Responsabilité locative et engagement de la caution pour loyers impayés et réparations

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement des loyers et charges aux termes convenus. Les articles 1728 et 1730 du Code civil imposent également un usage conforme des lieux et leur restitution selon l’état initial, sous réserve de la vétusté et de la force majeure. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations et pertes survenues pendant la location ainsi que l’entretien courant et les réparations locatives, sauf exceptions légales.

La juridiction retient les impayés établis par un décompte non contesté, certaines charges justifiées, les réparations locatives et le coût des clés non restituées. Elle écarte les frais procéduraux intégrés au décompte, une provision de charges non justifiée, ainsi que le remplacement d’un détecteur déjà usé à l’entrée. Le dépôt de garantie est déduit de la créance.

En application de l’article 2288 du Code civil, la caution répond de l’obligation lorsque le débiteur n’y satisfait pas. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le commandement de payer lui soit signifié dans les quinze jours ; cette formalité ayant été accomplie, la caution est condamnée solidairement, son engagement comportant une renonciation aux bénéfices de discussion et de division. Les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont également mis à sa charge in solidum.

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Après le départ du locataire, les bailleurs ont abandonné leurs demandes de résiliation et d’expulsion, mais maintenu celles relatives aux loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives. Le locataire et la caution, non comparants, n’ont pas contesté les pièces produites. Au vu du décompte, des états des lieux, des factures et du cautionnement, la juridiction a fixé la dette après déduction du dépôt de garantie.

Des bailleurs ont donné à bail un logement et une place de parking à un locataire, tandis qu’une caution garantissait ses engagements. Des loyers et charges étant restés impayés, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer, dénoncé à la caution, puis ont assigné le locataire et la caution en paiement.

Le locataire a quitté les lieux avant l’audience. Les bailleurs ont abandonné leurs demandes de résiliation et d’expulsion, mais ont maintenu leurs demandes au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives. Ils invoquaient notamment des clés et équipements non restitués.

Les défendeurs, assignés à étude, n’ont pas comparu. La juridiction a examiné le décompte, les états des lieux, les factures et le contrat de cautionnement, puis a fixé la somme due après déduction du dépôt de garantie.

• Impayés établis par un décompte non contesté
• Charges complémentaires appuyées par des justificatifs
• Dégradations ou pertes imputables au locataire
• Comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie
• Déduction des frais non récupérables et du dépôt de garantie
• Engagement de caution couvrant les conséquences du bail
• Signification du commandement à la caution dans les quinze jours

• Décompte des loyers et charges impayés
• Facture de régularisation des charges d’électricité
• États des lieux contradictoires d’entrée et de sortie
• Chiffrage et factures de réparations et de remplacement
• Contrat de cautionnement

Le locataire reste tenu des impayés, des réparations locatives et des équipements non restitués, après déduction du dépôt de garantie. La caution solidaire peut être poursuivie pour la même dette lorsque les formalités de dénonciation du commandement sont respectées.

• Recouvrement solidaire de la créance locative
• Déduction du dépôt de garantie du montant réclamé
• Exclusion des frais et charges insuffisamment justifiés
• Mise à la charge des débiteurs des dépens
• Paiement in solidum de l’indemnité fondée sur l’article 700

À faire

• Établir un décompte détaillé des loyers et charges
• Conserver les états des lieux d’entrée et de sortie
• Justifier chaque régularisation de charges par une facture
• Comparer les équipements remis et restitués
• Signifier le commandement à la caution sous quinze jours

À éviter

• Inclure des frais procéduraux dans la dette locative
• Réclamer une provision de charges non justifiée
• Facturer la vétusté ou l’usure préexistante
• Retenir une réparation sans preuve de son montant
• Omettre la déduction du dépôt de garantie

Les obligations locatives du locataire

Le locataire doit payer les loyers et charges conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Les articles 1728 et 1730 du Code civil, ainsi que l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fondent aussi son obligation de restituer les lieux et équipements, sous réserve de la vétusté, de la malfaçon, du vice de construction, du cas fortuit ou de la force majeure. Les états des lieux et justificatifs déterminent les sommes récupérables.

La preuve des réparations locatives et charges

La juridiction retient les impayés établis par un décompte non contesté, une régularisation d’électricité justifiée, des réparations locatives et le remplacement d’éléments non restitués. Elle écarte une provision de charges non justifiée, le remplacement d’un détecteur déjà usé à l’entrée et les frais procéduraux intégrés au décompte. Le dépôt de garantie est imputé sur la créance.

La garantie solidaire de la caution

Selon l’article 2288 du Code civil, la caution satisfait à l’obligation si le débiteur n’y pourvoit pas. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose la signification du commandement à la caution dans les quinze jours suivant celle faite au locataire ; cette formalité ayant été respectée, la caution est tenue. La renonciation aux bénéfices de discussion et de division permet la condamnation solidaire.

Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1728 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2288 du Code civil, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile