N° RG 25/05283 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUV6

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/05283 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUV6

Minute n°

Copie exec. à :

Me Grégory ENGEL
Me Laurence SUCHET

Le

Le greffier

Me Estelle CIUSSI
Me Grégory ENGEL
Me Laurence SUCHET
Me Jean-François TOGNACCIOLI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

SCP B.T.S.G 2, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 434.122.511. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société HRS [E] PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurence SUCHET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 238, Me Estelle CIUSSI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES :

Société AESTIAM AGORA, société civile de placement immobilier immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°378 557 425, prise en la personne de représentant légal, venant aux droits de la société SCPI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO à la suite de la fusion absorption, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256, Me Jean-François TOGNACCIOLI, avocat au barreau de NICE

Société AESTIAM CAP’HEBERGIMMO, société civile de placement immobilier immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le n°793 062 993 ayant son siège social [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice la société AESTIAM, SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°642 037 162, elle même représentée par son Président en exercice
ayant domicile élu en l’étude de Me [S] [Y], commissaire de justice, domiciliée : chez Me [Y] [S], dont le siège social est sis SARL [Adresse 4]
représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256, Me Jean-François TOGNACCIOLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous signature privée prenant effet le 14 décembre 2018, la SCPI Aestiam cap’hebergimmo a donné à bail commercial à la SAS HRS [E] prestige un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer principal annuel de 610 000 € hors taxes et hors charges, et ce pour une durée de 11 ans et 9 mois pleines, entières et consécutives commençant à courir le 14 décembre 2018 pour se terminer le 13 septembre 2030.

Suite à la pandémie de Covid-19, les parties ont finalisé un accord le 27 novembre 2020 et, dans un cadre plus large, quatre sociétés, dont la SCPI Aestiam cap’hebergimmo, toutes représentées par leur gérant la SAS Aestiam, et six preneurs, dont la SAS HRS [E] prestige, ont signé un premier protocole d’accord le 22 décembre 2021 et un second le 13 mai 2022.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2023, la SCPI Aestiam cap’hebergimmo a fait signifier à la SAS HRS [E] prestige un commandement de payer dans le mois la somme en principal de 524 160,01 € au titre des loyers et charges impayés, outre 395,09 € de coût d’acte, sous peine de voir acquise la clause résolutoire contenue dans le bail. Cette somme visait d’une part les six mois de loyers du premier trimestre 2022 objet de l’accord de franchise constaté par le protocole du 13 mai 2022, et d’autre part des loyers et provisions sur charges et taxes dus sur l’exercice 2023 (mars et avril 2023).

Par assignation délivrée le 20 juillet 2023, la SAS HRS [E] prestige a attrait la SCPI Aestiam cap’hebergimmo devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation du commandement de payer du 28 juin 2023. Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 23/06009.

Par jugement du 1er février 2024 le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS HRS [E] prestige. Le 26 mars 2024 la SAS Aestiam cap’hebergimmo a déclaré sa créance à la procédure collective pour un montant total de 1 314 243,62 € assortie du privilège du bailleur de l’article 2332 du code civil. La SCPI Aestiam cap’hebergimmo a attrait à la cause la SCP BTSG² en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS HRS [E] prestige, et la SELARL [L] [G] et associés en sa qualité d’administrateur judiciaire, par actes de commissaire de justice des 14 et 23 mai 2024.

Par jugement du 15 janvier 2025 le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS HRS [E] prestige. La SCPI Aestiam cap’hebergimmo a attrait à la cause la SCP BTSG² en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS HRS [E] prestige par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025.

Par ordonnance du 24 juin 2025 le juge de la mise en état a, d’une part, ordonné la disjonction des demandes formées par la SCPI Aestiam cap’hebergimmo tendant à la résiliation judiciaire du bail, de la demande d’expulsion de la SAS HRS Schilitigheim prestige, des demandes de fixation d’une créance de loyers au titre de l’année 2023 et de fixation d’une indemnité d’occupation, et, d’autre part, dans l’affaire dont il restait saisi, ordonné le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir dans le cadre du litige pendant devant le tribunal judiciaire de Nice, enregistré sous le RG n° 23/01995, opposant la SCPI Aestiam à la Sas Neho France. Le juge de la mise en état a retenu que la question de l’interprétation du protocole d’accord du 13 mai 2022, sur laquelle les parties étaient en désaccord, notamment sur le caractère dû ou non des loyers de l’année 2022, n’avait pas d’incidence sur les demandes de la SCPI Aestiam cap’hebergimmo s’agissant des demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail et de la demande d’expulsion, à la fixation de la créance de loyers 2023 et d’une indemnité d’occupation.

La SCPI Aestiam cap’hebergimmo a été absorbée par la SCPI Aestiam pierre rendement, devenue SCPI Aestiam agora, cette fusion ayant pris effet rétroactivement au 1er janvier 2025. Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2026, la SCPI Aestiam agora est intervenue volontairement à l’instance.

La clôture a été prononcée le 26 mai 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 9 juin 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 mai 2026, la SCP BTSG² demande au tribunal de :
– constater qu’il a été mis en fin à la mission d’administrateur judiciaire de la SELARL [L] [G] & associés ;
– fixer la créance de la SCPI Aestiam agora venant aux droits de la SCPI Aestiam cap’hebergimmo au passif de la SAS HRS [E] prestige au montant des loyers, charges et taxes de l’année 2023 non réglés soit la somme de 831 857,69 € outre intérêts contractuels non majorés arrêtés au 1er février 2024 ;
– réduire à néant la clause pénale relative à la majoration des intérêts de retard ;
– débouter la SCPI Aestiam agora venant aux droits de la SCPI Aestiam cap’hebergimmo de sa demande de fixation au passif d’une créance d’intérêts de retard majorés sur le montant de la créance des loyers admise et de sa demande d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– statuer ce que de droit sur les dépens ;
– écarter l’exécution provisoire de droit de la partie de la décision qui viendrait à fixer au passif les créances contestées, laquelle serait incompatible avec la nature du litige et en l’état des conséquences de l’ouverture de la procédure collective de la SAS HRS [E] prestige.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle ne conteste pas le montant des sommes réclamées en principal au titre des loyers et charges de l’année 2023 impayés, que toutefois du fait de l’ouverture de la procédure collective le 1er février 2024 des intérêts de retard ne peuvent être réclamés que jusqu’à cette date, et qu’en outre la clause pénale prévoyant la majoration de 150 % du taux d’intérêt apparaît manifestement excessive et doit être réduite à néant.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2026, la SCPI Aestiam agora demande au tribunal de :
– rejeter l’intégralité des prétentions adverses ;
– fixer sa créance au passif de la SAS HRS [E] prestige à la somme de 889 797,37 € à titre privilégié ;
– condamner la SAS HRS [E] prestige au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Me Grégory Engel ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le bail a été résilié par le liquidateur judiciaire, de sorte que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet, la présente procédure ne tendant plus qu’à la fixation de la créance au passif des créances nées postérieurement au 1er janvier 2023, soit les sommes de 831 857,69 € en principal, et de 57 939,68 € d’intérêts contractuels, et ce à titre privilégié. Elle s’oppose à la demande de réduction de la clause pénale, dont elle réfute le caractère manifestement excessif.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur l’intervention volontaire de la SCPI Aestiam agora

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la SCPI Aestiam agora est intervenue volontairement à la présente procédure par conclusions du 28 mars 2026, faisant valoir qu’elle avait absorbé la SCPI Aestiam cap’hebergimmo. En conséquence, l’intervention de la SCPI Aestiam agora, se rattachant suffisamment aux prétentions des parties, doit être accueillie.

2. Sur la demande principale

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la somme due en principal au bailleur par la SAS HRS [E] prestige au titre des loyers et charges impayés à compter du 1er janvier 2023, soit 831 857,69 €. Il convient en conséquence de fixer cette créance au passif de la SAS HRS [E] prestige.

