N° RG 24/07168 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4BW

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/07168 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4BW

Minute n°

Copie exec. à :

Me Nicolas DELEAU
Me Charles-antoine HOSSEINI

Le

Le greffier

Me Anne BIXEL
Me Nicolas DELEAU
Me Charles-antoine HOSSEINI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Madame [Y] [X]
née le 27 Avril 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charles-antoine HOSSEINI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57, Me Anne BIXEL, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [B] [X]
né le 31 Août 1989 à [Localité 3] RHEIN -ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Charles-antoine HOSSEINI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57, Me Anne BIXEL, avocat au barreau de COLMAR

Madame [Q] [C] épouse [X]
née le 02 Septembre 1960 à [Localité 4] -ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Charles-antoine HOSSEINI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57, Me Anne BIXEL, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [I] [X]
né le 31 Janvier 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Charles-antoine HOSSEINI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57, Me Anne BIXEL, avocat au barreau de COLMAR

DEFENDERESSE :

S.C.I. IROQUOIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 octobre 2022, Monsieur [I] [X], Madame [Q] [C] épouse [X], Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] (ci-après les consorts [X]) ont acquis un appartement en l’état futur d’achèvement sis [Adresse 5] à 67 400 ILLKIRCH GRAFFENSTADEN à la SCI IROQUOIS pour un prix de 577 000 € TTC.

Par courrier du 30 janvier 2023, les consorts [X], dénonçant la présence de marches pour accéder à leurs terrasses, non prévue contractuellement, ont sollicité de la SCI IROQUOIS l’obtention d’une moins-value de compensation.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 mai 2023, les consorts [X] ont sollicité de la SCI IROQUOIS le paiement d’une somme de 35 000 € à titre de dommages et intérêts.

Par courrier recommandé daté du 23 mai 2023, la SCI IROQUOIS n’a pas accédé à la demande des consorts [X] et leur a proposé de faire installer une rampe afin de faciliter l’accès aux terrasses.

Le 9 janvier 2024, les consorts [X] et la société STRADIM, maître de l’ouvrage, ont procédé à la réception de l’appartement avec réserves.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 23 janvier 2024, les consorts [X] ont notifié la présence de non conformités liées à la présence de marches d’accès aux terrasses et à la présence de tuyaux dans leur cave.

Par courrier recommandé du 25 janvier 2024, réceptionné, la SCI IROQUOIS a refusé de noter les non-conformités dénoncées par les consorts [X] sur le procès-verbal de réception.

Par acte délivré le 25 juillet 2024, les consorts [X] ont fait attraire la SCI IROQUOIS devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’indemnisation.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg du 25 mars 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 juin 2026 et mise en délibéré au 23 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 5 janvier 2026 les consorts [X] demandent au tribunal de :
« CONDAMNER la SCI IROQUOIS à verser aux consorts [X] la somme de 35 500 € à titre de dommages et intérêts, en indemnisation de leur préjudice,
CONDAMNER la SCI IROQUOIS à verser aux consorts [X] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI IROQUOIS aux entiers frais et dépens de la présente instance, »

Les consorts [X] exposent que l’immeuble acquis n’est pas conforme aux éléments contractuels et leurs annexes, qui ne font pas mention de la présence de marches pour accéder aux différentes terrasses, et de tuyaux dans la cave.

Ils ajoutent qu’il leur était impossible en leur qualité d’acquéreurs profanes de constater à la lecture du plan de coupe de l’immeuble la présence de marches pour accéder aux terrasses et que ce document ne figurait pas dans les documents transmis bien qu’il soit noté à l’acte notarié. Les consorts soutiennent qu’il incombe

à la SCI IROQUOIS d’apporter la preuve de la conformité de l’immeuble. Ils indiquent que l’arrêté du 24 décembre 2015 impose la rédaction d’une notice d’accessibilité en cas d’écart de niveaux, ce qui n’a pas été fait et que l’article R162-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’accès à une terrasse doit pouvoir se faire par un aménagement simple pour permettre l’accès à une personne en fauteuil roulant.

Les consorts [X] soutiennent à titre subsidiaire que la SCI IROQUOIS a manqué à son devoir d’information précontractuel. Ils exposent que la SCI IROQUOIS s’est abstenue de leur indiquer que l’appartement vendu comportait des marches pour se rendre sur les balcons et qu’aucune notice d’accessibilité n’a été portée à leur connaissance, alors qu’elle ne pouvait ignorer qu’ils souhaitaient acheter un appartement de plain-pied.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 23 décembre 2025, la SCI IROQUOIS demande au tribunal de :
« A titre principal
DECLARER les consorts [X], à savoir M [I] [X], Mme [R] [X], M [B] [X] et Mme [Y] [X] [X] irrecevables en tout état de cause mal fondée en leurs demandes ;
En conséquence,
Les DEBOUTER de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;
Les CONDAMNER in solidum ou solidairement à verser à la SCI IROQUOIS la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les CONDAMNER aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire
CANTONNER à la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts tous confondus la somme qui pourrait être mise à la charge de la SCI IROQUOIS
Les DEBOUTER pour le surplus de leurs demandes
ORDONNER le partage des dépens et rejeter toute autre demande au titre de l’article 700 du CPC
ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; »

La SCI IROQUOIS s’oppose à la demande des consorts [X] et fait valoir que la différence de niveau entre le sol intérieur et le sol des terrasses était prévue dans les éléments techniques et qu’elle était visible sur les plans de coupe transmis. Elle ajoute que cet élément n’est pas entré dans le champ contractuel.

Elle indique également que les dispositions prévues à l’acte authentique de vente lui permettaient de procéder à des modifications techniques mineures y compris d’imposer le passage de certaines gaines et câbles dans les parties privatives pour la bonne exploitation de l’immeuble.

La SCI IROQUOIS conteste tout manquement à son obligation précontractuelle d’information et indique que les consorts [X] n’ont jamais évoqué leur souhait de contractualiser la qualité de plain-pied de leurs terrasses et qu’ils n’ont jamais formulé une telle volonté. Elle ajoute que la notice d’accessibilité n’est pas destinée aux acquéreurs mais un document à joindre à la demande de permis de construire.

Elle se fonde sur l’article 1195 du code civil et l’imprévision pour affirmer que les acquéreurs ont renoncé à renégocier les termes de leur contrat.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que si la SCI IROQUOIS sollicite que les demandes des consorts [X] soient déclarées irrecevables, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, étant en outre rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, sauf dérogation au principe, seul compétent pour statuer sur les incidents mettant fin à l’instance et sur les fins de non-recevoir.

I. A titre principal : sur les défauts de conformité

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1604 du code civil met à la charge du vendeur une obligation de délivrer une chose conforme aux caractéristiques spécifiées au contrat.

Il incombe à la partie qui dénonce la non-conformité de la chose délivrée d’en apporter la preuve.

En l’espèce, par acte authentique du 24 octobre 2022, les consorts [X] ont acquis un immeuble en l’état futur d’achèvement à la SCI IROQUOIS au 6ème étage du bâtiment 3A de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 5] à 67 400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN.

Par procès-verbal de livraison du 9 janvier 2024, les consorts [X] ont réceptionné l’immeuble avec réserves et ont pris possession de ce dernier.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 23 janvier 2024, les consorts [X] ont notifié à la SCI IROQUOIS la présence d’une marche pour accéder aux deux terrasses du bien acquis ainsi que la présence de tuyaux d’évacuation dans la cave, constitutives de non conformités.

Dans son constat d’huissier réalisé le 7 juin 2024, Maître [W] [E], commissaire de justice indique que :
Concernant le premier balcon situé coté nord-ouest du bâtiment : sur toute sa longueur, le niveau du sol du balcon est plus élevé que le niveau du sol du logement et qu’une marche d’une hauteur variant entre 18,5 cm et 19,5 cm, est présente entre l’intérieur du logement et le balcon à chaque porte-fenêtre, Concernant le deuxième balcon situé côté sud du bâtiment : le niveau du sol du balcon est plus élevé que le niveau du sol à l’intérieur du logement et qu’une marche d’une hauteur variant entre 18 cm et 19 cm, est présente entre l’intérieur du logement et le balcon devant chaque porte-fenêtre,Concernant la cave : présence de plusieurs conduites accrochées aux murs et au plafond de la cave.
Il ressort de ces deux éléments que des marches sont présentes devant chaque porte fenêtre de l’appartement pour permettre l’accès aux terrasses ainsi que des conduites dans la cave, et qu’elles étaient présentes et visibles lors de la livraison de l’immeuble.

Or, il est constant que l’action en réparation d’une non-conformité apparente, quel qu’en soit l’origine ou la cause, relève de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil qui énonce que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, à l’exclusion de l’action responsabilité contractuelle de droit commun.

Ainsi en présence de non-conformités apparentes, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, en l’espèce la présence de marches dans l’appartement et de tuyaux dans le cave, les consorts [X] ne sont pas fondés à agir contre la SCI IROQUOIS sur le fondement de l’article 1604 du code civil.

En tout état de cause, si l’article R 162-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Dans les bâtiments d’habitation dont la construction a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements doit être conçu de manière telle que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d’une personne en fauteuil roulant ». les consorts [X] ne prouvent pas que leur terrasses ne peut être accessible grâce à un aménagement simple.

Par conséquent, les consorts [X] seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

II. A titre subsidiaire : sur l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du code civil énonce que :
« [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Les consorts [X] doivent dès lors apporter la preuve que la SCI IROQUOIS devait les informer de la présence de ces éléments et du caractère déterminant de cette information.

En l’espèce, par acte authentique du 24 octobre 2022, les consorts [X] ont acquis un immeuble en l’état futur d’achèvement à la SCI IROQUOIS au 6ème étage du bâtiment 3A de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 5] à 67 400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN.

Sur l’existence de ressauts
La notice descriptive prévoit en son point 1.32 au titre des terrasses accessible une étanchéité bicouche avec isolation thermique au droit des parties habitées et dalles posées sur plot différent des balcons non étanchés qui présent uniquement des dalles posées sur plots.

Ainsi, une différence de hauteur résulte des dispositions contractuelles.

L’article 14 de l’arrêté du 24 décembre 2015 prévoit que « a) Hauteur maximale du ressaut du côté intérieur
Un faible écart de niveau entre la pièce intérieure et l’espace extérieur peut être traité par un ressaut à bord arrondi ou muni d’un chanfrein et dont la hauteur est inférieure ou égale à 2 cm. Cette hauteur peut être portée à 4 cm si le ressaut est muni d’un chanfrein dont la pente ne dépasse pas 33 %.
Lorsqu’un écart de niveau supérieur à 4 cm ne peut être évité, cet écart ne saurait être supérieur à :
15 cm pour les balcons et les loggias ;
20 cm pour les terrasses, lorsque le logement est muni d’une chape flottante associée à une isolation ;
25 cm pour les terrasses, dans les autres cas.
Le maître d’ouvrage indique dans la notice d’accessibilité du projet les raisons pour lesquelles cet écart ne peut être évité ».

La différence de hauteur correspond à ce qui est acceptée pour les nouvelles constructions et les consorts [X] ne prouvent pas que la notice d’accessibilité devait leur être remise alors qu’il s’agit d’un document joint au permis de construire. La différence de hauteur n’est donc pas anormale et le bâtiment a été déclaré conforme aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Or, il résulte de l’analyse de l’acte authentique de vente et de l’ensemble des pièces produites par les parties, que l’absence de ressaut n’est pas entrée dans le champ contractuel et que les consorts [X] ne produisent aucun élément de preuve permettant d’établir qu’ils ont informé la SCI IROQUOIS du caractère déterminant de cet élément.

Au contraire, il ressort du plan de coupe de l’immeuble reçu au rang des minutes de Maître [D], notaire rédacteur, le 1er décembre 2021, et dont les consorts [X] ont reconnu dans l’acte authentique de vente avoir été mis en état de consulter avant la vente, qu’une différence de niveau était clairement visible pour au moins l’une des terrasses.

Dès lors, il n’est pas établi que la SCI IROQUOIS avait connaissance du caractère déterminant de l’absence de cet élément et qu’elle devait en informer les consorts [X].

Ainsi, les consorts [X] n’établissent pas que la SCI [V] devait les informer de l’existence d’un ressaut pour accéder à leur terrasse.

Par conséquent, les consorts [X] seront déboutés de leur demande.

Sur les canalisations
La notice descriptive ne fait pas état du positionnement des tuyaux d’évacuation. Par ailleurs, il n’est pas fait état des caves dans cette notice.

Les consorts [X] ne prouvent pas que l’existence de tuyau d’évacuation dans leur cave était déterminante pour leur consentement alors que la notice descriptive ne décrit pas l’emplacement des canalisations dans l’ouvrage.

Par conséquent, les consorts [X] sont déboutés de leur demande à ce titre.

III. Sur les autres demandes

Les consorts [X] qui succombent seront condamnés aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les consorts [X] seront condamnés in solidum à payer à la SCI IROQUOIS une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande formulée à titre principal sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme ;

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande formulée à titre subsidiaire sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information ;

CONDAMNE les consorts [X] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE in solidum les consorts [X] à payer à la SCI IROQUOIS une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT