COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute : 26/186
N° RG 24/00253 – N° Portalis DB24-W-B7I-EPXA

Copies certifiées conformes délivrées le :
– à Me Guillaume FAUROT
– à Me Sébastien FOUCHERAULT
– au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
– à Me Guillaume FAUROT
– à Me Sébastien FOUCHERAULT

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2026

A l’audience publique du 04 Février 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Guillaume FAUROT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Sébastien FOUCHERAULT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES, substitué par Me Jenyfer CORVISIER, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 06 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 23 Septembre 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé en date du 29 juin 2016, Monsieur [M] [W] a donné en location à Monsieur [J] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 580 euros, avec prise d’effet au 15 juillet 2016.

Se plaignant d’infiltrations d’eau via la toiture et d’autres désordres, Monsieur [J] [O] a saisi l’Agence Régionale de Santé Nouvelle Aquitaine ([Localité 4]), qui s’est déplacée le 14 mai 2020 au sein du logement et a formulé des propositions à mettre en œuvre, l’insalubrité relevée ayant un caractère remédiable.

Le 9 mars 2021, les inspecteurs de l’[Localité 4] ont effectué une visite de contrôle des travaux réalisés par le propriétaire.

Suivant protocole d’accord amiable en date du 22 novembre 2022, Monsieur [M] [W] s’est engagé à faire intervenir une entreprise de couverture zinguerie avant le 30 mars 2023, d’abord pour un diagnostic puis des réparations si nécessaire.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception signé le 27 avril 2023, l’assureur de Monsieur [J] [O] a mis en demeure Monsieur [M] [W] d’exécuter le protocole.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 17 novembre 2023, Monsieur [J] [O] a de nouveau mis en demeure Monsieur [M] [W] d’exécuter le protocole.

Dans son rapport daté du 20 février 2024, faisant suite à la visite du 9 mars 2021, l’[Localité 4] a relevé que les travaux réalisés ont permis de supprimer les risques présents dans le logement, rendant caduque la procédure administrative pour insalubrité qui avait été enclenchée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mars 2024, Monsieur [J] [O] a assigné Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Niort aux fins de lui ordonner de procéder sous astreinte aux réparations prévues par le protocole, outre l’indemnisation de son préjudice.

À la suite d’un congé délivré le 27 mai 2024 par Monsieur [J] [O], le locataire a restitué les locaux le 28 août 2024, à l’issue d’un état des lieux de sortie contradictoire dressé au sein d’un procès-verbal de constat par un commissaire de justice.

Appelée initialement le 26 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [M] [O] indique s’en rapporter à ses dernières conclusions récapitulatives (n°3) au sein desquelles il sollicite de la présente juridiction de :

A titre principal :
Condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,Débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,Déclarer bien-fondée l’exception d’inexécution en faveur de Monsieur [M] [O],
A titre subsidiaire :
Condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,Débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,Ordonner, le cas échéant, en cas de condamnation de Monsieur [M] [O] à quelque somme que ce soit, compensation entre cette somme et les sommes dues par Monsieur [M] [W] ;
En tout état de cause :
Condamner Monsieur [M] [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,Condamner Monsieur [M] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et du procès-verbal de constat en date du 5 décembre 2024,Débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes, suites et fins.
En réponse à l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [M] [W], Monsieur [J] [O] expose que du fait d’avoir quitté le logement fin août 2024, il a abandonné les prétentions liées à la remise en état du logement, mais qu’il persiste un préjudice moral et de jouissance dont il demande l’indemnisation. Par ailleurs, se fondant sur les articles 112 et 114 du code de procédure civile, il expose que l’assignation était suffisamment complète, justifiée en fait et en droit, et ainsi n’a causé aucun grief au défendeur, ce dernier ayant été mis en mesure de produire des écritures et de répliquer aux moyens soulevés. S’agissant du moyen d’irrecevabilité tiré de la prescription, Monsieur [J] [O] soutient qu’il a été confronté très tôt aux infiltrations d’eau, attestées par l’intervention de l’[Localité 4] en 2020 puis du protocole transactionnel le 22 novembre 2022, outre un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 5 décembre 2024. Les désordres ayant perduré dans le temps, il observe que le délai de prescription triennale n’est pas atteint, de sorte que son action est recevable. Par ailleurs, il précise que la demande de dommages et intérêts peut être formée en réparation de préjudices nés du fait de l’inexécution contractuelle du protocole d’accord, et donc soumise à une prescription quinquennale.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [J] [O], se fondant sur les articles 1217 et 1231-1 du code civil, expose que Monsieur [M] [W] a manqué à ses obligations contractuelles prévues tant par le contrat de bail que par le protocole signé le 22 novembre 2022, qui est une transaction au sens des article 2044 et suivants du code civil, et qui – de ce fait – a pleine force obligatoire. Il soutient qu’il appartenait à Monsieur [M] [W] de lui délivrer un logement conforme et décent et que le sens du protocole était de remédier aux infiltrations d’eau avant le 30 mars 2023, et qui étaient présentes depuis 2017/2018 malgré les précédents travaux que l’[Localité 4] avait constatés en mars 2021. Monsieur [J] [O] indique que si son bailleur allègue avoir fait intervenir un couvreur en septembre 2023, les travaux ont été inefficaces puisqu’il relève avoir subi des infiltrations postérieurement à cette date. Ainsi, il soutient que son bailleur a manqué à ses obligations, ce qui est illustré par d’autres troubles non réglés à l’instar de la réparation à l’automne 2022 du chauffe-eau qui présentait pourtant un risque d’électrisation des occupants. Il relève ainsi avoir subi un préjudice moral et de jouissance pendant sept ans, du fait de l’inaction du bailleur, et pour avoir vécu dans un logement entaché de désordres, d’infiltrations quotidiennes engendrant des moisissures, et causant des risques pour sa santé et celle de sa famille, ainsi que de l’anxiété.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles dirigées contre lui, Monsieur [J] [O] expose à la fois qu’il a rendu le logement dans un bon état quatre jours avant le constat du commissaire de justice, mais aussi que du fait de l’insalubrité du logement, des moisissures et de l’absence de ventilation, l’état de saleté ne saurait lui être imputable. S’agissant de l’entretien des extérieurs, il estime avoir rempli son obligation d’entretien, mais que les végétations des parcelles voisines empiètent sur le jardin. Il soutient qu’il a toujours été diligent dans l’entretien du jardin, y compris lorsque son bailleur lui adressait des sommations par commissaire de justice d’avoir à couper le lierre sous huitaine. S’agissant de la demande formée au titre de la dégradation de la clôture, Monsieur [J] [O] soutient que l’état des lieux d’entrée ne mentionne ni la clôture, ni d’ailleurs l’état général de l’extérieur, ce qui écarte la présomption de bonne foi prévue par l’article 1731 du code civil. Par ailleurs, il expose que rien ne permet d’affirmer que son chien aurait commis la dégradation de la clôture, qui aurait pu tout autant être commise par le chien de sa voisine. Enfin, il soutient que le montant des dépenses justifiées par Monsieur [M] [W] excède la simple réparation d’un trou dans le grillage, se rapportant plus probablement au remplacement de l’entière clôture.

S’agissant des demandes reconventionnelles au titre des arriérés de loyer et de charges formées par Monsieur [M] [W], Monsieur [J] [O] se prévaut d’une exception d’inexécution en application de l’article 1219 du code civil. En effet, il soutient qu’il a toujours satisfait à ses obligations contractuelles en dépit de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations, devant ainsi supporter pendant des années les infiltrations d’eau dans le logement, de nature à porter atteinte à la santé et la sécurité de sa famille. Il expose que ces infiltrations ont perduré jusqu’à son départ, justifiant qu’il ne se soit pas acquitté du dernier loyer et de la taxe sur les ordures ménagères.

Enfin, à titre subsidiaire et en cas de condamnation à devoir payer des sommes à Monsieur [M] [W], Monsieur [J] [O] se fonde sur l’article 1347 du code civil pour solliciter la compensation entre les créances éventuellement réciproques entre les parties.

Lors de l’audience, Monsieur [M] [W] sollicite de la présente juridiction de :
Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [J] [O] pour défaut d’intérêt à agir,Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Monsieur [J] [O] se rapportant à des événements antérieurs au 13 mars 2021 ;
Sur le fond, débouter Monsieur [M] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel :
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 4.986 euros au titre de la violation de son obligation d’entretien,Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 984,50 euros au titre de la remise en état du grillage de clôture,Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 540,87 euros au titre des arriérés de loyer,Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 319,74 euros au titre du procès-verbal de constat établi lors de l’état des lieux de sortie,Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 116,66 euros au titre des charges impayées,
En tout état de cause, condamner Monsieur [J] [O] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour conclure à l’irrecevabilité des prétentions adverses, Monsieur [M] [W], se fondant sur les articles 56, 753 et 954 du code de procédure civile, soutient que l’assignation qui lui a été délivrée est nulle pour n’avoir pas été suffisamment précise s’agissant de la demande de dommages et intérêts formée à son encontre. En outre, il se fonde sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit un délai de prescription triennal pour toute action dérivant d’un contrat de bail. Ainsi, il soutient que l’assignation délivrée le 13 mars 2024 ne permet pas de réparer un préjudice trouvant son origine antérieurement au 13 mars 2021, c’est-à-dire après le constat par l’[Localité 4] le 9 mars 2021 de la remise en état du logement. S’agissant d’éventuels préjudices postérieurs à cette date, Monsieur [M] [W] expose que Monsieur [J] [O] ne peut se prévaloir de manquements du bailleur à ses obligations issues de l’exécution du protocole d’accord du 22 novembre 2022, faute de pouvoir justifier d’avoir qualité à agir dans ce cadre, n’étant plus locataire pour avoir quitté le logement fin août 2024. Il soutient enfin que la prescription contractuelle quinquennale ne saurait s’appliquer à ce protocole qui ne prévoit pas une obligation de délivrance, obligation résultant uniquement du bail et donc soumise à la prescription triennale en matière de baux d’habitation.

Sur le fond, pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [O], Monsieur [M] [W] expose avoir exécuté son obligation prévue par le protocole en faisant intervenir un couvreur en septembre 2023, outre la réalisation préalable d’importants travaux en 2021 ayant orienté l’[Localité 4] vers la caducité de la procédure d’insalubrité. Il expose en outre que la toiture avait été entièrement refaite en 2014 par un couvreur professionnel, donc avant l’arrivée du locataire, et que depuis la reprise des lieux fin août 2024, il n’a constaté aucune infiltration. Par ailleurs, il soutient que Monsieur [J] [O] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice depuis la remise en état du logement en mars 2021 – étant précisé que les éléments antérieurs à cette date sont prescrits. En effet, les seuls éléments produits par Monsieur [J] [O] sont des vidéos prétendument réalisées dans le logement, sans preuve que ce soit véritablement le cas et sans que le commissaire de justice ait constaté personnellement les infiltrations, permettant d’écarter le constat au titre de l’article 1371 du code civil. A l’inverse, Monsieur [M] [W] indique qu’il fournit des preuves pour justifier de l’inspection de la toiture par des professionnels, qui n’ont pas relevé de défauts. Enfin, il indique que le montant sollicité par l’ancien locataire est exorbitant et injustifié, d’autant qu’il a toujours fait le nécessaire pour remplir ses obligations, par exemple notamment en remplaçant très rapidement le chauffe-eau en septembre 2022. Il conclut dès lors au rejet de la demande de dommages et intérêts.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, Monsieur [M] [W] se fonde sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et reproche à Monsieur [J] [O] de ne pas avoir respecté différentes obligations locatives. Au titre de l’obligation d’entretien, il soutient que le locataire a rendu le bien dans un état de saleté généralisé, constaté par un commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie, nécessitant l’intervention d’un professionnel du nettoyage pour permettre la remise en état. De même, l’état du jardin a nécessité l’intervention d’un professionnel, y compris pour le lierre envahissant, provenant en partie de la parcelle donnée en location. Il expose que si Monsieur [J] [O] impute au voisinage l’origine de la végétation sur son terrain, il lui revient de mettre en cause les tiers impliqués afin qu’ils puissent s’expliquer le cas échéant, mais qu’il reste responsable des désordres sur le terrain loué. De même, il reproche à l’ancien locataire des dégradations sur la clôture, que Monsieur [J] [O] impute au chien de sa voisine qui n’est, elle non plus, pas dans la cause. Ainsi, Monsieur [M] [W] sollicite l’indemnisation des sommes qu’il a dû débourser pour remettre en état le bien loué à l’issue, outre la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé par un commissaire de justice.

Par ailleurs, Monsieur [M] [W] forme des demandes reconventionnelles au titre des loyers et charges impayés au départ du locataire. Il soutient que Monsieur [J] [O] ne lui a pas réglé le terme d’août 2024 alors qu’il a quitté le logement à la fin du mois, outre la taxe annuelle des ordures ménagères à régler au prorata du temps passé dans le logement. Monsieur [M] [W] explique que l’exception d’inexécution qui lui est opposée par Monsieur [J] [O] ne saurait être retenue en matière de paiement des loyers, ni d’ailleurs s’agissant d’une taxe ne relevant pas d’un service fourni par le bailleur. Il demande enfin à ce que soit rejetée la demande de compensation entre les sommes qui seraient dues réciproquement entre les parties.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mais 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé en raison des nécessités de service au 23 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [M] [O]  :
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, par contrat de bail en date du 29 juin 2016, Monsieur [M] [W] a donné en location à Monsieur [J] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 580 euros, avec prise d’effet au 15 juillet 2016.

Par courrier en date du 27 mai 2024, Monsieur [M] [O] a donné son préavis à Monsieur [M] [W] pour le 27 août 2024 au plus tard. Un procès-verbal de constat des lieux de sortie a été dressé le 28 août 2024 en présence de Monsieur [M] [O] et Monsieur [M] [W].

Il est constant que par acte d’huissier en date du 13 mars 2024, Monsieur [M] [O] a assigné Monsieur [M] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Niort afin :
d’ordonner à Monsieur [M] [W] de procéder aux réparations nécessaires afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans le logement,prononcer une astreinte de 200 euros par jour à compter de la date d’exécution qui sera fixée par la présente décision,condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [M] [W] aux dépens d’instance.
Ainsi, lorsque Monsieur [M] [O] assigne Monsieur [M] [W], il est toujours locataire et à intérêt à agir pour faire exécuter les travaux.

L’affaire ayant fait l’objet de nombreux renvois à la demande des parties, Monsieur [M] [O] a, durant l’instance, donné son préavis le 27 mai 2024 et a rendu les clés le 28 août 2024. Ainsi, il a modifié une partie de ses demandes et aux termes de ses dernières conclusions (numéro 3) puisqu’il demande désormais au juge :

A titre principal :
Condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,Débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,Déclarer bien-fondée l’exception d’inexécution en faveur de Monsieur [M] [O],
A titre subsidiaire :
Condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,Débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,Ordonner, le cas échéant, en cas de condamnation de Monsieur [M] [O] à quelque somme que ce soit, compensation entre cette somme et les sommes dues par Monsieur [M] [W] ;
En tout état de cause :
Condamner Monsieur [M] [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [M] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,Condamner Monsieur [M] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et du procès-verbal de constat en date du 5 décembre 2024,Débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes, suites et fins.
Ainsi, n’étant plus locataire des lieux, il a abandonné sa demande au titre des travaux mais a maintenu sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral et de jouissance subi.

S’il ne pouvait plus demander l’exécution des travaux, il a toujours un intérêt à demander l’indemnisation de son préjudice.

En conséquence, Monsieur [M] [O] a intérêt à agir.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action :
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, pour apprécier la prescription de l’action, il convient de distinguer entre la demande en exécution forcée reposant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et l’action en vue d’obtenir réparation des conséquences dommageables de l’inexécution du bailleur.

En effet, si l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui est exigible durant toute la durée du bail, il en va autrement s’agissant de la demande de dommages et intérêts.
La réparation des conséquences dommageables de l’inexécution du bailleur est soumise à la prescription triennale et ne peut être demandé que sur une période de trois ans avant la demande en justice. Ainsi, Monsieur [M] [O] ne peut obtenir réparation des préjudices qu’il invoque que dans la limite de la prescription triennale avant se demande en justice. Ses demandes indemnitaires étant liées au trouble de jouissance subi en lien avec le non-respect par Monsieur [M] [W] de ses obligations en qualité de bailleur, il ne peut évoquer le non-respect du protocole pour étendre la prescription à cinq ans.

Dès lors, Monsieur [M] [O] a assigné Monsieur [M] [W] le 13 mars 2024. Son action en réparation de ses préjudices n’est pas prescrite mais doit se limiter aux éventuels préjudices subis entre le 13 mars 2021 et le 28 août 2024.

La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] [W] est donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral formée par Monsieur [J] [O]

En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution ; le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à celui qui allègue que son cocontractant n’a pas rempli son obligation, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Seuls sont indemnisés les préjudices certains, directs et personnels.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
« 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. […] ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. »

En l’espèce, si l’appréciation du non-respect de son obligation de délivrance par Monsieur [M] [W] et du préjudice qui peut en découler doit se faire, au regard de la prescription acquise, sur la période allant du 13 mars 2021 au 28 août 2024, les pièces produites et débattues contradictoirement antérieures à cette période peuvent servir à la démonstration par les parties de leurs arguments.

Il appartient à Monsieur [M] [O] de rapporter la preuve du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et l’existence d’un trouble de jouissance. Il évoque notamment des infiltrations d’eaux régulières lors des pluies dans la chambre et le salon ce qui aurait généré un trouble de jouissance.

Il ressort des pièces produites et notamment du rapport de l’Agence Régionale de Santé en date du 14 mai 2020 que le logement présenté de nombreuses causes d’insalubrité nécessitant la mise en place des travaux préconisés dans un délai de quatre mois. Le rapport fait état notamment d’une humidité et d’une moisissure importante dont il était nécessaire d’en rechercher les causes ; supprimer les fuites d’eau dans la souillarde et supprimer les infiltrations d’eaux pluviales ruisselant dans le salon.

Si une expertise contradictoire a eu lieu le 22 novembre 2022, aucune des parties ne produit les conclusions de cette expertise. En revanche, à l’issue de cette expertise, un protocole d’accord amiable portant sur les infiltrations d’eau par la toiture a été signé par Monsieur [M] [O] et Monsieur [M] [W] le 22 novembre 2022 aux termes duquel, « Monsieur [M] [W] s’engage à faire intervenir une entreprise de couverture/zinguerie avant le 30 mars 2023 pour réaliser dans un premier temps un diagnostic puis dans un deuxième temps les réparations si nécessaire ».

Ainsi, si il est vrai que selon le rapport de l’[Localité 4] du 9 mars 2021, Monsieur [M] [W] a réalisé des travaux permettant de rendre caduque la procédure d’insalubrité initiée, force est de constater que ces travaux ont davantage portés sur la ventilation, les garde-corps, l’électricité, la reprise de la cheminée, l’installation de ventilation, la réparation du ballon d’eau et la mise en peinture des surfaces moisies que le traitement des infiltrations. En effet, rien n’a été réalisé notamment dans la chambre et le salon, là où les infiltrations d’eau ont été remarquées. Par ailleurs, le rapport de l’[Localité 4] précise que s’agissant de la fuite d’eau dans la souillarde et le dispositif de fermetures des volets les préconisations n’avaient pas été mises en œuvre. En outre, il ressort du protocole d’accord qu’il demeurait des désordres en lien avec les infiltrations d’eau le 22 novembre 2022.

Par ailleurs, Maître [P] [A], Commissaire de justice, a indiqué dans un procès-verbal de constat du 5 décembre 2024 avoir constaté des vidéos et photographies dans le téléphone de Monsieur [M] [O] dont elle certifie les dates. Si Monsieur [M] [W] indique que rien ne prouve qu’il s’agit du logement litigieux, force est de constater que la comparaison des différentes photographies produites par les deux parties permet de confirmer qu’il s’agit bien du logement appartenant à Monsieur [M] [W]. Ces photographies et vidéos montrent des infiltrations d’eau le 22 novembre 2022, le 19 juin 2023, le 2 septembre 2023, le 11 septembre 2023, le 17 septembre 2023 et le 18 juin 2024. Ces dates correspondent aux échanges de messages entre les parties et dans lesquels Monsieur [M] [W] demande à Monsieur [M] [O] si il y a eu des infiltrations suite aux pluies. Les photographies montrent clairement l’eau couler de la poutre et les flaques qui en découlent. Par ailleurs, si les vidéos ne sont pas produites, Maître [P] [A] a retranscrit les paroles entendues sur les vidéos qui font état des infiltrations et inondations et elle indique « constater que l’eau coule abondamment depuis la poutre sur le plancher de la pièce. Je note également que les vêtements posés sur le lit sont mouillés », « je constate que l’eau coule abondamment depuis la poutre dans des seaux installés sur le plancher. J’observe également que l’une des chemises est mouillée » ou «  je constate que le sol de la pièce est mouillé et que de l’eau s’infiltre depuis le plafond et coule le long de la poutre en bois. Les serviettes entreposées au sol sont mouillées ».

Ainsi, Monsieur [M] [O] démontre bien l’existence de fuites importantes lors des événements pluvieux entre le 13 mars 2021 et son départ des lieux en août 2024.

Si Monsieur [M] [W] justifie de la venue d’un couvreur sur trois adresses différentes, il ressort de l’attestation de celui-ci qu’il n’a été contacté que fin juin 2023, qu’il s’est déplacé pour expertise le 24 août 2023 et que les travaux ont été effectués en septembre 2023. Il ressort de la facture que s’agissant de logement situé [Adresse 3] il a effectué « une réparation et modification pieds de cheminée ZINC et un démoussage ». En revanche, le professionnel n’indique pas comme le prétend Monsieur [M] [W] « qu’aucun défaut n’a été relevé sur la toiture ». Monsieur [U] [K] indique seulement avoir fait une expertise et réalisé les travaux. En outre, force est de constater que les frais engagés pour le logement loué par Monsieur [M] [O] ne sont pas de 3800 euros, qui correspond à la facture totale comprenant l’intervention sur trois adresses différentes, mais 1430 euros.

Ainsi, si des travaux ont été réalisés en septembre 2023, il apparaît qu’ils n’ont pas suffit à stopper les infiltrations d’eau lors d’épisodes pluvieux.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que, malgré la réalisation tardive de travaux sur la toiture, les