrement notifié, la S.A.R.L [Localité 1] LESCOT O’CD, locataire, demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – DÉBOUTER l’indivision [F] de l’ensemble de ses demandes fins, et conclusions ;
– FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021, selon la valeur locative, à la somme annuelle de 39.380,00 € HT/HC ;
– CONDAMNER l’indivision [F] à restituer les trop-perçus de loyer à compter du 1er janvier 2021 ;
– DIRE que les restitutions de loyer porteront intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter du 1er janvier 2021 ;
– DIRE que lesdits intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;
– ORDONNER l’exécution provisoire sur l’ensemble du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER l’indivision [E] [S] au paiement de la somme de 5.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiersdépens, en ce compris les frais d’expertise ”.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport et en réponse n° 3, régulièrement notifié, l’indivision [E] [S] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – JUGER que la valeur locative des locaux loués s’élève à la somme annuelle de 107.100 € sur la base d’une surface pondérée de 119 m²P et un prix unitaire de 900 € ;
– JUGER qu’il n’y a lieu à appliquer aucun abadement au titre de l’incidence COVID-19 à la date d’effet du renouvellement le 1er janvier 2021 que ce soit au titre de la première période triennale comme proposé par l’expert judiciaire qu’à hauteur de 35 % tel que demandé par la SARL [Localité 1] LESCOT O’CD, et débouter cette dernière de ses demandes à ce titre ;
– JUGER que la valeur locative s’avère supérieure au loyer plafond ;
– DEBOUTER la SARL [Localité 1] LESCOT O’CD de sa demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2021 à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 39.380€ HT /HC ;
– DEBOUTER la SARL [Localité 1] LESCOT O’CD de l’ensemble de ses demandes, en ce y compris sa demande de remboursement des loyers trop perçus ;

En conséquence,

– FIXER le montant du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er janvier 2021, au titre des locaux sis [Adresse 10], à la somme annuelle de 74.298 € en principal, Hors Taxes et Hors Charges ;
– JUGER que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2021 portera intérêts au taux légal, ce depuis l’assignation du 19 novembre 2021 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date et avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

En tout état de cause,

– DEBOUTER la SARL [Localité 1] LESCOT O’CD de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens, en ce y compris les frais d’expertise ;
– JUGER que les frais d’expertise et les dépens seront laissés à la charge de la SARL [Localité 1] LESCOT O’CD ;
– Subsidiairement, JUGER que les dépens et frais d’expertise feront masse et seront supportés par moitié par chaque partie ”.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2026 et mise en délibéré au 11 septembre 2026, puis prorogée au 21 septembre 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 19 janvier 2023, n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er janvier 2021.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société locataire demande de fixer le nouveau loyer à la valeur locative qu’elle estime à la somme de 60.500 euros correspondant au prix de 550 euros le m² ramenée, après d’un abattement de 35 %, à la somme annuelle de 39.380,00 € HT/HC, soit une somme inférieure au loyer actuel.

La société locataire fait valoir que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, ce que les bailleurs contestent en faisant valoir que la valeur locative est bien supérieure, estimant le prix au m² à 900 euros.

Sans se prévaloir d’un motif de déplafonnement, ils sollicitent en conséquence de fixer le nouveau loyer au loyer plafond à la date du 1er janvier 2021, soit à la somme annuelle de 74.298 €.

Sur l’incidence de la crise sanitaire, les bailleurs s’opposent sur le principe d’un abattement et sur son montant , en faisant valoir le caractère temporaire de la crise sanitaire, la fin du confinement à la date du 1er janvier 2021 et enfin l’absence d’impact sur l’activité de la boutique.

Les conditions du bail ne sont pas discutées.

Sur ce

Il est acquis en application de l’article L.145-34 du code de commerce, que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R145-8 du code de commerce précise les conditions dans lesquelles s’apprécient les facteurs de la valeur locative mentionnés aux 1 à 5 de l’article précité.

