AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDK7

Minute JCP n° 676/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [E] [Q],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Comparant en personne

Madame [W] [N] épouse [Q],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Comparante en personne

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [I] [O],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Suzan OGUZ AKYOL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :
– copie certifiée conforme délivrée le aux époux [Q] par LS (+ pièces) et à Me Suzan OGUZ AKYOL par LS (+ pièces)
– seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2016, M. [E] [Q] et Mme [W] [Q] née [N] ont loué à Mme [I] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 € outre 100 € de provision pour charges.

Les bailleurs ont obtenu, le 9 septembre 2024, une ordonnance d’injonction de payer enjoignant Mme [I] [O] de leur payer les sommes suivantes :
– 767,02 € au titre de la régularisation de charges pour la période du 01/05/2020 au 30/04/2022 (soit 937,02 € – 80 € – 90 € d’acomptes),
– 831,31 € au titre de la régularisation de charges pour la période du 01/05/2022 au 30/04/2023,
– 113,37 € au titre de la sommation de payer,
– 51,07 € au titre des frais de requête.

Ladite ordonnance a été signifiée à Mme [I] [O] par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, remis à étude.

Par acte reçu au greffe le 27 décembre 2024, Mme [I] [O], représentée par son conseil, a formé opposition à cette ordonnance.

L’affaire été fixée à l’audience du 19 mars 2025, à laquelle les parties ont été convoquées. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 18 juin 2025, puis mise en délibéré.

Par mention au dossier du 6 mai 2026, la réouverture des débats a été ordonnée, pour attribution du dossier à un nouveau magistrat et l’affaire renvoyée à l’audience du 2 juillet 2026, à laquelle les parties ont été dispensées de comparaître.

En demande, M. et Mme [Q] sollicitent la condamnation de Mme [I] [O] à leur payer la somme de 683,95 € au titre des régularisations de charges restant dues. Ils s’opposent aux demandes reconventionnelles formulées par la partie adverse et soutiennent avoir toujours fait les travaux nécessaires dans le logement de leur locataire. Ils soutiennent encore que les moisissures sont la conséquence d’un manque d’aération du logement, qu’ils n’ont jamais été informés de la fuite d’eau dans la salle de bain, ni d’une absence de chauffage, Mme [O] chauffant le logement à 25 degrés, d’où une consommation excessive, et détenant de nombreux oiseaux, ce qui explique l’insalubrité alléguée. A la dernière audience, ils ont confirmé que Mme [O] avait désormais quitté le logement.

En défense, Mme [I] [O], dont le conseil s’est référé à ses conclusions du 15 mars 2025, demande, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– déclarer son opposition recevable,
– dire que les charges du 1er mai 2020 au 30 avril 2022 sont prescrites, que les charges postérieures du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 sont injustifiées et débouter M. et Mme [Q] de leurs demandes en paiement,
– Reconventionnellement, dire que le logement loué était insalubre et non décent, condamner M. et Mme [Q] à lui payer la somme de 7020 € au titre du trouble de jouissance, 2000 € au titre du préjudice moral, 500 € au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
– les condamner à lui payer la somme de 429,20 € au titre des frais du commissaire de justice pour l’établissement du contrat,
– les condamner à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la défenderesse fait valoir que les bailleurs n’ont jamais justifié des charges supplémentaires dont ils demandent le paiement, que le logement était dans un état indécent et insalubre et qu’elle a été privée de chauffage pendant deux hivers.
Elle soulève la prescription d’une partie des charges au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, au motif que l’ordonnance d’injonction de payer ayant été signifiée le 2 décembre 2024, les demandes portant sur les charges antérieures au 2 décembre 2021 sont prescrites.
S’agissant des charges postérieures à cette date, elle expose qu’aucun justificatif ne lui a été adressé, alors qu’elle les a sollicités à plusieurs reprises. Mme [O] ajoute que les demandeurs ne démontrent pas sa consommation réelle de fluides, à défaut de décompte ou de facture, alors que les consommations de l’ensemble de l’immeuble sont divisées par deux, sans prendre en compte la surface de son appartement et sans imputer la consommation de l’appartement du dernier étage.

Mme [O] soutient encore que son logement était indécent en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, affirmant que M. et Mme [Q] lui ont coupé le chauffage en réponse à sa demande de justificatifs des charges, ce qui l’a contrainte à mettre en place un chauffage d’appoint et à payer les combustibles et a causé des moisissures dans l’appartement, qui ont elles-mêmes provoqué la mort de son chien à la suite d’un problème respiratoire. Elle ajoute que l’eau s’infiltrait dans la salle de bain en cas de pluie, et que les bailleurs alertés n’ont pas fait le nécessaire pour réparer les désordres.

Par une première note en délibéré du 10 septembre 2025, autorisée par le juge, Mme [O] a fait parvenir différentes pièces justificatives à la juridiction.

Par note en délibéré du 24 novembre 2025, Mme [O] a informé la juridiction de ce qu’elle avait quitté le logement le 17 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 2 juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 22 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou parties les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à étude à Mme [I] [O] le 2 décembre 2024. Elle a formé opposition le 27 décembre 2024.

Son recours sera donc déclaré recevable.

II- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement soulevée par Mme [I] [O]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports de locatifs, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Cet article ajoute que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

L’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment, notamment en cours d’instance, dans la limite de la prescription de 3 années.

En l’espèce, Mme [I] [O] soulève la prescription des charges antérieures au 2 décembre 2021.

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que le délai de prescription ait été interrompu par un quelconque événement avant la signification de l’ordonnance d’injonction de payer intervenue le 2 décembre 2024.

A défaut d’élément permettant d’expliquer les raisons pour lesquelles la régularisation de charges au titre des années 2020 et 2021 n’est intervenue qu’en 2024, il doit être retenu qu’à la fin de chaque année civile, les bailleurs étaient en mesure d’y procéder. Dès lors, le délai de prescription pour les charges de l’année 2020 a commencé à courir pour 3 ans à compter du 31 décembre 2020, soit jusqu’au 31 décembre 2023, et celui relatif aux charges de l’année 2021 a commencé à courir pour la même durée le 31 décembre 2021, soit jusqu’au 31 décembre 2024.

En conséquence, la demande en paiement formulée par les demandeurs au titre au titre des charges au titre de l’année 2020 est irrecevable.

III. Sur le paiement des charges impayées

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. et Mme [Q] sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 683,95 € au titre des régularisations de charges.

S’il résulte du courrier du 30 mai 2025 établi par les demandeurs (pièce défenderesse n°17) portant régularisation de charges pour la période du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 un solde locataire débiteur de 683,95 €, il apparaît qu’est comprise dans ce décompte la régularisation de charges au titre des années 2020/2022 d’un montant de 937,02 €. Aucun élément versé aux débats ne permet de distinguer la part de charges relatives à l’année 2020, atteinte par la prescription, et la part relative à l’année 2021, susceptible d’être encore poursuivie. Dès lors, l’ensemble de cette somme doit être écarté.

En conséquence, il y a lieu de déduire de la somme restant à la charge de Mme [O] cette somme de 937,02 €, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elle soit encore redevable d’une quelconque somme au titre des charges non prescrites, le résultat obtenu étant négatif (683,95 € – 937,02 €).

En conséquence, la demande en paiement au titre des charges impayées est rejetée.

IV. Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’indécence du logement :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 1721 du même code ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte a la sécurité physique ou a la sante et dote des éléments le rendant conforme a l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifie dont il résulte notamment que : le logement doit assurer le clos et le couvert ; le logement doit disposer de dispositifs de retenue des personnes, tels que garde-corps des fenêtres ; le logement doit présenter des revêtements, des canalisations, des matériaux de construction qui ne présentent pas de risque manifeste pour la sante et la sécurité physique des locataires ; le logement doit disposer de réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement ; le logement doit disposer d’ouvertures et de ventilations permettant un renouvellement de l’air adapte aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [O] soutient que son logement n’était pas décent principalement au motif qu’il était dépourvu de chauffage en bon état de fonctionnement, ce qui a provoqué de l’humidité et des moisissures et l’a contrainte à se chauffer de façon insatisfaisante avec des chauffages d’appoint.

Elle produit les éléments suivants au soutien de cette allégation :
– un courrier de son conseil daté du 17 novembre 2023 adressé à ses bailleurs indiquant qu’ils ont coupé le chauffage devant son refus de payer le supplément de charges et les sommant de rallumer le chauffage de l’appartement,
– des attestations de témoin de Mme [S] [Y] et de Mme [V] [P] du 29 novembre 2023 indiquant qu’il faisait froid dans l’appartement de Mme [O] et qu’elle avait des soucis avec ses propriétaires à propos des charges, de Mme [V] [P] du 19 juin 2024 indiquant qu’en décembre et janvier 2023 il n’y avait pas de chauffage, de Mme [Z] [H] du 15 janvier 2024 relatant qu’au cours de l’hiver 2024 aucun chauffage n’était chaud, et de Mme [D] [Q] du 10 juin 2025 indiquant que Mme [O] n’avait pas de chauffage et devait utiliser un appareil à pétrole et des radiateurs électriques,
– un procès-verbal de constat dressé les 6 et 7 février 2024 par Me [U], commissaire de justice constatant que dans l’ensemble du logement les radiateurs en position de fonctionnement sont froids, que la locataire utilise un poêle à pétrole pour se chauffer et que se trouvent des traces de coulures d’eau et de moisissures dans la salle de bain et d’infiltrations d’eau au niveau de la terrasse couverte.

Si ces éléments démontrent qu’au cours de l’hiver 2023/2024, Mme [O] a subi des pannes de chauffage, ils sont insuffisants à démontrer que ces coupures ont été provoquées par M. et Mme [Q] qui le contestent fermement.

En outre, Mme [O] a été invitée à justifier en délibéré de l’entretien des radiateurs, à la charge de la locataire. Elle a indiqué qu’elle faisait elle-même la purge manuellement, de sorte qu’elle ne dispose d’aucun justificatif démontrant qu’elle a fait réviser les radiateurs. L’origine de l’absence de chauffage n’est dès lors pas établie par les pièces du dossier.

Enfin, il doit être relevé que si la locataire affirme avoir été privée de chauffage pendant deux hivers, les seuls éléments de preuve concernent l’hiver 2023/2024, précisément la période comprise entre le mois de novembre 2023 à février 2024.

La preuve n’est dès lors pas rapportée de ce que le logement de Mme [O] était privé de chauffage du fait des bailleurs qui auraient manqué à leur obligation de mettre à disposition de la défenderesse un logement décent.

En conséquence, les demandes reconventionnellement formulées au titre du trouble de jouissance, du préjudice financier et des frais relatifs au constat d’huissier sont rejetées.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux parties sont déboutées de leurs demandes.

En conséquence, les dépens seront partagés entre elles par moitié.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Mme [O], qui est déboutée de ses demandes, est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE l’opposition de Mme [I] [O] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 9 septembre 2024 recevable,

Et statuant à nouveau,

DECLARE irrecevable car prescrite la demande en paiement au titre des charges 2020 ;

REJETTE la demande en paiement au titre des charges récupérables ;

REJETTE les demandes reconventionnelles au titre du logement indécent ;

CONDAMNE M. [E] [Q] et Mme [W] [Q] née [N] d’une part, et Mme [I] [O] d’autre part, à la moitié des dépens ;

REJETTE la demande de M. et Mme [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026 et signé par A. GUETAZ, vice-présidente, et M. MALOYER, Greffière.

La greffière La vice-présidente