Bail commercial renouvelé tacitement : congé reporté à l’échéance triennale et créance locative réduite

Le renouvellement tacite d’un bail commercial, résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande régulière, produit effet au premier jour du trimestre civil suivant cette demande, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce. Aucun avenant n’est nécessaire. Le preneur ne peut alors donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale, avec un préavis de six mois, selon les articles L. 145-4 et L. 145-9 du même code. Une restitution anticipée des locaux ne libère donc pas le preneur du paiement des loyers sans accord de résiliation anticipée.

La créance locative doit être établie par le bailleur, tandis que le paiement ou l’extinction de l’obligation doit être prouvé par le preneur, en application de l’article 1353 du code civil. Les provisions sur charges doivent être justifiées conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Les honoraires de gestion ne peuvent être imputés au locataire en vertu de l’article R. 145-35 du même code. Les paiements insuffisamment imputés et les charges non justifiées sont déduits de l’arriéré.

La majoration contractuelle de cinq points constitue une clause pénale pouvant être modérée sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil lorsqu’elle est manifestement excessive. Les réparations locatives supposent un manquement, un préjudice et un montant démontrés. L’article L. 145-40-1 du code de commerce écarte la présomption de l’article 1731 du code civil lorsque le bailleur n’a pas accompli les diligences nécessaires pour établir l’état des lieux d’entrée.

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Après la prolongation tacite d’un bail commercial, les preneurs avaient délivré congé et remis les clés en 2020. La bailleresse soutenait que le bail avait été renouvelé jusqu’en 2022 et réclamait loyers, charges et travaux. Le tribunal a retenu une échéance au 30 septembre 2022, réduit l’arriéré selon les paiements et charges justifiées, écarté une majoration excessive et limité les frais de remise en état après imputation du dépôt de garantie.

Une société bailleresse a donné à bail commercial des locaux à deux preneurs exerçant des activités paramédicales. Le bail, conclu pour neuf ans à compter du 1er octobre 2005, s’est prolongé tacitement après son terme. Les preneurs ont ensuite demandé son renouvellement, puis délivré congé en 2020 pour libérer les locaux le 30 octobre 2020. Ils ont remis les clés et fait établir un constat de sortie non contradictoire.

La bailleresse a estimé que le renouvellement avait pris effet le 1er octobre 2016 et que le congé ne pouvait produire effet qu’au 30 septembre 2022. Elle a réclamé des loyers, charges et accessoires, ainsi que le coût de travaux de remise en état. Les preneurs ont contesté la date de fin du bail, le montant de l’arriéré, certaines charges et les réparations demandées.

Le tribunal a retenu la date du 30 septembre 2022, réduit l’arriéré en raison de paiements et de charges insuffisamment justifiées, écarté la majoration conventionnelle excessive et retenu une partie seulement des frais de remise en état, après imputation du dépôt de garantie.

• Demande de renouvellement régulièrement notifiée au bailleur
• Absence de refus dans le délai légal de trois mois
• Prise d’effet du renouvellement au premier jour du trimestre suivant
• Congé donné six mois avant une échéance triennale
• Justification précise des charges et provisions réclamées
• Preuve des paiements imputés sur la dette locative
• Démonstration du préjudice lié aux réparations locatives

• Demande de renouvellement par lettre recommandée reçue par le bailleur
• Congé et accusé de réception produits aux débats
• Décompte locatif arrêté en septembre 2022
• Relevés bancaires établissant quatre paiements par chèque
• Décompte d’apurement des charges pour l’année 2019
• Constat de sortie décrivant les sols, murs, plafonds et spots

Les preneurs restent solidairement tenus des loyers jusqu’au 30 septembre 2022, mais bénéficient de déductions correspondant aux paiements et charges non justifiés. La bailleresse obtient le paiement de l’arriéré résiduel et d’une partie des réparations, après imputation du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal.

• Maintien de la dette locative jusqu’à l’échéance triennale
• Déduction des paiements insuffisamment imputés
• Exclusion des provisions et honoraires non justifiés
• Application des intérêts au seul taux légal
• Indemnisation limitée aux travaux prouvés
• Imputation du dépôt de garantie sur les réparations

À faire

• Vérifier la date de prise d’effet du renouvellement
• Calculer chaque échéance triennale applicable
• Conserver les congés et accusés de réception
• Établir un décompte détaillé et vérifiable
• Produire les justificatifs annuels de charges

À éviter

• Réclamer des loyers après une échéance non applicable
• Imputer des honoraires de gestion au locataire
• Maintenir des provisions sans régularisation justifiée
• Invoquer une relocation sur une photographie non identifiable
• Facturer des travaux non reliés aux dégradations constatées

Le renouvellement tacite du bail commercial

Le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois suivant une demande régulière de renouvellement vaut acceptation du principe du renouvellement, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce. Le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande, selon l’article L. 145-12, sans nécessité d’un avenant écrit.

Le congé à l’expiration d’une période triennale

En application des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, le preneur doit donner congé six mois à l’avance pour l’expiration d’une période triennale et pour le dernier jour d’un trimestre civil. La restitution anticipée des locaux ne met pas fin au bail sans accord de résiliation anticipée.

La justification des charges et paiements locatifs

L’article 1353 du code civil impose au bailleur de prouver l’obligation et au preneur de justifier son paiement. L’article L. 145-40-2 du code de commerce exige la justification des charges. Les honoraires de gestion sont exclus des charges imputables au locataire par l’article R. 145-35. Les paiements non intégralement comptabilisés et les charges non justifiées doivent être déduits.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 789 6° du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article L. 145-12 du Code de commerce, Article L. 145-60 du Code de commerce, Article 1728 du Code civil, Article L. 145-4 du Code de commerce, Article L. 145-9 du Code de commerce, Article L. 145-10 du Code de commerce, Article L. 145-40-2 du Code de commerce, Article R. 145-35 du Code de commerce, Article 606 du Code civil, Article L. 145-15 du Code de commerce, Article 1353 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article L. 145-40-1 du Code de commerce, Article 1731 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014