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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/03025 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E5I2 Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/03025 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E5I2
Minute : 2026/600

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Vinciane REGNIER, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSE : Me Roger LEMONNIER
EXPÉDITION : Monsieur [O] [L]
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Madame [M] [U] a donné à bail à Monsieur [O] [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat en date du 13 mars 2023 et à effet du 15 mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 780 euros, payable le 1er de chaque mois.

Le 27 février 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

À la suite d’incidents de paiement, dès le mois de septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers aux bailleurs en tant que caution.

Par acte du 19 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [O] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 787,40 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 avril 2024.

Le 12 juin 2025, une quittance subrogative n°7 a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.836,76 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [L], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 29 juillet 2025 remis à domicile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, aux fins suivantes :
– déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;
– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
– ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
– condamner Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 2.481,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2024 sur la somme de 787,40 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
– condamner Monsieur [O] [L] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
– condamner Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2026 et utilement retenue à celle du 17 juin 2026.

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 3.962,04 euros. Elle a indiqué que Monsieur [L] réglait 150 euros par mois et a déclaré à titre subsidiaire ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [O] [L] a comparu en personne. Il a reconnu devoir cette somme au titre des loyers et charges impayés. Il a indiqué et justifié verser la somme de 150 euros par mois et a sollicité des délais de paiement

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’INTÉRÊT À AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que  » la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) « .

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 27 février 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que  » dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.  »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à  » procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion  » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 13 mars 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [O] [L].

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher selon accusé de réception électronique en date du 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 6 mars 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 13 mars 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de deux mois (article VIII du contrat de bail), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 787,40 euros et ce, dans le délai légal de deux mois contractuellement prévu et en vigueur au moment de la signature du contrat de location.

Par conséquent, Monsieur [O] [L] disposait d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 787,40 euros, expirant le 19 juin 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement durant ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 20 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [O] [L] sera ordonnée, en conséquence.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 20 juin 2024 et, à compter du 1er juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 20 juin 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé en date du 9 juin 2026, démontrant que Monsieur [O] [L] reste devoir la somme de 3.962,04 euros, échéance d’avril 2026 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [O] [L] ne conteste ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Monsieur [O] [L] sera donc condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 3.962,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 9 juin 2026-échéance d’avril 2026 incluse), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision. Il conviendra de préciser que la condamnation interviendra en deniers ou quittances.

Monsieur [O] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er mai 2026 (échéance d’avril 2026 incluse dans le décompte du 9 juin 2026), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que  » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative « . (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [O] [L], présent à l’audience, s’il reconnaît tant le principe que le montant de sa dette locative, sollicite toutefois des délais pour le paiement de cette dernière ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est établi à l’analyse des pièces versées à la procédure, que Monsieur [O] [L] a repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience (il verse en effet une attestation de la société l’Adresse en ce sens pour le paiement du loyer du mois de juin 2026 à hauteur de 827 euros) ; de plus, son bailleur marque son accord pour l’octroi de délais de paiement et un plan d’apurement a été mis en place entre les parties, qui est respecté.

Il sera en revanche précisé que ce dernier paiement du loyer du mois de juin 2026 n’apparaît pas dans le décompte fourni à l’audience par la demanderesse, pas plus que le virement de 150 euros effectué le 21 mai 2026. La condamnation interviendra donc en deniers ou quittances.

En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 110 euros et une 36ème mensualité permettant de solder la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [O] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [O] [L] supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 19 avril 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [L] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2023 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [O] [L], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.962,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 9 juin 2026-échéance d’avril 2026 incluse), en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [O] [L] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,