TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me TSUJI [Localité 2]
Me TIHAL (PN365)

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18° chambre
2ème section

N° RG 24/14758 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C6GCQ

N° MINUTE : 2

Assignation du :
28 Novembre 2024

JUGEMENT
rendu le 23 Septembre 2026

DEMANDERESSE

Madame [Z] [R]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Masako TSUJI de la SELEURL TSUJI FRANCE LAW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1309

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [I] (RCS de [Localité 4] n°511 070 484)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Samir TIHAL de la SELARL AMA AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #PN365

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 23 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/14758 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GCQ

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 10 juin 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2001, monsieur [B] [C] a consenti à madame [Z] [R] un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de deux années à compter du 1er septembre 2001, moyennant un loyer annuel indexé de 50 760 francs en principal et à destination de « restauration rapide et restaurant ».

Le bail s’est poursuivi sous le statut du bail commercial pour neuf ans à l’issue de sa durée initiale puis tacitement.

Par lettre en date du 17 août 2023, madame [R] a informé son bailleur de sa décision de résilier le bail, se voyant « dans l’obligation de fermer » son commerce « suite à des problèmes de santé », indiquant que « Le local sera vidé pour le 31/08/23 au soir et vous pourrez récupérer les clés le 1er septembre au matin si vous le souhaitez ».

Par acte authentique du 20 décembre 2023, madame [O] [W] épouse [L], venant aux droits de monsieur [B] [C], a vendu le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 6] à la S.A.R.L. [I].

Par acte extrajudiciaire du 05 mars 2024, madame [Z] [R] a sollicité de sa nouvelle bailleresse le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2024.

Selon lettre du 22 mars 2024, le conseil de madame [O] [W] épouse [L], rappelant que celle-ci avait reçu de la locataire une lettre de résiliation du bail au 31 août 2023, a adressé au conseil de madame [R] un chèque de remboursement des loyers payés en septembre, octobre, et novembre 2023 et lui a retourné les chèques des loyers des mois de décembre 2023 et janvier 2024 ; il réclamait en outre la restitution des clefs du local afin d’organiser l’état des lieux de sortie et de faire le compte de régularisation des charges.

Par acte du 28 novembre 2024, madame [Z] [R] a assigné la S.A.R.L. [I] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

La S.A.R.L. [I] a assigné madame [O] [W] épouse [L] en intervention forcée dans la présente procédure par acte du 22 septembre 2025, cependant le juge de la mise en état a refusé la jonction de ces deux procédures.

Dans ses dernières conclusions du 28 avril 2025, madame [Z] [R] sollicite du tribunal de :
« DÉCLARER recevable et bien fondée Madame [R] en ses écritures ;

CONSTATER que Madame [R] est locataire du bail commercial des locaux situés au [Adresse 4],

CONDAMNER la SARL [I] au paiement d’une indemnité d’éviction au titre de l’article L145-14 du Code de commerce pour la somme de 45 000 euros ;

CONDAMNER la SARL [I] au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 2276 du Code civil et de l’article 17 de la Déclaration du 26 août 1789 des droits de l’homme et du citoyen pour ces effets personnels qu’elle n’a pas pu récupérer ;

CONDAMNER la SARL [I] au paiement d’un préjudice moral au titre de l’article 1240 du Code civil de 35 000 euros ;

CONDAMNER la SARL [I] à payer à Madame [R] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SARL [I] aux entiers dépens ».

Dans ses dernières conclusions du 31 mars 2025, la S.A.R.L. [I] sollicite du tribunal :
« – DEBOUTER Madame [R] de l’ensemble de ses demandes

– CONDAMNER Madame [R] à payer à la société [I] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

– CONDAMNER Madame [R] aux entiers dépens ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 janvier 2026.

L’affaire est venue à l’audience du 10 juin 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 23 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demanderesse sollicite l’indemnisation de dommages résultant de son éviction du local loué, soutenant qu’elle en est demeurée locataire.

Elle fait valoir que la lettre de résiliation de son bail, par lettre simple du 17 août 2023, ne respectait pas le formalisme légal du congé d’un bail commercial, qu’elle est resté sans réponse du bailleur, de sorte qu’elle a considéré que la résiliation n’était pas valable et n’avait pas été acceptée, que les loyers des mois suivants, de septembre à novembre 2023, ont été encaissés, qu’elle a adressé des chèques pour les loyers de décembre 2023 et janvier 2024 sans contestation du bailleur, de sorte que les relations contractuelles se sont poursuivies entre les parties.