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés à [Localité 1], dans le [Localité 10], dans le [Adresse 11], au sein d’un ensemble immobilier en façade sur deux rues, au [Adresse 1] (linéaire de la boutique) et [Adresse 12].

La boutique s’inscrit dans le quartier des « Halles »rendu très vivant par ses lieux de loisirs et de sorties, dont l’expert judiciaire relève qu’il a été continuellement en mouvement et urbanistiquement sollicité au cours des 15 dernières années (musées modernes, boites de nuit, bars branchés, restaurants à la mode, etc.).

L’ensemble immobilier dont fait partie la boutique est positionné sur une parcelle ayant son emprise entre la [Adresse 13] (n°24) et la [Adresse 14].

La [Adresse 14] est une voie traversante du sud au nord de [Localité 1] Rive Droite, qui prend naissance [Adresse 15]. Dans cette partie, elle est large et très fréquentée car elle relie les quais à la [Adresse 16].

La [Adresse 13], [Adresse 17] également traversante nord-sud prend
naissance [Adresse 18], et irrigue le [Adresse 19]. Elle longe le [Adresse 20], voie large et embellie jusqu’à la [Adresse 21]. A la suite et jusqu’à la [Adresse 22] ses aménagements sont plus anciens
et ordinaires et sa configuration plus étroite se prête plus difficilement à l’étalement des terrasses des restaurants.

La boutique sous expertise se situe en deçà de la [Adresse 22], entre la
[Adresse 23] et la [Adresse 24], plus précisément entre la [Adresse 21] et la [Adresse 25], dans la configuration plus étroite de la [Adresse 13].

La boutique dépend d’un ensemble immobilier en façade sur deux rues (Lescot et [Localité 11]), composé d’immeubles aux bâtis anciens et hétéroclites reliés par plusieurs courettes.

Son linéaire de vitrine est situé sur la [Adresse 13] et elle s’étend sur le
bâtiment en façade, sur les trois bâtiments à la suite et cour couverte. Elle n’a pas de vitrine sur la [Adresse 26] mais y possède un accès piéton.

Selon l’expert, les lieux sont ainsi configurés :

– Au rez-de-chaussée : une boutique avec un linéaire de façade d’environ 10 mètres abrité d’un store en toile.
– Au 1er étage relié : par un escalier carrelé étroit situé derrière la caisse centrale à gauche de l’entrée du magasin – bureau et locaux sociaux.
– Sous-sol relié : bonne hauteur – sol ciment usagé.

Le sous-sol est accessible par un escalier en béton situé au milieu du local à gauche par une trappe dissimulée sous une console amovible sur roulette. L’accès au sous-sol se fait par un escalier étriqué et raide auquel il manque quelques marches.

Selon l’expert les espaces du niveau sont organisés autour d’un dégagement distribuant plusieurs pièces inutilisées et inutilisables. Le sous-sol entier présente plusieurs désordres tels que des dégâts des eaux à répétition et enduits de plâtres vétustes pouvant chuter à tous moments, faisant de la surface un espace inutilisable car humide.

L’expert judiciaire indique avoir eu une bonne impression d’ensemble, relevant notamment un bon emplacement dans un secteur fréquenté par une population très éclectique allant du touriste à l’étudiant en passant par le Bobo Branché, ce qui est favorable à l’activité de destination exercée, et une assez bonne configuration de la boutique permettant une unité commerciale fonctionnelle et un bon éclairement, précisant :

– aménagements en état d’usage et ordinaires,
– local sans prestation particulière hors la surface et la vitrine,
– étage de petite surface et en état d’usage,
– sous-sol de bonne hauteur mais peu utilisable car d’accès très difficile, humide, et ne pouvant être utilisé en réserve pour les produits exposés.

La description matérielle et de situation faite par l’expert judiciaire résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place, et n’est pas contestée par les parties.

