DOSSIER N° RG 24/01536 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZO2D

Jugement du 24/09/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[L] [A]
C/
[J] [J]
SDC 65 grande rue de Saint Clair 69300 CLUIRE ET CUIRE
S.A.S. REGIE [F]

Le :

Copie exécutoire délivrée
à Me FERABET (T.1075)
Me POCHON (T.1156)
Me GOUMOT-NEYMON (T.1431)
Me DIMIER (T.1037)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi vingt quatre septembre deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURAND Clarisse
GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [A]
né le 24 Novembre 1963 à GAZA (PALESTINE), demeurant 65 Grande rue de Saint Clair – 69300 CALUIRE-ET-CUIRE

représenté par Me Béatrice FARABET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1075

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [J] [J], demeurant 88 Clos des Etourneaux – 71570 ST SYMPHORIEN D’ANCELLES
représenté par Me Marie POCHON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1156

Syndicat des copropriétaires du 65 grande rue de Saint Clair 69300 CLUIRE ET CUIRE, représenté par son syndic en exercice la SARL TAILOR INVEST exerçant sous l’enseigne TAILOR IMMO – 26 rue Servient – 69003 LYON

représenté par Me Alexandra GOUMOT-NEYMON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1431

S.A.S. REGIE [F], dont le siège social est sis 1 rue Croix Barret – CS 93407 – 69304 LYON CEDEX 07

représentée par Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037

d’autre part

Date de la première audience : 03/09/2024
Date de la mise en délibéré : 30/04/2026
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2016, Monsieur [J] [J] a donné en location à Monsieur [L] [A] un logement situé 65 grande rue de Saint-Clair 69300 Caluire et Cuire, moyennant un loyer mensuel initial de 360 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Des infiltrations ont eu lieu en octobre 2019 et Monsieur [L] [A] a ensuite signalé la présence d’une importante fissure sur une cloison du logement.

Estimant subir un préjudice de jouissance, et évoquant la nécessité de procéder à des travaux, par actes de commissaire de justice du 11 janvier 2024 et du 2 février 2024, Monsieur [L] [A] a fait assigner Monsieur [J] [J], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire et la Société [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon.

Après plusieurs renvois, le dossier a été retenu à l’audience du 30 avril 2026.

Monsieur [L] [A], représenté par son avocat, développe oralement ses conclusions auxquelles il se réfère pour demander de :
– se déclarer compétent pour statuer sur les demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire et la Société [F],
– condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation de la charpente et de la toiture, ainsi que la remise en état de la cloison, préconisés par le service de proximité urbaine de la ville de Caluire et Cuire et par l’ARS,
– dire que les travaux devront être effectués sous un délai de 2 mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– dire que le syndicat des copropriétaires effectuera à ses frais un procès-verbal de constat de commissaire de justice en présence de Monsieur [L] [A] pour constater la fin des travaux,
– ordonner le relogement de Monsieur [L] [A] pendant la durée des travaux, aux frais du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [J] [J],
– dire que les meubles et affaires personnelles de Monsieur [L] [A] éventuellement laissés sur place seront transportés en garde-meuble aux frais du syndicat des copropriétaires,
– requalifier le contrat de bail d’habitation du 31 mars 2016 en location de logement non meublé,
– condamner Monsieur [J] [J] à rembouser à Monsieur [L] [A] la somme de 4104 euros au titre du surloyer à compter de janvier 2021, somme à parfaire au jour du jugement,
– fixer le terme du contrat de bail au 31 mars 2028,
– déclarer nul le congé donné par Monsieur [J] [J] à Monsieur [L] [A] le 6 septembre 2025,
– condamner solidairement la Société [F] et la SARL TAILOR INVEST à payer à Monsieur [L] [A] la somme de 20000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
– condamner Monsieur [J] [J] à payer à Monsieur [L] [A] la somme de 20600 euros à titre de remboursement des loyers depuis le mois de janvier 2020,
– rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [J], de la Société [F] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire,
– condamner solidairement Monsieur [J] [J], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire et la Société [F] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [L] [A] soutient sur le fondement des articles L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 1720 du code civil, que le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur ses demandes, formulées en qualité de locataire et à l’occasion de l’exécution d’un contrat de bail d’habitation.

Il déplore l’absence de travaux en dépit de ses multiples alertes. Il indique que les travaux ont finalement été votés le 24 février 2025.

