TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me KRAMER et M. [K]

Copie exécutoire délivrée
à : Me DE LANGLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11650 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTME

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 15 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.N.C. [I] 2019
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]
représentée par Me Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
Madame [G] [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Paul KRAMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0121

Monsieur [D] [K]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/11650 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTME

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2012 à effet du 1er octobre 2012, la société LOGIPIERRE a consenti à Mme [G] [F] et M. [D] [K] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1600 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

La société [I] 2019 a acquis le bien le 30 septembre 2019 de sorte que le bail a été reconduit pour une durée de six ans à compter de cette date.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la société [I] 2019 a fait délivrer à Mme [G] [F] et M. [D] [K] un congé pour vendre à effet du 29 septembre 2025.

Les lieux n’ont pas été libérés.

Par actes de commissaire de justice du 11 décembre 2025, la société [I] 2019 a assigné Mme [G] [F] et M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– Validation du congé pour vendre,
– Juger que Mme [G] [F] et M. [D] [K] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 29 septembre 2025,
– Ordonner l’expulsion de Mme [G] [F] et M. [D] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers,
– Fixer à compter du 29 septembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle au double du montant résultant du contrat résilié et subsidiairement à la somme de 2133,81 euros correspondant au loyer de référence majoré compte tenu des caractéristiques de l’immeuble (32,60 euros/m²x61,62 m²) outre la provision pour charges de 125 euros,
– Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [D] [K] au paiement de ces sommes,
– Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [D] [K] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du constat du 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2026 et renvoyée, à la demande de Mme [G] [F], à l’audience du 19 juin 2026.

Lors de cette audience la nouvelle demande de renvoi de Mme [G] [F] a été rejetée, la société [I] 2019 se disant être en mesure de répondre aux conclusions tardives de la défenderesse.

La société [I] 2019, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
– Le rejet des demandes de Mme [G] [F],
– La validation du congé pour vendre,
– Juger que Mme [G] [F] et M. [D] [K] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 29 septembre 2025,
– Ordonner l’expulsion de Mme [G] [F] et M. [D] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers,
– Fixer à compter du 29 septembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle au triple du montant résultant du contrat résilié et subsidiairement à la somme de 2154,25 euros correspondant au loyer de référence majoré compte tenu des caractéristiques de l’immeuble (32,60 euros/m²x61,55 m²) outre la provision pour charges de 125 euros,
– Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [D] [K] au paiement de ces sommes,
– Condamner solidairement Mme [G] [F] et M. [D] [K] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du constat du 29 septembre 2025.

Mme [G] [F], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
– A titre principal : dire et juger que le congé pour vendre présente un caractère frauduleux ; en conséquence, prononcer la nullité du congé pour vendre, débouter la société [I] 2019 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; condamner la société [I] 2019 à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la fraude commise,
– A titre subsidiaire : désigner un consultant avec pour mission de déterminer une fourchette de prix de vente du bien, ordonner une mesure de consultation ; désigner tel consultant avec pour mission de : décrire les caractéristiques du bien, déterminer sa valeur vénale à la date du congé pour vendre du 23 février 2024, fournir une fourchette de prix de marché à cette date, indiquer si le prix mentionné dans le congé pour vendre était cohérent avec la valeur réelle du bien, se faire communiquer tous documents utiles,
– A titre infiniment subsidiaire : lui accorder un délai de huit mois pour libérer les lieux, autoriser son maintien dans les lieux pendant ce délai ; dire que l’indemnité d’occupation éventuellement due pendant cette période sera égale au montant du dernier loyer et des charges acquittés au titre du bail,
– En tout état de cause : condamner la société [I] 2019 à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à domicile – l’acte ayant été délivré à Mme [G] [F] qui a certifié le domicile – M. [D] [K] n’a pas comparu.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce il convient en outre de constater que si Mme [G] [F] allègue que M. [D] [K] aurait délivré congé à la bailleresse ce que celle-ci conteste, il n’en est pas justifié. Il ressort par ailleurs de l’acte notarié du 30 septembre 2019 que M. [D] [K] était toujours locataire à cette date de sorte que l’hypothèse selon laquelle le congé aurait été adressé à la précédente bailleresse doit être écartée.

Sur la demande de validation du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé : lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 23 février 2024 la société [I] 2019 a fait délivrer à Mme [G] [F] et M. [D] [K] un congé pour vendre à effet du 29 septembre 2025, au prix de 960000 euros.

Ces derniers n’ont pas souhaité acquérir le bien et n’ont pas libéré les lieux.

– Sur la nullité du congé

Le fait pour une partie de contester le caractère sérieux d’un congé est une défense au fond (Civ. 3è 2 juin 2010 n° 09-14.19).