L’expert judiciaire a retenu, sur une surface totale de 233,63 m², une surface pondérée arrondie à 111 m², que les bailleurs contestent, en faisant valoir une pondération manifestement trop faible notamment en zone 2, et dans le sous sol, sollicitant de retenir une surface pondérée, à partir de coefficients plus élevés, une surface pondérée de 119 m²P.

Les bailleurs ajoutent que la difficulté d’accès à la cave qui ne l’était pas sur l’état initial des locaux loués, est due aux travaux réalisés par le preneur sans leur autorisation, dont ils se sont aperçus en cours d’expertise.

Toutefois, c’est à partir des surfaces issues des plans d’origine, sans que la preuve de travaux réalisés au cours du bail, par le preneur soit établie, et conformément aux recommandations de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, que l’expert judiciaire a appliqué aux surfaces réelles les coefficients de pondération en fonction de la configuration des lieux , en tenant compte dans le sous sol de l’humidité et des difficultés d’accessibilité, qu’aucun élément ne remet en cause, de sorte que la surface pondérée de 111 m² sera retenue pour les locaux considérés.

L’expert judiciaire a retenur un prix unitaire de 700€ le m2P

La société locataire sollicite de fixer la valeur locative à 550 euros le m² avant crise sanitaire, conformément à l’analyse de l’expert amiable qu’elle a missioné en 2021, faisant principalement valoir que le local se situe sur un flux relativement secondaire et en remettant en cause la pertinence des références retenues par l’expert qui portent sur des artères dont la commercialité est supérieure à celle de la [Adresse 27],

Les bailleurs contestent cette appréciation et revendiquent une valeur supérieure 900 euros m²p, compte tenu de l’emplacement et des prix pratiqués dans le voisinage.

Sur la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité

Il n’est pas contesté que les facteurs locaux de commercialité ne permettent pas d’observer au cours du bail échu, une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il est acquis que la boutique O’CD se situe sur un flux secondaire par rapport au flux principal qui irrigue le plateau des Halles à proximité du Forum de fréquentation d’importance différente.

Cependant, comme le relève l’expert judiciaire, le plateau des Halles est fortement fréquenté, y compris dans les ruelles adjacentes et le local bénéficie d’une situation centrale dans [Localité 1] intramuros, d’une adresse bien desservie par les transports, et très touristique sur le plateau des Halles qui lui permet de prospérer sur une clientèle très diverse, ce qui est très favorable à son activité.

En outre, il n’est pas contesté que les boutiques O’CD ([Adresse 28], [Adresse 29] et [Adresse 30]) offrent ainsi un choix très large de vinyles, CD, DVD, Blue Ray à une clientèle très diversifiée sont toutes situées sur des emplacements centraux, populaires et touristiques, bien desservis mais sur un flux secondaire.

Il s’agit d’une boutique spécialisée, les produits offerts sont des produits vintages, neufs ou occasions parfois rares, ce qui permet de définir l’activité exercée en commerce de destination conformément à l’analyse de l’expert judiciaire, captant une clientèle trés diversifiée de résidents et de non résidents, loisirs ou business, française ou internationale.

Il résulte de ce qui précède que la société locataire qui ne fonctionne avec un flux de masse mais sur une clientèle dédiée, composée de connaisseurs et d’habitués, dans un secteur fréquenté par une population trés diverse dont la présence des cafés et des restaurants favorise le flux, est située dans un emplacement favorable et dans un périmètre de commercialité adapté à son activité spécifique.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, au titre des références locatives de boutique, l’expert judiciaire a retenu les loyers purs ou les renouvellements amiables ou judiciaires sans décapitalisation du droit au bail, mais en décapitalisant les droits d’entrée des nouvelles locations qui constituent des compléments de loyers, en tenant compte des références rappelées par M. [J] [H], expert près la Cour d’Appel de [Localité 1] dans un rapport établi en juin 2021 dont les dates sont éloignées de la date d’effet de renouvellement, situées entre 305 € m²P et 1.636 € m²P et de celles mentionnées par M. [O] [C], expert près la Cour d’Appel de [Localité 1] dans son rapport établi en septembre 2021, situées entre 636 € m²P et 1.277 € m²P.

