TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 23/05918
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMJO

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
28 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0916

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [P]
C/ [Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [F] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Richard GRAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0476

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 23/05918 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMJO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice :Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2005, la société AGF Holding, aux droits de laquelle vient la S.A. Allianz Iard, a donné à bail commercial à M. [Z] [P] et M. [F] [Y] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2005, pour expirer le 30 septembre 2014, et moyennant un loyer annuel de 31.000 euros, indexé chaque année selon la variation de l’indice du coût de la construction.

Le bail a été consenti pour l’activité principale de « Masseur Kinésithérapeute par Monsieur [Y], et de Pédicure Podologue par Monsieur [P] ».

Par courrier du 17 mai 2020, les preneurs disaient avoir adressé au bailleur une lettre en date du 29 avril 2020 dont copie était jointe, donnant congé pour la date du 30 octobre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2020, M. [P] et M. [Y] ont fait délivrer à la société Allianz Iard et à la société BNP Paribas, en qualité de gestionnaire de l’immeuble, une réitération de la notification du 29 avril 2020 valant congé à effet au 30 octobre 2020, ainsi qu’une sommation de se présenter dans les locaux le 29 octobre 2020 aux fins de restitution des locaux, de remise des clés, d’établissement d’un état des lieux de sortie et de restitution du dépôt de garantie.

Par procès-verbal de constat d’huissier du 29 octobre 2020, la S.C.M. [M] 34 prise en la personne de M. [Z] [P] et M. [F] [Y] a fait établir un état des lieux de sortie des locaux non contradictoire, lequel a été adressé, ainsi que les clés du local, à la société BNP Paribas, mandataire du bailleur.

Les parties ont échangé par la voix de leur conseil sur la date de fin du bail, sans parvenir à un accord.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 18 novembre 2022 et 29 décembre 2022, la société Allianz Iard a fait délivrer à M. [P] et M. [Y] une sommation de payer la somme de 130 110,35 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêté selon décompte du 1er juillet 2022, outre le coût de l’acte.

Par exploits des 23 et 28 mars 2023, la société Allianz Iard a assigné M. [P] et M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de paiement d’arriérés de loyers et de charges d’un montant de 130.154,51 euros, outre les intérêts légaux majorés de 5 points à compter du 30 septembre 2022, à titre subsidiaire, à compter de la sommation du 18 novembre 2022 pour M. [Z] [P] et du 29 décembre 2022 pour M. [F] [Y].

M. [Y] et M. [P], estimant que la société Allianz Iard ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire de l’immeuble et de sa qualité de créancière alléguée, ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir.

Par message RPVA du 28 mai 2024, ils ont indiqué expressément renoncer à leur incident au regard des pièces produites par la société Allianz Iard.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a, notamment :
– constaté la renonciation de M. [P] et de M. [Y] à leurs demandes formées par incident dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2023,
– dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de M. [P] et de M. [Y] devenues sans objet.

Par nouvelles conclusions d’incident notifiées par RPVA le 25 octobre 2024, M. [P] et M. [Y] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident visant à voir déclarées prescrites l’ensemble des demandes pécuniaires de la société Allianz Iard.

Par bulletin adressé aux parties le 18 novembre 2024, le juge de la mise en état, en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, a renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, et invité les parties à conclure sur la fin de non-recevoir et sur le fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la société Allianz Iard demande au tribunal, au visa des articles L. 145-12 et L. 145-60 du code de commerce, et 1728 du code civil, de :
– débouter M. [Y] et M. [P] de leurs fins de non-recevoir ;
– condamner solidairement M. [Y] et M. [P] à lui payer la somme de 130 154,51 euros, outre les intérêts légaux majorés de 5 points sur ladite somme à compter du 30 septembre 2022, et à titre subsidiaire, à compter de la sommation du 18 novembre 2022 pour M. [P] et du 29 décembre 2022 pour M. [Y] ;
– condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 14 777,28 euros au titre des réparations locatives qui leur sont imputables ;
– débouter M. [Y] et M. [P] de l’ensemble de leurs demandes ;
– condamner M. [Y] et M. [P] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

– condamner M. [Y] et M. [P] aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Laurent Hay, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement du coût des sommations des 18 novembre 2022 et 29 décembre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, M. [F] [Y] et M. [Z] [P] demandent au tribunal, au visa des articles L.145-40-2 du code de commerce, 1343-5 du code civil, et 514-1 et 514-2 du code de procédure civile, de :
– déclarer la société Allianz Iard irrecevable pour défaut de qualité agir en la totalité de ses prétentions et demandes ;
A titre subsidiaire,
– fixer le montant des sommes dues au titre de la reddition de comptes locatifs à hauteur de 6257,43 euros en prenant en compte :
*la somme de 40 226,68 euros au titre des loyers à payer à compter du 1er octobre 2019 jusqu’au 30 octobre 2020,
*la déduction des sommes payées à hauteur de 26 219,25 euros et le montant du dépôt de garantie d’un montant de 7750 euros ;
– rejeter l’ensemble des demandes contraires de la société Allianz Iard ;
– condamner la société Allianz Iard à leur payer à chacun la somme de 10 000 euros à titre de résistance abusive et vexatoire, et abus de droit ;
– la condamner à leur payer à chacun la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;
A titre très infiniment subsidiaire,
– leur accorder les plus larges délais pour procéder au paiement de toute créance qui serait fixée par le tribunal,
En tout état de cause,
– dire et juger que le jugement à intervenir sera dépourvu de l’exécution provisoire ;
– condamner la société Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Richard Grau, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, qui comprendront les frais de délivrance de la sommation du 7 septembre 2020 et du constat d’huissier du 29 octobre 2020.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 

*

MOTIFS DU JUGEMENT
 
A titre liminaire, il est rappelé que, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Il ne sera donc pas statué sur les moyens relatifs à la fin de non-recevoir tirée de la prescription figurant dans le corps des conclusions de M. [P] et M. [Y], aucune prétention à ce titre ne figurant dans le dispositif.

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la société Allianz Iard formée par M. [Z] [P] et M. [F] [Y]

M. [P] et M. [Y] ne formulent aucun moyen au soutien de leur prétention.

La société Allianz Iard expose qu’elle justifie de sa qualité de bailleur et donc de sa qualité à agir en versant aux débats le traité relatif à la fusion-absorption de la société AGF Holding par la société AGF du 7 mai 2009, le traité d’apport de la société Allianz France à la société Allianz Iard en date du 7 décembre 2012, ainsi qu’une note notariée relative à l’historique de la propriété des locaux en date du 28 avril 2023. Elle relève que M. [Z] [P] et M. [F] [Y] conviennent qu’elle a la qualité à agir tout en maintenant leur fin de non-recevoir dans leur dispositif.

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état, lequel a été saisi de cette irrecevabilité au cours de l’instruction par conclusions d’incident. Le juge de la mise en état a constaté, par ordonnance du 19 septembre 2024, que les défendeurs avaient renoncé à leur fin de non-recevoir compte tenu des pièces versées aux débats par la société Allianz Iard. Ils ne peuvent ainsi soulever à nouveau cette fin de non-recevoir devant le tribunal, lequel n’est pas compétent, compte tenu de la décision déjà rendue par le juge de la mise en état à ce titre.

Par conséquent, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la société Allianz Iard formée par M. [P] et M. [Y] sera déclarée irrecevable.

A titre surabondant, il est rappelé que la société Allianz Iard justifie de sa qualité à agir en tant que bailleur dès lors qu’elle verse aux débats les documents justifiant de sa qualité de propriétaire des locaux, qualité expressément reconnue par les défendeurs aux termes de leurs dernières conclusions.

Sur la demande en paiement de la société Allianz Iard d’un arriéré locatif

*Sur le terme du bail et les effets du congé délivré par M. [P] et M. [Y]

La société Allianz Iard expose que le contrat de bail initial s’est tacitement prolongé à compter du 1er octobre 2014 ; que les preneurs lui ont adressé par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juillet 2016 une demande de renouvellement du bail, ayant pris effet à l’expiration du terme trimestriel en cours au jour de la demande, soit le 1er octobre 2016, en application de l’article L. 145-12 du code de commerce ; que du fait du renouvellement du contrat de bail au 1er octobre 2016, les preneurs ne pouvaient délivrer congé qu’à l’expiration d’une période triennale avec un préavis de six mois, soit pour le 30 septembre 2019, 30 septembre 2022 ou le 30 septembre 2025 ; qu’en l’absence de congé délivré pour l’échéance de la première période triennale, le bail a pris fin à l’échéance de la seconde période triennale, le 30 septembre 2022, par l’effet du congé délivré le 29 avril 2020 par les preneurs.

