COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00575 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIDD

Minute N° :
JUGEMENT DU 15 Septembre 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société AXEDIA
Activité :
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2] (84)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 23/6/26

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal du 23 février 2012, la SA AXEDIA a consenti à Madame [T] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage (n°03589) situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 632,71 euros charges non comprises pour le logement ainsi qu’un loyer mensuel de 33,90 euros pour le garage, charges également non comprises.

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2019, la SA AXEDIA a consenti à Madame [T] [U] un bail sur un garage (n°3585 – porte 209), lié au logement ainsi qu’au premier garage, moyennant un loyer mensuel de 15,00 euros par mois, charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA AXEDIA a fait délivrer à Madame [T] [U] un commandement de payer la somme de 1.560,17 euros correspond aux loyers et charges non réglés ainsi que le loyer du garage 03585, décompte arrêté au 15 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA AXEDIA a fait délivrer à Madame [T] [U] un commandement de payer la somme de 147,75 euros correspond au loyer du garage n°209, décompte arrêté au 15 juillet 2025.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA AXEDIA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [T] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 26 novembre 2025 aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre la requérante et Madame [U] [T] concernant le logement sis [Adresse 5] ;Constater la résiliation du bail du garage sis garage n°03585 [Adresse 2] – [Localité 2], par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner leur expulsion du logement et du garage, ainsi que celle de tous occupants de leur fait, avec le concours de la force publique ;Lui régler la somme de 2.111,15 euros représentant les loyers et charges dus au 25 septembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;5. Lui régler les sommes de 737,27 euros (pour le logement) et 16,59 euros (pour le garage) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à départ effectif des lieux ; ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir ;
6. Payer les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025.

Par jugement du 20 avril 2026, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’obtenir des précisions sur les demandes de la requérante.
A l’audience du 27 janvier 2026, la SA AXEDIA, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur un logement situé [Adresse 6] [Localité 3], aux torts exclusifs de la locataire ;Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur un garage n°003585 situé [Adresse 6] [Localité 2], aux torts exclusifs de la locataire ;Condamner Madame [T] [U] au paiement de la somme de 3 782.47 euros au titre de l’arriéré de loyer du logement et du garage, arrêtée au 31 mai 2026, mensualité de mai incluse ;Condamner Madame [T] [U] au paiement de la somme mensuelle de 712.12€ à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;Condamner Madame [T] [U] au paiement de la somme mensuelle de 16.76€ à titre d’indemnité d’occupation du garage à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;Ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] du logement ainsi que du garage, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée. Ce, avec le concours de la force publique, ainsi que l’assistance d’un serrurier, en tant que de besoin ;Autoriser la requérante à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux (habitation et garage) dans le garde meubles de leurs choix, aux frais, risques et périls de Madame [T] [U] ;Condamner Madame [T] [U] aux entiers dépens.
Au cours de cette audience, Madame [T] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 23 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 27 novembre 2025, au moins deux mois avant l’audience fixée au 23 juin 2026.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocation familiales du [Localité 4] a été avisé le 04 novembre 2025 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail d’habitation et des garages :

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du locataire de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

*
Les décomptes produits montrent que la locataire a irrégulièrement payé ses loyers ou de façon incomplète à partir du mois d’octobre 2024, soit depuis presque deux années.

Il résulte des documents produits par le bailleur que l’arriéré de loyers et charges (comprenant les loyers pour le garage ,n°03589) s’élève à la somme de 3.782,47 euros au 31 mai 2026 et à la somme de 331,09 euros pour le garage n°3585 arrêtée à la même date.

Le non-paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part du locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail puisque le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l’occupation des lieux.

La créance du bailleur est établie, elle est certaine et exigible.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation incluant le garage et la résiliation du bail au titre du à compter de la présente décision, soit au 15 septembre 2026.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 23 février 2012 (et 1er octobre 2019 pour le second garage), que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SA ADEXIA produit un décompte arrêté au 31 mai 2026 à hauteur de 3.782,47 euros au titre du logement et du garage n°03589 et un décompte arrêté à la même date à hauteur de 331,09 euros pour le garage n°03585.
Madame [T] [U] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.
Aussi, Madame [T] [U] sera condamnée à régler à la SA ADEXIA la somme de 3.782,47 euros avec intérêts au titre des loyers et chargés du logement et du garage n°03589 impayés arrêtés au 31 mai 2026 (échéance de mai 2026 incluse) ainsi qu’à la somme de 331,09 euros au titre des loyers et charges impayés du garage n°03585 arrêtée à la même date.
Au besoin, compte tenu de la date de résiliation fixée au jour de la présente décision, elle sera également condamnée à régler les sommes dues au titre des échéances de juin 2026, juillet 2026, aout 2026 et du 1er au 15 septembre 2026 concernant les deux baux litigieux.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation judicaire depuis le 15 septembre 2026 (échéance de mai 2026 incluse), Madame [T] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux, à compter du 16 septembre 2026, et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement (et des garages) sans droit ni titre par Madame [T] [U] constitue une faute et cause un préjudice à la SCIC SA ADEXIA qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCIC SA ADEXIA.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [T] [U] à verser à la SA ADEXIA, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle du local d’habitation et des deux garages et ce à compter du 16 septembre 2026, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Madame [T] [U] sera donc condamnée à verser à la SA ADEXIA la somme de 746,38 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail concernant le logement et le garage n°03589 et constituant une indemnité d’occupation ainsi qu’à la somme de 16,76 euros au titre du garage 03585 du même chef,

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [T] [U] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ADEXIA concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] – [Localité 5] [Adresse 7], et les deux garages (n°03589 et n°03585) loué par Madame [T] [U] suivant contrat de bail verbal à compter du 23 février 2012 et contrat du 1er octobre 2019 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 23 février 2012 au titre du logement sis [Adresse 8] et du garage n°03589, loués par Madame [T] [U] à compter de la présente décision soit du 15 septembre 2026,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 1er octobre 2019 au titre du garage n°03585, loué par Madame [T] [U] à compter de la présente décision soit du 15 septembre 2026,

CONDAMNE Madame [T] [U] à payer à la SCIC SA ADEXIA, la somme de 3.782,47 euros au titre des loyers et charges impayés du bail concernant le logement et le garage n°03589 arrêtés au 31 mai 2026 (échéance de mai 2026 incluse) ;

CONDAMNE Madame [T] [U] à payer à la SA ADEXIA, la somme de 331,09 euros au titre des loyers et charges impayés du bail concernant le garage n°03585 arrêtés au 31 mai 2026 (échéance de mai 2026 incluse) ;

CONDAMNE au besoin Madame [T] [U] à payer à la SA ADEXIA les échéances qui seraient restées impayées au titre des deux baux susvisés concernant les échéances de juin 2026, juillet 2026, aout 2026 et du 1er au 15 septembre 2026,

CONSTATE que Madame [T] [U] devient occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 16 septembre 2026 ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [T] [U] et de tous occupants de son chef des locaux précités (local d’habitation et les deux garages), et DIT qu’à défaut de départ volontaire, Madame [T] [U] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 746,38 euros (comprenant le local d’habitation et le garage n°3589),

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 16,76 euros au titre du garage n°3585,

CONDAMNE Madame [T] [U] à régler à la SA ADEXIA une indemnité d’occupation de 746,38 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 16 septembre 2026 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

CONDAMNE Madame [T] [U] à régler à la SA ADEXIA une indemnité d’occupation de 16,76 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 16 septembre 2026 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que ces sommes seront indexées et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 4],

CONDAMNE Madame [T] [U] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 15 septembre 2026

Le Greffier Le Juge

En conséquence, la République française mande et
ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux
procureurs généraux et aux procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la
main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par
le président et par le greffier.
A [Localité 6], le 15 septembre 2026
Le Directeur de greffe ou son délégué.