Elle ajoute qu’elle a signé une promesse de vente de son fonds de commerce avec madame [Y] [A] le 19 octobre 2023 et que le conseil de l’ancien bailleur a même établi un projet de nouveau bail avec celle-ci, l’opération n’ayant finalement pas abouti en raison de l’absence de système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes.

Elle prétend que la défenderesse, qui avait connaissance de son bail au moment de son acquisition, est de mauvaise foi et que celui-ci lui est opposable.

Exposant que la procédure de libération des locaux n’a pas été respectée, le local ayant été cadenassé en mars 2024, l’empêchant d’y accéder pour récupérer ses biens et effets personnels, elle réclame en conséquence une indemnité d’éviction en vertu de l’article L.145-14 du code de commerce, une indemnité pour avoir été privée de ses effets personnels non récupérés, ainsi qu’une indemnité pour le préjudice moral consistant en une détresse morale et psychologique, amplifiée par l’humiliation causée par la situation.

La défenderesse réplique que la résiliation du 17 août 2023 concerne les rapports de droit entre l’ancienne propriétaire et sa locataire et que ce litige est antérieur à son acquisition du local « entièrement libre de location ou occupation », rappelant que l’acte de vente est un acte authentique dont le contenu fait foi jusqu’à inscription de faux.

Soutenant qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence d’un bail entre l’ancien propriétaire et madame [R], que sa bonne foi est présumée, elle conclut qu’il n’est pas loisible de rechercher sa responsabilité.

Sur ce,

En vertu de l’article L.145-9 du code de commerce, le congé mettant fin au bail commercial doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire.

Néanmoins, le défaut de respect de ce formalisme n’est sanctionné que par une nullité relative, laquelle ne peut être invoquée que par la partie qu’il est destiné à protéger, soit le destinataire de l’acte.

Le congé met fin au bail sans qu’il soit nécessaire qu’il ait fait l’objet d’une acceptation de la part du bailleur, à moins que celui-ci renonce à ses effets ; cette renonciation doit être expresse, ou, à tout le moins, dépourvue d’équivoque.

En l’espèce, la demanderesse qui prétend qu’elle a considéré que la résiliation du bail par lettre simple n’était pas valable et que les relations contractuelles avec son bailleur se sont poursuivies, ne peut toutefois se prévaloir de la nullité du congé qu’elle a délivré, lequel a donc produit ses effets à moins que bailleur y ait renoncé.

Or, la renonciation de ce dernier au bénéfice du congé ne peut se déduire de l’absence de réponse de sa part, puisque celle-ci n’est pas nécessaire, ni du simple fait qu’il a continué d’encaisser des loyers, ce qui se justifie dès lors que la locataire n’avait pas libéré les lieux, ou, encore de ce qu’il lui aurait permis de se trouver un successeur, étant observé qu’il était projeté, dans ce cadre, la signature d’un nouveau bail, et non la poursuite du précédent.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que la demanderesse échoue dans la démonstration d’une poursuite du bail malgré la délivrance du congé du 17 août 2023.

Elle ne peut dès lors prétendre au bénéfice de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce, texte qui en outre n’est applicable qu’en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur, lequel ne peut être qu’exprès puisque le défaut de réponse à la demande de renouvellement prévue par l’article L.145-10 dudit code vaut acceptation ; or, il ne ressort pas des éléments de la cause que la S.A.R.L. [I] a répondu à la demande de renouvellement du bail du 05 mars 2024.

En tout état de cause, la demande d’indemnisation correspondant à une valeur du fonds de commerce de madame [R] de 45 000 € n’aurait pu prospérer, dès lors qu’elle ne produit aucun élément de preuve de l’existence et de la valeur de son fonds à l’époque de l’éviction reprochée à la défenderesse.

En effet, d’une part, l’échec du projet de cession d’octobre 2023 pour un prix de 45 000 €, lié à l’absence de système d’extraction, montre que ce montant ne correspond pas à la valeur du fonds et, d’autre part, il ressort des constats de commissaire de justice du 19 décembre 2023 ainsi que du 12 janvier 2024 qu’à ces dates, il avait manifestement cessé d’être exploité, puisque la salle de restaurant avait été vidée et ne présentait « aucune trace d’exploitation récente », de sorte qu’il ne peut être constaté que la perte du fonds résulte de la récupération du local par la nouvelle bailleresse.

De même, il n’est fourni aucune pièce justifiant de la présence dans le local d’effets personnels qui n’auraient pu être récupérés par l’ancienne locataire, ainsi que de leur valeur ; la demande d’indemnisation à ce titre sera également rejetée.

S’agissant, enfin, de la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral, il y a lieu de rappeler que selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui sollicite la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la demanderesse fait encore grief à la défenderesse d’avoir, en mars 2024, au lieu de respecter la « procédure préalable à la libération du local », cadenassé son entrée, et de l’avoir privée brutalement de l’accès à ce local qu’elle avait exploité pendant plus de vingt ans avec son défunt mari.

Elle expose que cela lui a causé une profonde détresse morale et psychologique, amplifiée par l’humiliation causée par la situation, puisque le restaurant représentait le fruit de vingt-trois ans de travail aux côtés de son défunt époux, ainsi qu’un sentiment de frustration accentué par la proximité de son domicile.

Elle ajoute qu’elle souffre également de troubles du sommeil et de douleurs physiques qu’elle attribue en partie au stress intense causé par cette situation.

Le tribunal relève qu’elle ne peut prétendre à l’indemnisation d’un dommage résultant de la perte de son fonds de commerce, dont l’imputabilité à la défenderesse n’est pas caractérisée.

Elle ne produit en outre aucun élément de preuve des troubles du sommeil et douleurs physiques allégués.

En revanche, il est constaté, au vu d’une attestation de madame [S] [N] épouse [J] du 10 avril 2025 que le gérant de la défenderesse n’ignorait rien des revendications de madame [R] ; ce témoin relate qu’il est venu voir celle-ci, qui n’acceptait pas de se voir retirer son bien sans contrepartie, mais qu’en raison de la barrière de la langue ils ont discuté ensemble durant près d’une heure et qu’il lui a expliqué qu’il ne maintenait plus une offre d’acquisition de son fonds qu’il avait faite quelques mois auparavant, puisqu’il pouvait acheter le local directement à la propriétaire.

Surtout, il apparaît, au vu de la lettre du 22 mars 2024 du conseil de madame [O] [W] épouse [L] réclamant la restitution des clefs du local, ainsi que des constats de commissaire de justice des 19 décembre 2023 et 12 janvier 2024 dont l’auteur est resté à l’extérieur du local, toujours clos et donc en possession de madame [Z] [R] à l’époque de la vente, que si celle-ci a vidé la partie de la boutique visible depuis la rue, elle ne l’a pas effectivement libéré en remettant les clefs à la bailleresse.

Ainsi, il est établi que, contrairement à ce qu’elle soutient, la défenderesse connaissait l’existence du bail entre l’ancienne propriétaire du local et madame [R].

Il est également justifié que, comme l’explique cette dernière, il n’a jamais été procédé à une libération régulière du local, laquelle suppose une remise des clés et ne saurait se déduire de sa vacance apparente, vue de l’extérieur.

Or, même si le bail était résilié et l’ancienne locataire devenue une occupante sans droit ni titre, que la partie des lieux apparente de l’extérieur était vidée, le nouveau propriétaire n’était pas pour autant en droit d’en reprendre possession sans respecter les modalités légales qui s’imposent à défaut de libération volontaire.

En conséquence, la défenderesse, qui ne conteste pas avoir pris possession des lieux après son achat, et ne fait état ni ne justifie d’aucune démarche afin de libération amiable ou d’expulsion conforme à la loi, a commis une faute dont elle doit réparer les conséquences dommageables.

Il convient dès lors d’indemniser le dommage moral subi par madame [Z] [R], qui a été irrégulièrement expulsée du local dans lequel elle avait exploité un restaurant pendant plus de vingt ans ; la brutalité de cette expulsion irrégulière et l’humiliation causée seront justement réparées par l’allocation d’une indemnité d’un montant de trois mille euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la demanderesse une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Ses propres demandes de ces chefs seront rejetées.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE madame [Z] [R] de sa demande tendant à constater qu’elle est locataire des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] ;

DÉBOUTE madame [Z] [R] de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction de 45 000 € ;

DÉBOUTE madame [Z] [R] de sa demande de paiement d’une indemnité de 1 000 € pour n’avoir pu récupérer des affaires personnelles ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [I] à payer à madame [Z] [R] une indemnité de trois mille euros (3 000 €) en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [I] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de deux mille euros (2 000 €) à madame [Z] [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. [I] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 23 Septembre 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA