Copie exécutoire : SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES – Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 23/09/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024063341

ENTRE :

SARL MAISONS CAP OUEST, dont le siège social est [Adresse 10] et encore [Adresse 3] – RCS B 808 050 843

Partie demanderesse : assistée de la SARL MENSOLE AVOCATS – Maître Garance LEPHILIBERT, Avocat au barreau de Nantes et comparant par la SCP MARTINS SEVIN – Maître Anne SEVIN, Avocat au barreau de la Seine Saint Denis – [Adresse 4]

ET :

SAS FONCIERE DES MAISONS, dont le siège social est [Adresse 5] – RCS B 880 367 347

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI STRUCTURE AVOCATS – Maître Sylvain DUBOIS, Avocat (E2159) et comparant par la SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES – Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD, Avocat (R285)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Faits

La société FONCIÈRE DES MAISONS, ayant une activité de marchand de biens et de promotion immobilière, a conclu le 6 juillet 2023 en qualité de maître de l’ouvrage avec la société MAISONS CAP OUEST un contrat de construction de maison individuelle (ci-après le CCMI) avec fourniture de plan portant sur l’édification de deux maisons d’habitation à [Localité 5] (Morbihan).

L’entrée en vigueur du contrat était soumise à plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention d’un financement bancaire, du permis de construire, de l’assurance dommagesouvrage et de la garantie de livraison, ces conditions devant être réalisées dans un délai de douze mois à compter de sa signature, soit avant le 6 juillet 2024, à défaut de quoi le contrat serait réputé sans effet.

Estimant que FONCIÈRE DES MAISONS n’avait pas accompli de démarches sérieuses en vue de l’obtention du financement bancaire, MAISONS CAP OUEST lui a adressé un courrier recommandé le 13 juillet 2024 lui reprochant sa défaillance dans la levée de cette condition suspensive.

FONCIÈRE DES MAISONS a répondu le 22 juillet 2024 que le délai contractuel ayant expiré sans obtention du financement bancaire, le contrat était devenu caduc.

MAISONS CAP OUEST a mis en demeure FONCIÈRE DES MAISONS, le 1er août 2024, de lui verser une indemnité correspondant à 10 % du prix convenu, soit 34.100 euros. FONCIÈRE DES MAISONS a contesté cette demande, d’où la présente instance.

Procédure

Par acte d’assignation du 26 septembre 2024, la société MAISONS CAP OUEST a fait citer la société FONCIÈRE DES MAISONS devant le tribunal de commerce de Paris. Les parties ont ensuite échangé des jeux d’écritures et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à

Les parties ont ensuite échangé des jeux d’écritures et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 23 juin 2026.

La société MAISONS CAP OUEST demande au tribunal, dans le dernier état de ses conclusions soutenues à l’audience du 23 juin 2026, de :

Vu les articles 1103 et suivant du Code civil,

Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 1304-3 et 1353 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu le contrat de construction de maisons individuelles du 6 juillet 2023, Vu la jurisprudence.

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger la société MAISONS CAP OUEST recevable et bien fondée en son action ;

Débouter la société FONCIERE DES MAISONS de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 6 juillet 2023 à l’initiative de la société FONCIERE DES MAISONS ;

Condamner la société FONCIERE DES MAISONS à verser à la société MAISONS CAP OUEST, la somme de 34.100,00 € au titre de l’indemnité de résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 6 juillet 2023 ;

Condamner la société FONCIERE DES MAISONS à verser à la société MAISONS CAP OUEST, la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle ;

Condamner la société FONCIERE DES MAISONS à verser à la société MAISONS CAP OUEST la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société FONCIERE DES MAISONS aux entiers dépens de l’instance.

La Société FONCIERE DES MAISONS demande au tribunal, dans le dernier état de ses conclusions soutenues à l’audience du 23 juin 2026, de :

Vu les articles 1217 et 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,
* RECEVOIR la société FONCIERE DES MAISONS en ses demandes et la déclarer bien fondée,

A TITRE PRINCIPAL :
* PRONONCER la caducité du CCMI conclu entre la société FONCIERE DES MAISONS et la société MAISONS CAP OUEST

En conséquence,

DEBOUTER la société MAISONS CAP OUEST de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

PRONONCER la nullité du CCMI conclu entre la société FONCIERE DES MAISONS et la société MAISONS CAP OUEST

En conséquence,

PRONONCER la nullité du CCMI conclu entre la société FONCIERE DES MAISONS

DEBOUTER la société MAISONS CAP OUEST de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire il était fait application de la clause pénale contenue au CCMI :
* REDUIRE à l’euro symbolique le montant manifestement excessif de l’indemnité sollicitée par la société MAISONS CAP OUEST,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société MAISONS CAP OUEST à payer à la société FONCIERE DES MAISONS la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER la société MAISONS CAP OUEST à payer à la société FONCIERE DES MAISONS la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société MAISONS CAP OUEST aux entiers dépens,

A l’audience du 23 juin 2026, à laquelle les parties sont convoquées et présentes, après les avoir entendues en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 septembre 2026.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, le tribunal résumera les principaux moyens de la manière suivante. Les moyens seront plus amplement développés en même temps qu’ils seront discutés.