Il fonde sa demande de relogement pendant le cours des travaux sur les articles L1331-22 et L521-3-1 du code de la santé publique, et l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, et soutient que le logement est devenu insalubre.

Il invoque les articles 1719, 1720 et 1240 du code civil au soutien de ses demandes indemnitaires, et soutient que l’état du logement et le délai écoulé sans que les travaux ne soient engagés ont été générateurs de troubles dans sa vie personnelle et sur son état de santé.

Il fonde sa demande de requalification du bail sur les articles L632-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, exposant qu’il manque des éléments prévus par la loi pour retenir une qualification de logement meublé. Il estime à ce titre pouvoir solliciter 20% de remise sur l’ensemble des loyers versés, un logement vide devant être loué moins cher qu’un logement meublé.

Quant à l’invalidation du congé délivré par Monsieur [J] [J], Monsieur [L] [A] soutient, au visa des articles 4, 10 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu’en retenant que le logement est loué vide, son terme est fixé au 31 mars 2028, ce qui rend le congé non valable.

Il estime que Monsieur [J] [J] n’établit pas que des loyers sont demeurés impayés, en ne produisant qu’un tableau dressé par ses soins.

Monsieur [J] [J], représenté par son avocat, dépose des conclusions auxquelles il se rapporte pour demander de :
– juger irrecevables comme prescrites les demandes formulées par Monsieur [L] [A] par exploit de commissaire de justice du 11 janvier 2024 au titre du remboursement des loyers à compter de janvier 2020 jusqu’au 11 janvier 2021, soit pour la somme de 4320 euros,
– juger irrecevable comme prescrite la demande de requalification du contrat de bail formée pour la première fois par conclusions du 2 octobre 2025, et rejeter toutes les demandes subséquentes,
– juger valable le congé délivré par Monsieur [J] [J],
– rejeter la demande de remboursement intégral des loyers et la demande de relogement de Monsieur [L] [A],
– A titre reconventionnel :
– condamner Monsieur [L] [A] à lui payer la somme de 2870 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du dépôt des conclusions,
– condamner Monsieur [L] [A] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,
– condamner la Société [F] à relever et garantir Monsieur [J] [J] de toutes condamnations prononcées contre lui,
– condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire à relever et garantir Monsieur [J] [J] de toutes condamnations au titre du relogement et du préjudice de jouissance de Monsieur [L] [A],
– Condamner Monsieur [L] [A] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [J] [J] expose que suite au signalement de Monsieur [L] [A] auprès du syndicat des copropriétaires de l’existence d’une fissure, le syndic, soit la Société [F] a mandaté une société de maçonnerie puis un bureau d’études qui a préconisé une vérification de la charpente en novembre 2020. Monsieur [J] [J] soutient avoir effectué des relances auprès du syndic et que la vérification n’a été effectuée que fin 2022, avec un rapport rendu le 31 janvier 2023 préconisant des travaux sans délai. Il soutient que la Société [F] n’a organisé aucune assemblée générale pendant ce temps, et a démissionné de ses fonctions de syndic le 20 mars 2023. Il indique avoir également agi concernant les troubles de voisinage allégués par le locataire.

Il précise que Monsieur [L] [A] a bénéficié de plusieurs mois de loyer gratuit en échange de travaux de peinture non réalisés, qu’il a cessé de régler le loyer pendant 9 mois entre octobre 2021 et juin 2022, et qu’une réduction de loyer de 25% a été appliqué à compter du mois de juillet 2022 compte tenu des désordres impactant le logement. Il soutient qu’il incombe à Monsieur [L] [A] de démontrer les paiements du loyer.

Il se fonde sur l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour soutenir qu’une partie des demandes de Monsieur [L] [A] est prescrite. Il soutient que le point de départ pour l’action en requalification du bail est le jour de la signature du bail, peu important qu’il ait été renouvelé ensuite par tacite reconduction. Il ajoute que les éléments que Monsieur [L] [A] dit manquants étaient bien présents lors de son entrée dans les lieux.

Il soutient que Monsieur [L] [A] ne démontre pas de faute de sa part, et qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires. Il estime que les attestations produites par le demandeur, ainsi que les documents médicaux ne sont pas suffisants, se bornant à reprendre les déclarations de Monsieur [L] [A], et évoquant un suivi pour une hypertension sans lien avec l’objet du litige. Il ajoute que les désordres relevés dans le procès-verbal de constat produit par le demandeur sont soit de son fait, soit en lien avec les problèmes de charpente qui vont faire l’objet de travaux. Il estime que Monsieur [L] [A] ne rapporte pas la preuve de l’état d’insalubrité du logement.

Il invoque un préjudice moral en lien avec la procédure, et déclare subir un harcèlement de la part de Monsieur [L] [A].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 grande rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire, représenté par son avocat, dépose des conclusions auxquelles il se rapporte pour demander, au visa des articles 1383 et suivants et 1231-1 du code civil, de :
– In limine litis, se déclarer incompétent pour les demandes formées à son encontre,
– Subsidiairement, débouter Monsieur [L] [A] de ses demandes de travaux sous astreinte, relogement, et condamnation au titre du préjudice de jouissance,
– A titre infiniment subsidiaire, condamner la Société [F] à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
– En toutes hypothèses, condamner Monsieur [L] [A] à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens distraits au profit de Maitre GOUMOT NEYMON.

Le syndicat des copropriétaires précise que l’immeuble a été administré par la Société [F] à compter du 1er avril 2019 et qu’il l’est désormais par la SARL TAILOR INVEST, exerçant sous l’enseigne TAILOR IMMO.

Il se fonde sur l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 1383 et 1383-1 du code civil pour soutenir l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour connaître des demandes formulées à son encontre, s’agissant de la réalisation de travaux sur les parties communes.

A titre subsidiaire, si le juge des contentieux de la protection s’estime compétent pour statuer, il soutient que le retard dans l’exécution des travaux n’est pas de son fait mais en lien avec les carences de la société [F] en qualité de syndic. Il expose que la Société [F] n’a organisé aucune assemblée générale entre 2019 et 2023 malgré l’urgence à réaliser des travaux selon le rapport de la société CIMEO. Il indique qu’une assemblée générale a été convoquée le 20 mars 2023, au cours de laquelle la Société [F] a démissionné et des travaux de renforcement de la charpente et du plancher du 4e étage ont été votés. Lors d’une assemblée générale du 27 juin 2023, la Régie Taylor Invest a été désignée comme syndic et il a été voté l’intervention de la société CIMEO pour réaliser un diagnostic. Il indique que les travaux ont été finalement votés, que le devis de la société CIMEO a été validé en 2024, qu’ils ont été retardés notamment par le refus de Monsieur [L] [A] de quitter le logement, et qu’ils ont débuté à ce jour.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires relève qu’elle n’est pas formulée contre lui, mais contre la SARL Tailor Invest qui n’est pas partie à la cause. Il soutient que Monsieur [L] [A] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

Sur la demande de relogement, le syndicat des copropriétaires indique que l’obligation pèse éventuellement sur le propriétaire du logement, et ajoute que le logement n’a pas été déclaré insalubre.

La Société [F], représentée par son avocat, dépose des conclusions aux termes desquelles elle demande de:
– débouter Monsieur [L] [A], Monsieur [J] [J] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 65 rue de Saint Clair 69300 Caluire et Cuire de leurs demandes,
– condamner Monsieur [L] [A], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Elle soutient qu’elle n’a pas de lien contractuel avec Monsieur [L] [A], ce qui exclut de faire droit à des demandes fondées sur les articles 1217 et 1231-1 du code civil, ou les dispositions relatives à la décence du logement. Elle ajoute que les textes visés par les autres parties ne permettent de fonder utilement aucune action à son encontre.

Elle précise qu’aucune des parties ne démontre de faute de sa part, en lien avec un préjudice actuel ou certain. Elle expose avoir accompli les diligences nécessaires en mandatant plusieurs entreprises pour déterminer la nature des travaux à accomplir et avoir procédé à la sécurisation des lieux, notamment en lien avec le cumulus dans l’appartement occupé par Monsieur [L] [A]. Elle soutient avoir organisé des assemblées générales en mars 2019 et septembre 2020. Elle souligne que les travaux n’ont toujours pas débuté fin 2025, soit postérieurement à la fin de son mandat, ce qui exclut également sa garantie des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [J] [J].

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence

En application des articles L211-3 et L211-4 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction. Il a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements.