Mme [G] [F] soutient que le congé est frauduleux car la société [I] 2019 n’avait pas l’intention sérieuse de vendre en ce qu’elle n’a procédé à aucune visite des lieux, n’a pas sollicité d’évaluation par un professionnel de l’immobilier, le prix de vente est manifestement excessif, les références produites sont inadaptées aux caractéritiques du logement et enfin la vente ne s’est pas concrétisée près de deux ans après la délivrance du congé.

La société [I] 2019 soutient notamment qu’elle a l’obligation de vendre le logement.

Elle produit en ce sens l’acte authentique du 30 septembre 2019 dont il ressort effectivement qu’elle a acquis à cette date un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], qu’elle a déclaré vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des dispositions du code général des impôts et qu’elle s’est engagée à revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans (article 15.1.2).

Ces seuls éléments suffisent à démontrer l’intention réelle et sérieuse de vendre de la bailleresse et donc à écarter toute intention frauduleuse de sa part, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les moyens tenant à la visite des lieux ou au prix de vente.

Mme [G] [F] sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de nullité du congé, par voie de conséquence de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande aux fins de désignation d’un consultant.

Il y a lieu dès lors de déclarer le congé pour vendre régulier et de constater la résiliation du bail depuis le 29 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [G] [F] et M. [D] [K] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Mme [G] [F] sollicite le délai de 8 mois pour libérer les lieux exposant avoir toujurs exécuté ses obligations contractuelles, qu’elle a été dans l’impossibilité de trouver un logement locatif correspondant à ses besoins et que le logement qu’elle a aquis est en travaux.

La société [I] 2019 s’y oppose, arguant que Mme [G] [F] dispose d’une solution de relogement, que l’exécution du contrat ne peut justifier l’octroi de délais, qu’enfin Mme [G] [F] ne justifie d’aucune recherche de logement.

S’il n’existe pas d’arriéré locatif et que Mme [G] [F] justifie de travaux dans un appartement, elle ne fait état ni de la date d’acquisition ni de recherche de logement.

Elle a par ailleurs bénéficié, de fait, d’un délai de près d’un an.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délai pour libérer les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Mme [G] [F] et M. [D] [K] sont redevables d’une indemnité d’occupation destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

S’appuyant sur l’article 9 du contrat, la société [I] 2019 demande que les défendeurs soient solidairement condamnés à lui payer à compter du 29 septembre 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au triple du montant résultant du contrat résilié et subsidiairement à la somme de 2154,25 euros correspondant au loyer de référence majoré compte tenu des caractéristiques de l’immeuble (32,60 euros/m²x61,55 m²) outre la provision pour charges de 125 euros.

Mme [G] [F] demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au prix du loyer et des charges.

L’article 9 al. 2 du contrat intitulée “clause pénale” stipule qu’ “afin de garantir au bailleur la récupération effective et immédiate des lieux loués, le locataire, dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux à la fin de la location, versera au Bailleur une indemnité Journalière égale à trois fois le montant du loyer quotidien. Sera considéré comme jour de retard, toute journée d’occupation, pour quelque cause que ce soit, du lendemain de la fin de la location jusqu’au jour de la restitution des clés après déménagement complet, toute journée commencée étant intégralement due. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués.”

Cependant l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail objet du présent litige en application de l’article 82II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il s’ensuit que la clause pénale est en l’espèce réputée non écrite.

Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Mme [G] [F] et M. [D] [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de ces sommes à la société [I] 2019. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, depuis le 29 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [I] 2019 ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [G] [F] et M. [D] [K], parties perdantes, sont condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile lesquels ne peuvent inclure le coût du constat qui n’est pas un acte nécessaire à l’introduction de la présente instance.

En équité les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetés.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme [G] [F] de sa demande en nullité du congé pour vendre délivré par la société [I] 2019 à Mme [G] [F] et M. [D] [K] le 23 février 2024 à effet du 29 septembre 2025 ;

DIT que ledit congé pour vendre est régulier ;

CONSTATE en conséquence la résiliation au 29 septembre 2025 du contrat de bail d’habitation du 31 juillet 2012 à effet du 1er octobre 2012 conclu entre la société LOGIPIERRE, aux droits de laquelle est venue la société [I] 2019, d’une part, et Mme [G] [F] et M. [D] [K], d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 5] ;

DEBOUTE Mme [G] [F] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande aux fins de désignation d’un consultant ;

DEBOUTE Mme [G] [F] de sa demande de délai pour libérer les lieux ;

ORDONNE à Mme [G] [F] et M. [D] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur son chef, les lieux situés [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [F] et M. [D] [K] à payer à la société [I] 2019 une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société [I] 2019 ou à son mandataire ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [F] et M. [D] [K] aux dépens lesquels n’incluent pas le coût du constat du 29 septembre 2025 ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,