MAISONS CAP OUEST soutient que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, exclusivement imputable au défaut de diligences de FONCIÈRE DES MAISONS, doit être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil. Elle fait valoir à l’appui de sa demande que :

Les démarches invoquées par FONCIÈRE DES MAISONS se limitent à quelques courriels et ne démontrent ni le dépôt effectif de demandes de prêt, ni leur conformité aux caractéristiques du projet. Ainsi :

1. Le refus allégué de la Société Générale n’est étayé par aucun écrit.

2. Les échanges avec le CIC ne démontrent pas le dépôt d’une demande de prêt conforme et concernent possiblement un autre projet immobilier.

3. Les échanges avec le Crédit Agricole ne permettent pas de vérifier les caractéristiques du prêt sollicité.

4. Le refus de la BRED n’a été obtenu qu’après une relance tardive, au-delà du délai contractuel de réalisation de la condition suspensive.

FONCIÈRE DES MAISONS, en sa qualité de promoteur immobilier, devait accomplir des démarches diligentes et multiplier les recherches de financement.

Elle a volontairement laissé expirer le délai contractuel sans en demander la prorogation et sans informer loyalement le constructeur de l’état de ses recherches.

Une attestation générale de garantie de livraison a été transmise à FONCIÈRE DES MAISONS le 21 juin 2024 et l’obtention de la garantie nominative de livraison était subordonnée à l’obtention préalable du financement bancaire.

FONCIÈRE DES MAISONS soutient que le CCMI est devenu caduc du fait de la nonréalisation des conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu. Elle fait valoir que :

Elle a exécuté loyalement son obligation de recherche de financement, en démarchant plusieurs établissements bancaires, notamment le CIC, le Crédit Agricole et la BRED, dont les refus démontrent l’impossibilité objective de financer l’opération envisagée.

La condition suspensive d’obtention du prêt n’ayant pas été réalisée sans faute de sa part, le contrat est devenu sans effet à l’expiration du délai de douze mois, soit le 6 juillet 2024.

Elle n’avait pas intérêt à faire échouer le projet par des manœuvres destinées à se soustraire au contrat, alors que le terrain a dû être revendu à perte après l’échec de l’opération.

MAISONS CAP OUEST n’a pas réalisé l’ensemble des conditions suspensives lui incombant, notamment l’obtention de la garantie de livraison prévue par le contrat.

À titre subsidiaire, le CCMI serait nul, les plans annexés au contrat ne satisfaisant pas aux exigences des articles L. 231-1 et R. 231-3 du code de la construction et de l’habitation.

Sur ce, le tribunal

Sur la caducité du contrat

Aux termes du CCMI conclu le 6 juillet 2023, son entrée en vigueur était subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention par FONCIÈRE DES MAISONS d’un financement bancaire et l’obtention par MAISONS CAP OUEST d’une garantie de livraison.

Le contrat stipulait qu’à défaut de réalisation de ces conditions dans le délai de douze mois suivant sa signature, celui-ci serait réputé sans effet.

MAISONS CAP OUEST soutient que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du financement bancaire est imputable à FONCIÈRE DES MAISONS, laquelle n’aurait pas accompli les diligences nécessaires à son obtention.

En vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. L’exécution de cette obligation de moyens relève d’une appréciation souveraine des juges du fond et il n’existe pas de liste exhaustive des preuves exigées.

Le tribunal devra apprécier concrètement, au vu de l’ensemble des circonstances, si FONCIÈRE DES MAISONS a réellement cherché à obtenir ledit financement en mettant en œuvre les moyens adéquats.

Or, il n’est pas rapporté la preuve de la prétendue sollicitation par FONCIÈRE DES MAISONS de la Société Générale ; les échanges avec le CIC portent sur le principe d’une entrée en relation et non sur le projet qui fait l’objet du présent litige ; la réponse négative de la BRED n’est accompagnée d’aucune pièce qui permettrait de s’assurer que la demande était motivée et appuyée des pièces nécessaires aux fins d’obtenir une réponse favorable.

En revanche, la réponse négative du Crédit Agricole du Morbihan, dont la probabilité d’accord était en sa qualité de banque régionale a priori la plus forte, est accompagnée d’un courrier circonstancié de FONCIÈRE DES MAISONS récapitulant les échanges entre elle et la banque, ce qui prouve la réalité d’une démarche active de recherche de financement de sa part auprès de cet établissement de crédit.

Le contrat, qui est un contrat d’adhésion rédigé par MAISONS CAP OUEST, stipule qu’il est conclu sous des conditions suspensives dont celle de l’« obtention des prêts demandés pour le financement de la construction et/ou attestation bancaire de la disponibilité des fonds pour la construction », sans qu’aucune obligation précise ne soit mise à la charge de FONCIÈRE DES MAISONS quant aux démarches à accomplir auprès d’une ou plusieurs banques.

Sauf à ajouter au contrat des obligations qui n’y figurent pas, le tribunal retient que l’échange de courriels entre FONCIÈRE DES MAISONS et le Crédit Agricole du Morbihan suffit à rapporter la preuve de la bonne foi de FONCIÈRE DES MAISONS quant à l’exécution de son obligation de moyens pour obtenir un financement bancaire.

MAISONS CAP OUEST argue certes que FONCIÈRE DES MAISONS exerce une activité de marchand de biens et de promoteur immobilier, d’où résulterait à sa charge une obligation renforcée et plus étendue quant aux démarches à accomplir pour parvenir à l’obtention d’un financement bancaire. Mais, en vertu de l’article 1192 du Code civil, qui dispose que : «

On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

», le tribunal n’ajoutera pas au texte du contrat, de surcroît rédigé par MAISONS CAP OUEST qui ne saurait, de ce fait, se prévaloir de l’imprécision de sa rédaction.

Le tribunal retient en outre que ne saurait prospérer le moyen de MAISONS CAP OUEST selon lequel, en vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive serait réputée accomplie parce que FONCIÈRE DES MAISONS en aurait empêché l’accomplissement ; il retient par conséquent, au visa de l’article 1.3. du contrat, que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est ni effectivement levée ni réputée levée.

Le contrat est également conclu sous la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison. Or, il n’est pas contesté qu’à l’expiration du délai contractuel, la garantie de livraison nominative n’avait pas été obtenue par MAISONS CAP OUEST.

MAISONS CAP OUEST prétend qu’«

il est constant que la partie dans l’intérêt de laquelle une condition suspensive est stipulée a seule qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation »

et qu’en l’espèce l’obtention de la garantie de livraison serait stipulée dans l’intérêt exclusif du constructeur, à savoir MAISONS CAP OUEST, en ce qu’elle lui permettrait de se prévaloir de la caducité du contrat lorsqu’il ne parviendrait pas à obtenir une telle garantie.

Le tribunal retient toutefois que, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la garantie de livraison est stipulée, au moins à titre principal, au profit du maître de l’ouvrage et non du constructeur comme le prétend à tort MAISONS CAP OUEST. Il retient surabondamment que la condition suspensive est incluse dans l’article du contrat «

Conditions suspensives

» au même titre que les autres conditions et qu’aucune stipulation ne laisse supposer que seule MAISONS CAP OUEST pourrait s’en prévaloir.

Il retient en outre que l’imputabilité à l’une des parties de l’absence de réalisation de la condition suspensive est indifférente à la solution qu’il convient d’apporter à la demande de prononcer la caducité du contrat, dès lors que celle-ci résulte, indépendamment (de toute faute, du seul défaut de la réalisation de la condition dans le délai contractuellement convenu.

Ayant ainsi relevé que deux des conditions suspensives prévues au contrat n’ont pas été levées dans le délai convenu, le tribunal prononcera la caducité de plein droit du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI).

Sur la demande d’indemnité contractuelle

La clause invoquée par MAISONS CAP OUEST prévoit que l’indemnité forfaitaire de 10 % du prix de la construction n’est due que «

hors les cas de non levée des conditions suspensives».

Alors que le tribunal aura prononcé la caducité du CCMI et que, dans un tel contrat, la clause prévoyant un dédit de 10 % ne survit pas à la caducité du contrat, il déboutera MAISONS CAP OUEST de sa demande d’application de l’indemnité forfaitaire de 10 % du prix de la construction.

Sur les demandes indemnitaires fondées sur une inexécution contractuelle

Dès lors qu’aucune faute n’aura été retenue à l’encontre de FONCIÈRE DES MAISONS, elle ne saurait être condamnée à une indemnisation.

La demande sera en conséquence rejetée de voir condamner FONCIERE DES MAISONS à verser à MAISONS CAP OUEST la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle.

Sur la demande subsidiaire de nullité du contrat

Le tribunal ayant retenu la caducité du contrat, il n’y aura pas lieu d’examiner le moyen soulevé à titre subsidiaire par FONCIÈRE DES MAISONS tiré de la nullité du contrat de construction de maison individuelle, qui conduirait à la solution identique à celle qui sera rendue sur le fondement de la caducité.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Il n’est pas démontré en l’espèce, alors que la décision qui sera rendue repose en partie sur une interprétation et une qualification des faits, que MAISONS CAP OUEST ait fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice. En conséquence, le tribunal rejettera la demande de dommages et intérêts présentée par FONCIÈRE DES MAISONS.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

MAISONS CAP OUEST étant pour l’essentiel perdante au procès, le tribunal la condamnera aux dépens et à payer à FONCIÈRE DES MAISONS la somme de 1 500 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire en premier ressort, le tribunal

Prononce la caducité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes ;

Condamne la société MAISONS CAP OUEST aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,43 € dont 11,02 € de TVA ;

Condamne la société MAISONS CAP OUEST à payer à la société FONCIÈRE DES MAISONS la somme de 1 500 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2026, en audience publique, devant M. Hervé De bonduwe, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Hervé de Bonduwe, M. Emmanuel Ramé et M. Emmanuel de Truchis.

Délibéré le 8 septembre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Hervé de Bonduwe, président du délibéré et par Mme Léa Novais, greffier.