L’expert judiciaire a relevé les références locatives de boutiques suivantes dans le secteur :

Nouvelles locations :

– 348 €/m²p en décembre 2019 pour 54 m²p de 6,50m
[Adresse 31] (Beauté/santé) – [Adresse 32] à [Localité 12] Loyer : 36.000 €
– 642 €/m²p en juin 2016 pour 109 m²p avec un linéaire de 6m
ELGI (Restauration) – [Adresse 33]
Loyer : 70.000 €
– 722 €/m²p en juin 2019 pour 54 m²p linéaire de 7m
[Adresse 34] (restauration) – [Adresse 35] à [Localité 12]
Loyer : 150.021 €
– 733 €/m²p en janvier 2018 pour 90 m²p avec un linéaire de 4m
[Adresse 36] (bar) – [Adresse 37] à [Localité 13]
Loyer : 66.000 €
– 790 €/m²p en janvier 2017 pour 147,60 m²p avec un linéaire de 37m
[Localité 14] (restauration) – [Adresse 38] à [Localité 15]
Loyer : 116.481 €
– 794 €/m²p en mai 2016 pour 63 m²p avec un linéaire de 4m
(surface utile brute : 70m²U en Rdc + 30m²U en sous-sol) – MPDAM (bar) – [Adresse 39] à [Localité 16]
Loyer : 50.000 € (source MOP Prospection)
– 931 €/m²p en février 2019 pour 161 m²p avec un linéaire de 10m
Fondue Dragon (restauration) – [Adresse 40] à [Localité 16]
Loyer : 150.021 €
– 1.036 €/m²p en juin 2018 pour 145,30 m²p avec un linéaire de 7m
[Localité 17] (centre dentaire) – [Adresse 41] à [Localité 16]
Loyer : 150.600 €
– 1.353 €/m²p au 28 octobre 2016 pour 81,31 m²p avec un linéaire de 4,5m
MAD VINTAGE (vêtements de seconde main) [Adresse 42] à [Localité 16]
Loyer : 110.000 €
– 1.374 €/m²p au 1er avril 2014 pour 131 m²p
[Localité 18] (import-export textiles) – [Adresse 43] à [Localité 16]
Loyer : 180.000 €
– 1.413 €/m²p en mai 2017 pour 58 m²p avec un linéaire de 7m
[Adresse 44] (restauration rapide – ex-fruits et légumes) – [Adresse 45] à [Localité 13]
Loyer : 81.972 €
– 1.449 €/m²p en novembre 2019 pour 49,20 m²p avec un linéaire de 4m
Avril (cosmétiques) – [Adresse 46] à [Localité 16]
Loyer : 71.300 €
– 1.532 €/m²p au 21 mai 2019 pour 235 m²p avec un linéaire de 6m
[Localité 19] (vêtements de seconde main) – [Adresse 47] à [Localité 13]
Loyer : 360.000

Fixations judiciaires :

– 750 €/m²p au 1er juillet 2015 pour 88,42 m²p avec un linéaire de 4,50m + 4,50m dans l’angle (café, restaurant) [Adresse 48] à [Localité 16]
Loyer : 66.315 €
+7 % droit de terrasse
IF 1.912 € = 69.045 € TJ [Localité 20]/03/2018 – RG n° 16/07692
– 900 €/m²p au 1er avril 2014 pour 155 m²p MORA (grossiste matériel cuisine) – [Adresse 49] à [Localité 16]
Loyer : 139.500 € (déduction assurance immeuble 699,12 € et majoration droit de percement 3 %)
TJ [Localité 1] 30/03/2016 – RG n° 14/09850
– 1.000 €/m²p au 1er avril 2013 pour 78 m²p HIPPOPOTAMUS (bar, restaurant) – [Adresse 50] à [Localité 16]
Loyer : 78.000 € + 8 % droit de terrasse +3 % droit de percement -20 % charges exorbitantes = 71.000 €
TJ [Localité 21]/06/2017 – RG n° 15/01289
– 1.300 €/m²p au 1er avril 2016 pour 251,70 m²p KFC (restauration rapide) –
[Adresse 51] à [Localité 16]
Loyer : 327.204 €
– 3 % assurance immeuble
IF 6.676,44 € = 310.711,44 €
TJ [Localité 22]/02/2022 – RG n° 17/07859

En synthèse, les valeurs se situent avec des locations nouvelles entre 305 € m²P et 2.267€ m²P, et les fixations judiciaires entre 750 € m²P et 1.300€ m²P.

L’expert judiciaire propose un prix unitaire de 700 euros/m²P que la société locataire conteste en faisant valoir, à partir d’une étude de loyers fixés judiciairement que les loyers sont fixés au maximum à 600 € m²P pour des adresses très bien desservies, faisant observer que les références de l’expert judiciaire correspondent à des boutiques de prêt à porter ou à des restaurants qui supportent des valeurs locatives plus élevées.

Les bailleurs contestent également le prix, en faisant valoir à partir de trois références de baux en cours, un loyer fixé entre 955 € m²p et 1.277 € m²P et de trois réferences de nouveaux baux entre 2015 et 2018, fixés entre 1.868€ m² et 2.267 € m²P, sollicitant de retenir une valeur unitaire de 900 € m²P.

Il convient de relever que les références des bailleurs sont celles cités dans le rapport amiable de M.[C], qu’ils ont missionné, que l’expert judiciaire a pris en compte dans son analyse et sa synthèse, et que les nouvelles valeurs citées par la société locataire situées entre 2012 et 2014 sont anciennes pour fixer un loyer de renouvellement à effet au 1er janvier 2021.

Enfin, contrairement à ce que les parties soutiennent, le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment, ainsi que de l’analyse des références opérantes recensées par l’expert judiciaire, qui a pris en compte celles relevées par les expertises amiables, est justifié .

La valeur unitaire brute proposée par l’expert judiciaire sera en conséquence retenue et le prix unitaire brut des locaux donnés à bail à la société [Localité 1] LESCOT O’CD, sera donc fixé à hauteur de 700 euros/m²P .

La valeur locative des locaux litigieux peut être évaluée au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 77.7000 euros hors charges hors taxes (111,00 m²p x 700 € = 77.700 €) qui est supérieure au loyer plafonné, et ce même après un abattement pour tenir compte de l’impact, manifestement modéré de la période Covid, sur l’activité exercée, qui ne saurait excèder 3%, sur la première période triennale, étant observé qu’à la date du renouvellement le confinement était terminé .

Il résulte de ce qui précède que la locataire échouant à établir le bien fondé de ses prétentions, le loyer plafond s’applique.

Il convient de fixer le loyer renouvelé au loyer plafond, soit à la somme annuelle au principal de 74.298 euros, à compter du 1er janvier 2021, selon le calcul retenu par le bailleur et non contesté par la société locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme annuelle de 74.298 € euros, en principal, hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre Madame [Z] [I] épouse [S], Monsieur [D] [L], Madame [W] [L], Monsieur [O] [L], Madame [U] [G], Monsieur [A] [S], Monsieur [V] [S], Monsieur [Q] [S] et la S.A.R.L [Localité 1] LESCOT O’CD, concernant les locaux situés situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] dans le [Localité 10],

Dit que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2021 portera intérêts au taux légal, ce depuis l’assignation du 19 novembre 2021 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date et avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 21 septembre 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL L. ALDEBERT