Elle soutient que les preneurs ne peuvent légitimement arguer de la subsistance d’un bail à durée indéterminée après le terme du 1er octobre 2014 jusqu’en 2020, en contradiction avec les règles relatives au renouvellement du bail, ni d’une absence de contestation de son mandataire à la suite de la délivrance du congé, la position de la bailleresse sur le terme du bail ayant été exprimée aux locataires dans plusieurs courriers. Elle ajoute qu’il n’est nullement établi par les preneurs une remise en location des locaux en 2021, la photographie de la façade de l’immeuble versée aux débats n’étant pas datée et ne permettant pas d’identifier les locaux loués, étant précisé qu’elle aurait été légitime à remettre le local en location ayant eu connaissance du départ des preneurs.

M. [P] et M. [Y] soutiennent que le contrat de bail initial s’est tacitement prolongé pour une durée indéterminée à compter du 1er octobre 2014 et qu’aucun renouvellement exprès sous forme d’avenant n’est intervenu, nonobstant les démarches en ce sens des locataires, de sorte qu’ils pouvaient valablement délivrer congé à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois. Ils font valoir que leur congé délivré le 29 avril 2020 avec un préavis de six mois est valable et a pris effet à compter du 30 octobre 2020. Ils ajoutent que le gestionnaire du bailleur n’a pas contesté la validité de leur congé dans son courrier électronique du 6 juillet 2020 et que le local a été remis en location tel qu’en atteste une photographie du 19 avril 2021.

L’article L. 145-4 du code de commerce prévoit notamment que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. 

Aux termes de l’article L. 145-9 du même code, « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. […] »

En vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

Enfin, en application des deux premiers alinéas de l’article L. 145-12 du code de commerce, « la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.
Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. […] »

En l’espèce, le contrat de bail en date du 7 septembre 2005 a été conclu entre les parties pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2005, pour expirer le 30 septembre 2014. Les parties s’accordent sur le fait que le contrat de bail s’est tacitement prolongé à compter du 1er octobre 2014.

Il est constant que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2016, reçue par le bailleur le 27 juillet 2016, M. [P] et M. [Y] ont formé une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans, à effet rétroactif au 1er octobre 2014, au visa de l’article L. 145-10 du code de commerce et en reproduisant dans son intégralité le quatrième alinéa de cet article.

En l’absence de réponse de la société Allianz Iard dans le délai de trois mois, en application de l’article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Contrairement à ce qu’affirment les preneurs, il n’est nullement exigé tant par la loi que par le contrat de bail la formalisation d’un écrit afin que le contrat de bail soit renouvelé.

Le renouvellement du bail ne peut néanmoins prendre effet de façon rétroactive à la date d’expiration du bail précédent, compte tenu de la tacite prolongation du bail à compter du 1er octobre 2014. Le nouveau bail a ainsi pris effet entre les parties le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, soit le 1er octobre 2016.

Compte tenu du renouvellement du contrat du bail le 1er octobre 2016, M. [P] et M. [Y] ne pouvaient donner congé à la société Allianz Iard qu’à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, soit pour le 30 septembre 2019, le 30 septembre 2022 ou le 30 septembre 2025.

Le congé délivré par M. [P] et M. [Y] par lettre recommandée du 29 avril 2020 avec accusé de réception, reçue le 19 mai 2020 par le gestionnaire du bailleur, est valable en la forme mais a été donné pour la date du 30 octobre 2020, soit une date erronée et antérieure à l’expiration d’une période triennale. Conformément à l’application de l’article L. 145-9 du code de commerce, ce congé ne pouvait prendre effet que pour le 30 septembre 2022.

En outre, dans leur courrier du 29 avril 2020, les preneurs ne pouvaient se prévaloir des dispositions relatives aux baux professionnels pour solliciter un congé à la date du 30 octobre 2020, le bail du 7 septembre 2005 stipulant expressément que « Le preneur accepte de manière expresse et non équivoque que le contrat de location objet des conditions générales ci-annexées et des conditions particulières ci-après, soit soumis à la législation applicable aux baux commerciaux, à savoir des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et au décret n° 53-960 du 30 septembre 1953. ». Il convient de relever que les preneurs avaient visé les dispositions relatives aux baux commerciaux dans leur demande de renouvellement de bail du 25 juillet 2016, reconnaissant l’application du statut des baux commerciaux au contrat les liant au bailleur.

Si les locaux ont été libérés de façon effective le 29 octobre 2020 par M. [P] et M. [Y], une telle restitution prématurée des locaux avant le terme du bail et l’effet du congé, sans accord entre les parties sur une résiliation anticipée du bail, n’est pas de nature à mettre fin au bail et libérer les preneurs de leur obligation principale de paiement avant le 30 septembre 2022.

En conséquence, il y a lieu de constater que le contrat de bail liant M. [P] et M. [Y] à la société Allianz Iard a pris fin le 30 septembre 2022, par l’effet d’un congé délivré par les preneurs.

*Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

La société Allianz Iard expose que compte tenu du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2016 et du congé délivré par les preneurs à effet au 30 septembre 2022, les preneurs lui sont redevables d’un arriéré locatif d’un montant de 130 154,51 euros, outre les intérêts de retard majorés de cinq points conformément à la clause 15 du contrat de bail. Elle indique que le règlement par chèque du 8 novembre 2019 de 6466 euros invoqué par les preneurs a bien été pris en compte, tout en précisant qu’il ne figure pas au décompte car il a été effectué avant la reprise de gestion par la société BNP Paribas, son mandataire actuel ; que ce règlement a été ventilé sur l’arriéré locatif sur cinq postes qui sont identifiés dans un document provenant de l’ancien gestionnaire. Elle soutient que les régularisations de charges ont été effectuées, les avis d’échéance de taxe sur les bureaux et d’assurances ont été communiqués, et que les charges au titre des honoraires de gestion, taxes sur les bureaux et assurances étaient contractuellement prévus.

M. [P] et M. [Y] soutiennent qu’aucun loyer n’est dû postérieurement au 31 octobre 2020, étant précisé que le bailleur a remis en location des locaux tel que cela ressort d’une photographie en date du 19 avril 2021. Ils font valoir également que l’indexation du loyer pratiquée par le bailleur au 1er janvier 2020 ne peut jouer, en l’absence de notification préalable de cette indexation. Ils considèrent donc que le loyer trimestriel à compter du 1er janvier 2020 doit être fixé à la somme de 10.056,67 euros en lieu et place du loyer retenu par le bailleur à un montant de 10 399,72 euros. Ils estiment que les charges locatives facturées doivent être écartées faute de reddition de comptes et, à titre subsidiaire, les postes de charges dépourvus de fondement tels que les honoraires de gestion de 327,30 euros par trimestre et les assurances doivent être écartés. A titre subsidiaire, ils considèrent qu’ils ne sont redevables que d’une somme de 6257,43 euros arrêtée au 4ème trimestre 2020, après déduction de leurs règlements et du dépôt de garantie. Ils sollicitent de prendre en compte l’intérêt au taux légal à compter de l’introduction de la présente procédure, soit les 23 et 28 mars 2023.

Sur l’arriéré de loyers, de charges et accessoires

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail litigieux renouvelé en 2018 est soumis aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, de sorte que les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce trouvent à s’appliquer au contrat.

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 dispose que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article L. 145-15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que M. [P] et M. [Y] s’obligent à payer un loyer annuel de 31 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement au premier jour de chaque terme, et indexé « automatiquement et sans notification ni signification préalable » chaque année à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail et en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Ils sont également obligés par le contrat de bail de payer une provision annuelle sur charges de 2 600 euros, payable trimestriellement d’avance en même temps que le loyer et à rembourser au bailleur la quote-part afférente aux locaux, des charges et prestations de l’immeuble.

La société Allianz Iard verse aux débats un décompte locatif arrêté au 30 novembre 2022, correspondant aux loyers, provisions sur charges, charges et taxes d’octobre 2019 jusqu’au mois de septembre 2022 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 130.154,51 euros.

Contrairement à ce qu’indiquent M. [P] et M. [Y], l’indexation du loyer au 1er janvier 2020 pratiquée par le bailleur est régulière puisqu’elle s’opère de façon automatique à la date anniversaire du contrat de bail et ne nécessite aucune notification préalable aux preneurs, conformément aux stipulations contractuelles rappelées ci-dessus.

En outre, il n’est nullement établi par les preneurs que la société Allianz Iard a reloué les locaux dès 2021. En effet, la photographie versée aux débats par M. [P] et M. [Y] ne permet pas de déterminer l’adresse photographiée, ni s’il s’agit des locaux loués, et la date du « 19 avril 2022 » mentionnée en dessous de la photographie n’est pas vérifiable, de sorte que cette pièce est insuffisante pour établir la relocation des locaux.

Par ailleurs, il ressort des relevés de compte bancaire de M. [F] [Y] des mois de novembre 2019, février 2020 et juin 2020 qu’il a procédé à quatre règlements par chèque auprès du bailleur à savoir :
– un règlement le 14 novembre 2019 d’un montant de 6 466 euros ;
– un règlement le 17 février 2020 d’un montant de 10 754,50 euros ;
– un règlement le 9 juin 2020 d’un montant de 1 998,75 euros ;
– un règlement le 9 juin 2020 d’un montant de 7 000 euros.

Aux termes de l’analyse du dernier décompte produit par la société Allianz Iard, elle a justement pris en compte les règlements des preneurs de 10 754,50 euros, 1 998,75 euros et de 7 000 euros de sorte qu’il n’y a pas lieu de les déduire des sommes dues.

En revanche, le règlement par chèque n° 0000306 d’un montant de 6.466 euros a été enregistré dans le décompte de la bailleresse pour un montant de 1 298,88 euros. Il n’est nullement justifié par la société Allianz Iard d’avoir pris en compte l’intégralité de la somme réglée, dès lors qu’elle ne figure pas dans son intégralité dans le décompte produit. Par ailleurs, elle verse aux débats un tableau relatif à la gestion de son précédent mandataire, lequel est illisible et ne permet pas au tribunal d’apprécier la réelle prise en compte par le bailleur de l’intégralité du paiement litigieux.

Il convient donc de déduire du décompte locatif la somme de 5 167,12 euros (= 6466 – 1 298,88) correspondant au paiement justifié par M. [P] et M. [Y] et non pris en compte par la société Allianz Iard.

S’agissant des charges, la société Allianz Iard verse aux débats un décompte d’apurement des charges au titre de l’année 2019 dont il ressort une régularisation de 0,40 euros figurant dans le décompte locatif arrêté au 30 septembre 2022. Malgré la contestation des charges élevée par les preneurs, la bailleresse ne justifie pas des régularisations pour les années 2020, 2021 et 2022, de sorte que les provisions sur charges facturées dans le décompte arrêté au 30 septembre 2022 ne sont pas justifiées et doivent être déduites de la dette locative.

Pour la période 2020-2022, le décompte locatif fait apparaitre au titre des provisions sur charges les montants suivants :
– facturation de : (775 x 9) + 5.686,14 = 12 661,14 euros,
– une déduction de 3.361,14 euros,
Soit une somme de 9.300 euros (12 661,14 – 3.361,14) qui n’est pas justifiée, à déduire de la dette locative.

S’agissant des taxes facturées, le contrat de bail stipule dans l’article 1.2.1 des conditions générales que les sommes accessoires au loyer comprennent notamment :
« – les honoraires du syndic de copropriété et/ou de l’administrateur de biens,
– prime d’assurance de l’immeuble.
Elles comprennent également l’ensemble des taxes, impôts et contributions, présents ou à venir, afférents à l’immeuble, incombant tant au Preneur du fait de l’occupation qu’au Bailleur du fait de la propriété, notamment la contribution sur les revenus locatifs, la TVA (en fonction de l’option du Bailleur, laquelle pourra être abandonnée en cours de bail), la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage, ainsi que l’impôt foncier ».

En application de l’article R. 145-35 du code de commerce, la bailleresse ne pouvait continuer à facturer aux preneurs les honoraires de gestion, de sorte que les sommes correspondantes devront être déduites de la dette locative.

S’agissant en revanche de la contribution sur les revenus locatifs, de la taxe sur les locaux à usage de bureaux et des assurances, ces charges étant expressément transférées aux preneurs aux termes du contrat de bail, la société Allianz Iard pouvait les facturer à M. [Y] et M. [P] sous réserve d’en justifier.

La bailleresse ver