Aux termes de l’article L213-4-4 du même code, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l’espèce, Monsieur [L] [A] formule dans le cadre de la présente instance des demandes contre le propriétaire du logement qu’il loue suite à des désordres ayant affecté selon lui les conditions d’occupation du bien loué, et des demandes contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour la réalisation de travaux dans les parties communes qu’il estime nécessaires pour remédier à ces désordres.

Il ressort des textes susvisés que le tribunal judiciaire n’a pas de compétence exclusive pour statuer sur les demandes de Monsieur [L] [A] contre le syndicat des copropriétaires, en outre, l’ensemble de ses demandes sont directement en lien avec l’occupation du logement appartenant à Monsieur [J] [J] selon le contrat de bail du 31 mars 2016.

Dans ces conditions, un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation étant la cause et l’occasion de l’action de Monsieur [L] [A], le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur l’ensemble de ses demandes.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [L] [A] sollicite aux termes de l’assignation le remboursement des loyers depuis le mois de janvier 2020. Il convient toutefois de relever qu’aux termes de ses développements, et au regard des fondements juridiques invoqués, cette demande correspond en réalité à l’indemnisation par le bailleur du préjudice de jouissance que Monsieur [L] [A] estime avoir subi. A ce titre, il évalue l’indemnisation au montant des loyers depuis janvier 2020.

Or le préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à ses obligations persiste tant que dure le manquement. Sans préjuger du bien-fondé de sa demande, à considérer établi le préjudice de jouissance invoqué en lien avec l’absence de réalisation des travaux, la demande de Monsieur [L] [A] n’est pas prescrite en ce qu’il n’est pas contesté que les travaux n’ont débuté que récemment, en tout état de cause après l’engagement de la procédure.

Monsieur [L] [A] sollicite en outre la requalification du bail en bail non meublé, évoquant notamment l’absence de certains équipements à l’entrée dans les lieux. Le bail ayant été signé le 31 mars 2016, l’action en requalification est prescrite depuis le 31 mars 2019. Sa demande à ce titre est donc irrecevable.

Monsieur [L] [A] sera en conséquence débouté de la demande subséquente de remboursement du trop-perçu de loyer en raison de la location d’un logement vide et non meublé.

*

Monsieur [L] [A] demande la réalisation de travaux sous astreinte alors qu’un congé a été délivré par le bailleur et qu’il est susceptible d’être occupant sans titre. Il convient dans ces conditions d’examiner dans un premier temps la validité du congé.

Sur la validité du congé délivré par Monsieur [J] [J]

En application de l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail pour un logement meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

L’article 25-8 de la même loi prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu selon les modalités applicables aux logements meublés, avec une durée conforme aux prescriptions légales d’un an renouvelable.

Le bail ayant été conclu le 31 mars 2016, il a été renouvelé chaque année à cette date depuis lors.

Le congé délivré par Monsieur [J] [J] a été adressé par lettre recommandé à Monsieur [L] [A], déposée le 10 septembre 2025, soit plus de trois mois avant l’expiration du bail. Il vise un motif légitime et sérieux, à savoir la réalisation de travaux importants. A ce titre, il est relevé que Monsieur [L] [A] vise lui même dans ses écritures l’impossibilité d’occuper le logement pendant la durée des travaux.

Dans ces conditions, le congé est formellement valable, a été valablement délivré, et Monsieur [L] [A] sera débouté de sa demande tendant à le voir déclarer irrégulier.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Le congé délivré par Monsieur [J] [J] ayant expiré le 30 mars 2026, Monsieur [L] [A] occupe les lieux sans titre depuis lors.

Il ne peut dans ces conditions se prévaloir des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicables au bail et demander l’exécution par le bailleur ou le syndicat des copropriétaires de leurs obligations, alors qu’il est déchu de tout titre d’occupation.

Monsieur [L] [A] sera donc débouté de sa demande de travaux sous astreinte.

Sur la demande de transport des meubles en garde-meuble et de constat de la fin des travaux par un commissaire de justice

Monsieur [L] [A] ne fonde ces deux demandes sur aucun texte, et ne développe aucun motifs propres à les justifier. Il en sera donc débouté.

Sur la demande de relogement

Tout d’abord, Monsieur [L] [A] ne fonde pas sa demande à l’égard du syndicat des copropriétaires, avec qui il n’a aucune relation contractuelle, et qui ne peut se voir imposer directement une obligation de relogement du locataire.