Par ailleurs, l’article 16, alinéa 1er du contrat de bail stipule que « Tout retard excédant 15 jours de banque dans le paiement de l’une des sommes dues à l’une partie par l’autre relativement à ce contrat de bail entraînera automatiquement l’attribution de dommages et intérêts d’un montant équivalent au triple du taux d’intérêt légal de la somme due à son échéance jusqu’à son complet paiement. »

La SCPI Aestiam agora se prévaut de l’application de ces stipulations contractuelles pour réclamer la somme de 57 939,68 € d’intérêts contractuels dus à compter du 1er janvier 2023, selon tableau produit en annexe n° 25.

Ce montant n’est pas remis en cause par le preneur, lequel sollicite de voir qualifier les stipulations ci-avant évoquées de clause pénale, dont il réclame la réduction à néant en arguant de son caractère manifestement excessif.

À cet égard, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les stipulations contractuelles précitées, sanctionnant la défaillance du preneur par l’application de pénalités de retard, doivent être qualifiées de clause pénale, laquelle peut dès lors être soumise au contrôle du juge et le cas échéant à réduction pour le cas où elle s’avérerait manifestement excessive.

En l’occurrence, nonobstant les termes de la clause pénale ci-avant rappelés, il ressort du tableau de calcul produit par la SCPI Aestiam agora que les intérêts dont elle réclame le paiement correspondent à l’application pure et simple du taux d’intérêt légal pour un créancier professionnel applicable au moment de chaque facturation (2,06 % pour les facturations du 1er mars au 1er juin 2023, 4,22 % pour celles du 1er juillet au 1er décembre 2023, et 5,07 % pour la facturation du 1er janvier 2024), sans application d’aucune majoration quelconque, en particulier du triple.

Or, d’une part, le liquidateur admet que les sommes réclamées ont régulièrement porté intérêts au taux légal jusqu’au 1er février 2024, date d’ouverture de la procédure collective à l’égard de la SAS HRS [E] prestige, de sorte qu’en tout état de cause les intérêts, calculés selon le taux légal, ayant couru jusqu’à cette date sont exigibles.

D’autre part, la mesure dans laquelle le créancier réclame l’application de la clause pénale, soit correspondant à la stricte application du simple taux légal, n’apparaît pas excessive.

Il sera au besoin observé que si l’application de la clause pénale, dans la mesure sollicitée par le créancier, correspond strictement au montant des intérêts légaux que la créance aurait pu fait courir, les sommes réclamées en application de cette clause pénale se trouvent exclues, par leur nature de pénalité et non d’intérêts stricto sensu, du périmètre d’application de la règle d’ordre public de l’arrêt du cours des intérêts.

Dès lors, il sera fait droit à la demande du bailleur, soit la somme de 57 939,68 € qui sera fixée au passif de la procédure collective.

Ces créances seront fixées au passif à titre privilégié en vertu du privilège du bailleur de l’article 2332 du code civil tel que visé dans la déclaration de créance

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de fixer les dépens de l’instance à la procédure collective de la SAS HRS [E] prestige, qui succombe à l’instance.

Par ailleurs, la distraction des dépens au profit de l’avocat prévue à l’article 699 du code de procédure civile et sollicitée par la SCPI Aestiam agora n’existe pas en Alsace-Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens. Dès lors, cette demande sera rejetée.

3.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

3.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la SCP BTSG² ne justifie pas en quoi l’exécution provisoire s’attachant à la fixation des créances au passif de la procédure collective serait incompatible avec la nature du litige en l’état de la liquidation judiciaire de la SAS HRS [E] prestige tel qu’elle le soutient. En l’absence d’élément utilement développé pour écarter cette disposition légale supplétive, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SCPI Aestiam agora à l’instance ;

FIXE, à titre privilégié, au passif de la procédure collective de la SAS HRS [E] prestige, les sommes de :
– 831 857,69 € (huit cent trente et un mille huit cent cinquante-sept euros et soixante-neuf centimes) au titre des loyers et charges impayés à compter du 1er janvier 2023 ;
– 57 939,68 € (cinquante-sept mille neuf cent trente-neuf euros et soixante-huit centimes) au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS HRS [E] prestige les dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SCPI Aestiam agora de sa demande de distraction des dépens ;

DÉBOUTE la SCPI Aestiam agora de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY