Location touristique d’un logement : application dans le temps de la loi LE MEUR et amende civile

La location répétée d’un local meublé à une clientèle de passage constitue un changement d’usage soumis à autorisation communale sur le fondement des articles L.631-7 et L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du même code permet de prononcer une amende civile par local irrégulièrement transformé ainsi que d’ordonner son retour à l’habitation.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, modifie les critères de preuve de l’usage d’habitation et relève le plafond de l’amende. Constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, elle ne peut recevoir d’application rétroactive en vertu de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Les locations antérieures relèvent donc de l’ancienne rédaction, tandis que les locations postérieures relèvent de la nouvelle.

La juridiction retient l’absence de preuve d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970 pour exclure toute condamnation au titre de la période antérieure au 21 novembre 2024. Pour la période postérieure, l’usage d’habitation est établi par plusieurs documents administratifs et notariés. L’absence d’autorisation justifie une amende de 60 000 euros par société impliquée, appréciée selon les revenus tirés de l’activité, la situation financière, la bonne foi et les diligences de remise en conformité.

La condamnation suppose toutefois une implication objectivement démontrée de chaque intervenant. Le retour à l’habitation doit être effectif et durable ; une simple désactivation d’annonce ou un bail ponctuel ne suffit pas.

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Trois sociétés étaient poursuivies pour l’exploitation de logements en locations touristiques sans autorisation de changement d’usage. La juridiction a rejeté l’exception de nullité et exclu les locations antérieures au 21 novembre 2024 faute de preuve suffisante. Deux sociétés ont été condamnées chacune à 60 000 euros, tandis que la société d’intermédiation a été mise hors de cause. Le retour à l’habitation a été ordonné sous astreinte.

Une société civile immobilière a acquis un appartement situé à Marseille, puis l’a divisé en deux logements. Elle les a donnés à bail commercial à une société qui les exploitait en locations touristiques de courte durée par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Une autre société était présentée comme intervenant dans la gestion ou l’intermédiation.

Après un contrôle, un agent assermenté a constaté l’absence d’autorisation de changement d’usage. La commune a assigné les trois sociétés afin d’obtenir des amendes civiles et le retour des locaux à l’habitation.

Les sociétés ont contesté la régularité de l’assignation, l’application de la loi du 19 novembre 2024, la preuve de l’usage d’habitation et leur implication respective. La juridiction rejette l’exception de nullité, exclut les locations antérieures au 21 novembre 2024 faute de preuve suffisante selon l’ancien régime, mais retient l’infraction pour les locations postérieures. Deux sociétés sont condamnées à 60 000 euros chacune ; la société d’intermédiation est mise hors de cause. Le retour à l’habitation est ordonné sous astreinte.

• Location répétée d’un local meublé à une clientèle de passage
• Usage d’habitation établi selon le régime probatoire applicable
• Absence d’autorisation communale de changement d’usage
• Locations postérieures au 21 novembre 2024 pour appliquer le plafond majoré
• Implication personnelle et objectivement démontrée de chaque société
• Individualisation de l’amende selon les revenus, la bonne foi et la situation financière
• Retour effectif et durable des locaux à l’usage d’habitation

• Procès-verbal de constat de l’agent assermenté
• Annonces de locations touristiques publiées sur AirBnB
• Cadastre mentionnant l’affectation résidentielle du local
• Fiches d’évaluation et relevés de taxe d’habitation
• Acte notarié d’acquisition faisant état de l’usage d’habitation
• Courriers reconnaissant une activité d’intermédiaire

La société propriétaire et la société locataire-exploitante sont condamnées chacune à une amende civile de 60 000 euros pour la période postérieure au 21 novembre 2024. La société d’intermédiation échappe à la condamnation faute de preuve objective de son intervention, tandis que le retour à l’habitation est imposé sous astreinte.

• Acquitter l’amende civile individualisée par société condamnée
• Réaffecter durablement les deux logements à l’habitation
• Respecter le délai de quinze jours suivant la signification
• Documenter toute cessation effective de la location touristique
• Établir objectivement le rôle de chaque intervenant

À faire

• Vérifier l’autorisation communale de changement d’usage
• Identifier la date exacte de chaque période de location
• Réunir les preuves historiques de l’usage d’habitation
• Documenter les revenus tirés de la location touristique
• Formaliser une réaffectation durable à l’habitation

À éviter

• Appliquer rétroactivement le plafond d’amende majoré
• Produire seulement une annonce masquée comme preuve de cessation
• Confondre bail mobilité ponctuel et retour durable à l’habitation
• Alléguer une intermédiation sans documents objectifs
• Négliger la personnalité juridique distincte des sociétés

La régularité de la représentation d’une commune en justice

La production d’une délibération du conseil municipal postérieure à l’introduction de l’instance permet de régulariser les actes introductifs. La juridiction se fonde sur les articles 117 et 119 du Code de procédure civile ainsi que sur les articles L.2122-22, L.2122-23, L.2132-1 et L.2132-2 du Code général des collectivités territoriales. L’exception de nullité est rejetée dès lors que le maire dispose finalement du pouvoir d’agir au nom de la commune.

L’application temporelle de la loi n° 2024-1039

La loi du 19 novembre 2024 modifie les critères de preuve de l’usage d’habitation et augmente le plafond de l’amende civile. Cette sanction ayant le caractère d’une punition, le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus sévère, découlant de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, s’oppose à son application aux changements d’usage antérieurs au 21 novembre 2024. Les périodes doivent être examinées selon la rédaction applicable à leur date.

Les conditions de l’amende civile pour changement d’usage

La location touristique d’un local d’habitation sans autorisation relève des articles L.631-7 et L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation. Pour la période antérieure, la commune devait établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; cette preuve n’étant pas rapportée, aucune amende n’est prononcée. Pour la période postérieure, l’usage est établi par tout moyen. L’implication objective de chaque société doit être démontrée ; deux sociétés sont condamnées, tandis que l’intermédiaire est écarté faute de preuve suffisante.

Article 117 du Code de procédure civile, Article 119 du Code de procédure civile, Article L.2122-22 du Code général des collectivités territoriales, Article L.2122-23 du Code général des collectivités territoriales, Article L.2132-1 du Code général des collectivités territoriales, Article L.2132-2 du Code général des collectivités territoriales, Article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.324-1-1 du Code du tourisme, Article L.101 du Livre des procédures fiscales, Article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024