Quant à la demande formulée à l’encontre de Monsieur [J] [J], comme il a été indiqué précédemment, un congé valide ayant été délivré par ce dernier, avec échéance au 31 mars 2026, il n’est tenu d’aucune obligation envers l’ancien locataire, Monsieur [L] [A] ayant été déchu de tout titre d’occupation du logement.

Monsieur [L] [A] sera donc débouté de sa demande de relogement.
Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Monsieur [L] [A] formule aux termes du dispositif de ses conclusions une demande contre la société [F] et la société Tailor Invest d’indemnisation de son préjudice de jouissance, et une demande contre Monsieur [J] [J] de remboursement des loyers. Or, comme il a été dit précédemment, la demande de remboursement des loyers s’analyse en réalité au regard des fondements soulevés et des développements de Monsieur [L] [A] comme une demande indemnitaire pour le préjudice de jouissance lié au manquement invoqué de Monsieur [J] [J] à ses obligations en qualité de bailleur.

Ces demandes de Monsieur [L] [A] portant sur le même poste de préjudice seront donc examinées ensemble.

A titre liminaire, il est relevé que si la société Tailor Invest contre qui Monsieur [L] [A] formule des demandes représente le syndicat des copropriétaires assigné par le demandeur, elle n’a pas été assignée en personne. N’étant pas partie à la cause, Monsieur [L] [A] ne peut formuler de demande à son encontre et doit en être débouté.

Sur l’existence d’un préjudice de jouissance

Il n’est contesté par aucune des parties que des désordres affectent la structure du mur des toilettes de l’appartement loué par Monsieur [L] [A], cloison séparative avec les parties communes. Il ressort des rapports établis par la société Cimeo, par les services de la ville de Caluire et de la Métropole de Lyon, et du constat d’un commissaire de justice effectué en novembre 2024 que cette cloison présente une fissure importante, créant un jour entre les parties communes et l’appartement. Il est en outre évoqué un risque de chute du chauffe-eau, avant sa mise en sécurité.

Ces désordres, ainsi que les risques évoqués par les différents professionnels intervenus sont nécessairement générateurs d’un préjudice de jouissance pour l’occupant du logement. A ce titre, Monsieur [L] [A] produit un certificat médical du 7 juin 2022 relevant des troubles anxieux et deux attestations de proches indiquant que la situation a été difficile à vivre au quotidien.

Sur l’évaluation du préjudice

Monsieur [L] [A] demande à titre d’indemnisation le paiement par Monsieur [J] [J] d’une somme correspondant à 5 ans de loyer depuis le mois de janvier 2020, soit 21600 euros, et d’une somme de 20000 euros par la société [F].

Il convient de relever que si le procès-verbal de constat de commissaire de justice qu’il produit mentionne la présence de plusieurs fissures dans le logement, il est uniquement établi que celle qui traverse le mur des toilettes a été véritablement génératrice d’un préjudice, en raison des risques affectant la structure du bâtiment, et de l’ouverture du logement sur les parties communes. Monsieur [L] [A] ne produit aucun élément relatif au reste de l’appartement. Ainsi, il ne peut être considéré que l’ensemble du logement a été rendu inhabitable par les désordres établis.

Monsieur [L] [A] ne justifie pas avoir avisé Monsieur [J] [J] et la société [F] de désordres dès le mois de janvier 2020. Il ressort uniquement des pièces de la procédure que le bailleur en a été informé en novembre 2020, de même que la société [F].

Monsieur [L] [A] ne peut en outre plus se prévaloir d’un préjudice de jouissance à partir du 30 mars 2026, date à partir de laquelle il est devenu occupant sans titre du logement.

S’il ressort enfin des éléments soumis aux débats, ainsi que le soutient Monsieur [J] [J], que le loyer appelé entre le mois de juillet 2022 et le mois de décembre 2024 a été réduit par rapport aux dispositions du bail, il ne produit aucun élément permettant de retenir que cette réduction serait intervenue pour prendre en compte les conséquences des désordres subis dans le logement, et cet élément n’est pas de nature à devoir entraîner une limitation de l’évaluation du préjudice subi par Monsieur [L] [A].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’évaluation du préjudice à hauteur d’environ 20% du loyer, au regard de l’étendue des désordres, apparaît justifiée, entre novembre 2020 et mars 2026.

Ainsi, l’indemnisation du préjudice de jouissance dont peut se prévaloir Monsieur [L] [A] est fixée à la somme de 5000 euros.

Sur les responsabilités

Monsieur [J] [J]

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La responsabilité du bailleur envers le locataire est une responsabilité de plein droit, qui ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il ressort tout d’abord des éléments produits aux débats que Monsieur [J] [J] n’a jamais contesté la nécessité de faire réaliser des travaux en raison de la présence d’une fissure et d’un affaissement de la cloison entre les toilettes de l’appartement loué à Monsieur [L] [A] et les parties communes.

Toutefois, si le bailleur invoque l’inertie du syndic et du syndicat des copropriétaires pour exclure sa responsabilité, il n’établit pas que cette inertie soit susceptible de revêtir les caractères de la force majeure. En effet, s’il justifie avoir relancé la société [F] à plusieurs reprises, insistant sur l’urgence de la situation, il ne justifie d’aucune mesure comminatoire prise à son encontre, justifiant uniquement de l’envoi de mails entre les mois de novembre 2021 et janvier 2022 pour solliciter des informations sur les travaux. Il ne ressort enfin pas des procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats par le syndicat des copropriétaires et la société [F] qu’il soit intervenu pour rappeler l’urgence de la situation ou ait demandé à mettre la question des travaux à l’ordre du jour.

Il ne justifie en outre pas avoir pris les mesures nécessaires pour sécuriser le cumulus ou l’étayer, ni que le retard dans l’exécution de ces mesures soit uniquement dû au comportement du locataire.

Dans ces conditions, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité envers Monsieur [L] [A].
La société [F]

En application de l’article 1240 du code civil, visé par Monsieur [L] [A], tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic d’un immeuble en copropriété est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il ressort tout d’abord des échanges de mail entre les parties que lors des premiers signalements de la présence d’une fissure en novembre 2020, la société [F] a rapidement mandaté une entreprise de maçonnerie, puis sur sa recommandation un bureau d’études pour examiner les désordres et déterminer la nature des travaux à entreprendre. Le 26 novembre 2020, la société CIMEO adresse un rapport à la société [F] pour lui indiquer que les dégradations observées sont de nature à porter atteinte à la stabilité de la charpente et du plancher bas du logement. Elle conclut qu’il faut procéder immédiatement à une vérification de la charpente, et réaliser des travaux d’urgence visant à consolider les assemblages. A titre conservatoire, elle indique qu’il serait nécessaire de caler ou reposer le cumulus.

Si la société [F] soutient avoir entrepris les diligences nécessaires pour régler la situation, elle ne justifie d’aucune autre démarche après ce premier rapport délivré par la société CIMEO, avant la réalisation par cette même société d’une nouvelle étude en décembre 2022, soit deux ans plus tard. Il ressort des échanges de mail avec la société [F] produits par Monsieur [J] [J] que ce dernier a relancé le syndic à plusieurs reprises entre les mois de novembre 2021 et janvier 2022 pour demander l’état d’avancement des travaux, sans obtenir de réponse.

Les rapports établis par les services de la ville de Caluire et Cuire en février 2022 et la Métropole de Lyon en août 2022 attestent de l’absence de mesures prises. Ces courriers ont été adressés à la société [F].

Concernant la dépose du cumulus, si la société [F] soutient que Monsieur [L] [A] aurait indiqué le prendre à sa charge pour expliquer le délai d’intervention, elle ne produit aucun élément en ce sens, seul un devis du 15 septembre 2022 pour sa dépose étant produit par le syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, la société [F], qui assurait le rôle de syndic entre novembre 2020 et mars 2023 ne justifie pas avoir pris les mesures urgentes préconisées par la société CIMEO puis par les services municipaux et de la Métropole pour sécuriser et réparer les parties communes en lien avec les désordres affectant l’appartement occupé par Monsieur [L] [A]. Ce comportement fautif est en lien direct avec le préjudice de jouissance subi par le demandeur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, dans la limite des demandes de Monsieur [L] [A], que Monsieur [J] [J] et la société [F] sont tous deux responsables du préjudice de jouissance qu’il a subi, la société [F] dans la limite de la durée de son mandat sur la période visée.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [J] et la société [F] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [L] [A] la somme de 2200 euros à titre de dommages et intérêts, et Monsieur [J] [J] sera condamné en outre au paiement de la somme de 2800 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [J]

Au titre des loyers impayés

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement de la somme de 360 euros au titre du loyer et 35 euros à titre de provisions sur charge. Il prévoit